​Mietrecht-Ratgeber Mietminderung: Wann die Miete wegen Schimmel gemindert werden kann

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Schimmelbildung in Wohnräumen ist unangenehm und kann die Gesundheit gefährden. Hat der Mieter die Feuchtigkeit, die zur Schimmelbildung führte, nicht durch eigenes Verschulden herbeigeführt, ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Mangel zu beseitigen. Bis der Schimmel entfernt ist, hat der Mieter einen Mietminderungsanspruch. Eine Mietminderung kann auch wegen besonderer Trocknungsmaßnahmen oder wegen über das normale Maß hinausgehendem Lüftungsbedarf gerechtfertigt sein.

Inhalt

1. Mietvertragliche Pflichten
2. Wie entsteht Schimmel und wie kann er nachgewiesen werden?
3. Mängelbeweis: Feststellung von Schimmelbefall und seinen Entstehungsgründen
4. Welche Mietminderung ist bei Schimmel angebracht

1. Mietvertragliche Pflichten

Durch § 535 BGB werden die Verantwortlichkeiten in einem Wohnraummietverhältnis klar aufgeteilt. Der Mieter leistet die vereinbarte Mietzahlung. Der Vermieter überlässt dem Mieter im Gegenzug Wohnräume, die sich in einem bewohnbaren Zustand befinden. Er hat grundsätzlich dafür zu sorgen, dass sie während der Mietzeit in diesem Zustand bleiben. Verletzt er diese Verpflichtung, steht dem Mieter nach § 536 BGB ein Mietminderungsanspruch zu.

Welcher Zustand geschuldet wird, ergibt sich im Einzelfall aus dem Mietvertrag. Auch die Höhe der vereinbarten Miete ist dabei zu beachten. In jedem Fall müssen die Grundvoraussetzungen der Bewohnbarkeit gegeben sein, die nach modernem Standard umfassen:

• Abschließbare Wohnungstür
• Klare Fenster, die weder Regen noch Wind durchlassen
• Wände, die nicht feuchtigkeitsdurchlässig, feucht oder gar schimmelig sind
• Fußbodenbelag, unter dem kein Hausschwamm die Gesundheit angreift
• Anschlüsse für Strom und Wasser

Schimmelbildung an Gebäudeinnenwänden ist ein erheblicher Mangel, der die Bewohnbarkeit von Räumen beeinträchtigt. Von Schimmelpilzen geht ein unangenehmer Geruch aus. Sie gefährden die Gesundheit von Menschen, die sich in den geschlossenen Räumen aufhalten. Schimmelsporen greifen besonders die Atemwege an. Schimmelbildung an den Wänden stellt auch eine Gefahr für Sachwerte des Mieters dar. Die Rückwände von Möbeln können beschädigt werden. Permanenter Schimmelgeruch zieht in Textilien ein.

2. Wie entsteht Schimmel und wie kann er nachgewiesen werden?

Feuchtigkeit ist die Grundvoraussetzung für Schimmelbildung. In trockenen Räumen mit trockenen Wänden gibt es keinen Schimmelbefall. Feuchtigkeit kann durch Wassereinbrüche, beispielsweise bei einem Rohrbruch oder einer übergelaufenen Badewanne, auftreten. Nässe kann aber auch unauffällig als Luftfeuchtigkeit oder, bei Regen oder Schneeschmelze, durch äußere Einwirkungen in das Mauerwerk hineinziehen. Erste Feuchtigkeitsflecken werden häufig übersehen oder ignoriert.

Der mit bloßem Auge deutlich sichtbare Schwarzschimmelbefall ist das Ergebnis eines längeren Prozesses. Zeigt sich der Schimmel derart offen, sind Sorgfaltspflichten vernachlässigt worden. Schon bei ersten Spuren von Feuchtigkeit an Wänden oder Decken ist es wichtig, den Vermieter zu informieren. Erste Schimmelansätze finden sich häufig im Badezimmer, wo der Wasserdampf besonders intensiv wird. Schlecht schließende Fenster sind in den kühleren Monaten anfällig, Schimmel bildet sich häufig direkt neben dem Fensterrahmen. Räume, in denen eine Waschmaschine betrieben und Wäsche zum Trocknen aufgehängt wird, sind ebenfalls Risikobereiche für Schimmelbildung. Sorgfalt bei der Lüftung solcher Räume kann Schäden allerdings verhindern.

Schimmelbildung kann nicht nur von innen, sondern auch von außen begünstigt werden. Schlechte oder nicht vorhandene Dämmung führt zu großen Unterschieden zwischen Temperatur der Innenwände und Temperatur der Außenwände. Ergebnis ist, dass sich Kondenswasser niederschlägt und im Mauerwerk sammelt. Feuchtigkeit kann sich auch im Keller eines Wohnhauses stauen. Ein hoher Grundwasserspiegel, mangelnde Durchlüftung im Kellerbereich oder Schäden im Mauerwerk führen zur Durchfeuchtung, die sich innerhalb der Wände nach oben hin fortsetzt. Unzureichender Feuchtigkeitsschutz des Fundaments und schlechter Schutz gegen ablaufendes Trauf- und Regenwasser sind weitere Risikofaktoren, die sich mittelfristig als sehr günstig für den Schimmel darstellen.

3. Mängelbeweis: Feststellung von Schimmelbefall und seinen Entstehungsgründen

Wenn der Schimmel zu sehen ist, weil sich die Wand an verschiedenen Stellen schwarz oder braun verfärbt, ist seine Beseitigung mit großem Aufwand verbunden.

Ein Sachverständiger kann den Schimmelbefall schon in einem sehr viel früheren Stadium feststellen. Die praktischen, handlichen Feuchtigkeitsmessgeräte kann inzwischen sogar der Laie im Baumarkt kaufen. Wird eine Durchfeuchtung der Wand festgestellt, ist die Schimmelbildung entweder bereits in der Entwicklungsphase, oder sie steht unmittelbar bevor.

Der Bausachverständiger kann mehr als nur Feuchtigkeit messen. Er kann aufgrund der Positionen besonders feuchter Bereiche auch feststellen, ob die Feuchtigkeit von unten nach oben in das Mauerwerk gezogen ist oder ob sie durch zu feuchte Luft in den Innenräumen entstanden ist. Gleichzeitig bewertet der Sachverständige den Allgemeinzustand des Mauerwerks, die eventuell vorhandene Dämmung und den Zustand von Fundament und Kellerbereich. Aufgrund der von ihm gesammelten Messwerte kann ein Sachverständiger sich einen guten Eindruck davon verschaffen, wo die Feuchtigkeitsbildung, die zu Schimmelbildung führte, tatsächlich ihren Ursprung hat. Die Frage nach dem Anlass für die Schimmelbildung ist wichtig, weil die Antwort darüber Aufschluss gibt, ob der Vermieter oder der Mieter den Schimmelbefall mit all seinen nachteiligen Auswirkungen zu vertreten hat.

Der Anspruch auf Mietminderung besteht nur dann, wenn der Schimmelbefall auf eine Ursache zurückgeht, die der Vermieter zu vertreten hat. Feuchte Keller, unzureichend abgedichtete Fundamente, falsche Dämmung oder fehlende Dämmung und Schäden im Mauerwerk kommen dafür in Betracht. Ist der Schimmel durch unzureichende oder falsche Lüftung oder durch besondere Nutzungsarten wie Wäschetrocknen oder Betreiben von großflächigen Aquarien verursacht, haftet der Mieter dem Vermieter gegenüber für die Schadensbeseitigung.

4. Welche Mietminderung ist bei Schimmel angebracht?

Schimmelbildung an Wänden, Decken oder Fenstern berechtigt den Mieter zur Mietminderung gemäß § 536 BGB. Voraussetzung für jede Mietminderung ist, dass dem Vermieter der Mangel rechtzeitig angezeigt wurde und dass er ausreichend Gelegenheit dazu gehabt hat, den Mangel abzustellen.

Anzeichen von Feuchtigkeit an Wänden und Decke müssen dem Vermieter sofort angezeigt werden, wenn sie dem Mieter auffallen. Der Vermieter sollte nicht nur im Interesse der Mieter, sondern auch in seinem eigenen Interesse an der Werterhaltung seiner Immobilie, sofort überprüfen, woher die Feuchtigkeit kommt. Ein undichtes Dach, eine schadhafte Regenrinne, Schäden an der Fassade oder Traufwasser am Fundament sollten kurzfristig beseitigt werden, damit die Schimmelbildung gar nicht erst beginnt. Beauftragt der Vermieter einen Handwerker damit, die notwendigen Reparaturen durchführen zu lassen, ist kein Grund für eine Mietminderung vorhanden, wenn die Feuchtigkeit verschwindet.

Ist die Durchfeuchtung schon so erheblich fortgeschritten, dass Lüften allein nicht ausreicht und ein Entfeuchtungsgerät aufgestellt werden muss, sind schon wegen der Nebenwirkungen einer solchen Entfeuchtung Minderungsansprüche von bis zu 100 % der Miete angemessen. Müssen Möbel von der Wand abgerückt werden, um das sehr geräuschintensive Gerät arbeiten zu lassen, ist die möglicherweise nicht nur die Nutzbarkeit eines Raumes, sondern das Wohnen insgesamt ausgeschlossen. Wegen Schimmelbefall und Durchfeuchtung von Wänden, Decken oder Fußböden sind Mietminderungen zwischen 10 % und 100 % angemessen. Mietminderungstabellen sind nicht rechtsverbindlich. Die Werte beruhen auf Gerichtsentscheidungen. Gerichtsentscheidungen betreffen immer den Einzelfall. Um wirklich beurteilen zu können, in welcher Höhe die Mietminderung gerechtfertigt ist, empfiehlt es sich, einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt bei yourXpert zu konsultieren, der die generellen Regeln in Einzelfallentscheidungen beurteilen kann. 

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