Mietrecht-Ratgeber: Wann die Miete wegen Lärm gemindert werden kann

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Wohl jeder Mieter hat schon schlechte Erfahrungen mit Lärm gemacht und sich mehr oder weniger stark belästigt gefühlt. Sei es, dass der Nachbar mal wieder sein Fernsehgerät zu laut eingestellt hatte, ein Baby die halbe Nacht schrie oder jemand noch gegen Mitternacht duschte. Lärm ist erwiesenermaßen gesundheitsschädlich und beeinträchtigt das Wohlbefinden. Als Mieter muss man sich nicht jeden Lärm gefallen lassen, sondern kann etwas dagegen unternehmen. Eines der Mittel, mit dem der Vermieter veranlasst werden kann, für Ruhe zu sorgen, ist eine Mietminderung wegen Lärm.

Inhalt

1. Was steht im Mietvertrag zum Thema Lärm?
2. Was ist Lärm überhaupt?
3. Wie funktioniert eine Mietminderung wegen Lärm?
4. Was ist bei einer Mietminderung wegen Lärm zu beachten?
5. Wie hoch darf die Mietminderung wegen Lärm sein?
6. Gibt es Alternativen zur Mietminderung?

Was steht im Mietvertrag zum Thema Lärm?

Die Mieter sind dazu angehalten, aufeinander Rücksicht zu nehmen und unnötigen Lärm zu vermeiden. Damit ist insbesondere die Zeit der Nachtruhe zwischen 22 und 6 Uhr gemeint. Während dieser Zeit dürfen die Wohngeräusche maximal Zimmerlautstärke erreichen. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat in seinem Urteil vom 17. 09. 1991 (Az 13 S 5296/90) den Begriff Zimmerlautstärke als Geräusche definiert, die nicht außerhalb des Raumes gehört werden dürfen, in dem sie entstehen. Die Zeit der Mittagsruhe, in der ebenfalls Geräusche nur in Zimmerlautstärke herrschen sollen, wird dagegen von jeder Gemeinde individuell festgelegt. Meist gilt sie von 12 - 15 Uhr. In vielen Mietverträgen steht zudem, dass bestimmte, besonders laute Tätigkeiten wie Staubsaugen oder Wäschewaschen nur zu gewissen Zeiten erlaubt sind. Bevor ein Mieter Maßnahmen wegen Lärmbelästigung ergreift, empfiehlt es sich, einen Blick in den Mietvertrag zu werfen, um zu sehen, ob eine Beschwerde überhaupt gerechtfertigt ist.

Was ist Lärm überhaupt?

Nicht jedes störende Geräusch ist Lärm im juristischen Sinn, gegen den vorgegangen werden kann. Wenn Kinder spielen und toben (oder das Baby in der Nacht schreit), muss das toleriert werden, ebenso wenn der Nachbar nachts die Toilettenspülung betätigt, nach der Spätschicht duscht oder sich eine Mahlzeit zubereitet.

Der Mieter ist auch machtlos, wenn der Lärm vorhersehbar ist, beispielsweise wenn das Haus an einer Hauptverkehrsstraße steht oder sich im Erdgeschoss ein Restaurant befindet. Das bedeutet jedoch nicht, dass sich ein Mieter alles gefallen lassen muss.

Insbesondere wenn die Nachtruhe wiederholt und nachdrücklich gestört wird, kann er sich wehren. Solche Ereignisse sind beispielsweise:

- Feiern
- häuslicher Streit
- Hundegebell
- laute Musik oder Fernsehsendung
- Heimwerkerarbeiten

und andere störende Geräusche, besonders während der Nachtruhe, die vermeidbar sind.

Wie funktioniert eine Mietminderung wegen Lärm?

Diese Maßnahme sollte generell mit Vorsicht behandelt werden. Sie ist das äußerste Mittel, das dem Mieter zur Verfügung steht, um sein Recht auf Ruhe durchzusetzen. Vorher sollte unbedingt der Rat eines Fachanwalts oder des Mieterbundes in Anspruch genommen werden. Sollte die Mietminderung nicht gerechtfertigt sein, riskiert der Mieter, dass ihm der Vermieter wegen rückständiger Mietzahlungen die Wohnung kündigt.

Der Mieter muss zunächst versuchen, selbst etwas gegen den Lärm zu unternehmen. Oft bringt ein freundliches Gespräch zwischen Nachbarn schon die Lösung. Wenn das nichts hilft, kann der Mieter auch bei der Polizei oder dem Ordnungsamt anrufen und sich wegen der Ruhestörung beschweren. Wenn sich die Ruhestörung ständig wiederholt oder die Ursache des Lärms nicht bekannt ist, sollte der Vermieter informiert und vom ihm verlangt werden, den Lärm zu beseitigen. Dafür muss dem Vermieter eine angemessene Frist eingeräumt werden.

Lärm wird sehr subjektiv empfunden. Was für den einen eine unerträgliche Belastung darstellt, nimmt der andere kaum wahr. Um eine Mietminderung wegen Lärms zu begründen, muss der Mieter ein Lärmprotokoll führen. Darin wird aufgezeichnet, an welchen Tagen und zu welcher Uhrzeit der Lärm auftritt, wer der wahrscheinliche Verursacher ist und wie sich der Lärm auf den Mieter auswirkt (Schlafstörungen, Konzentrationsschwäche). Diese subjektiven Angaben sollten mit Fakten untermauert werden. Es gibt kostenlose Apps für das Smartphone, mit denen Umgebungsgeräusche gemessen werden können. Damit kann der Mieter erst einmal feststellen, ob überhaupt eine Ruhestörung vorliegt. Falls ja, gibt es Firmen im Internet, die geeichte Schallmesser vermieten. Weil der Schallmesser nur vorübergehend gebraucht wird, besteht keine Notwendigkeit, ihn zu kaufen. Die Geräte messen nicht nur exakt, sondern protokollieren auch Intensität, Zeitpunkt und Dauer des Lärms. Die Messdaten unterstützen die Angaben im Lärmprotokoll. Trotzdem empfiehlt es sich, auch nach Zeugen zu suchen, die sich ebenfalls gestört fühlen und das Lärmprotokoll mit vollem Namen mit unterschreiben. Das Lärmprotokoll muss über einen längeren Zeitraum geführt werden.

Was ist bei einer Mietminderung wegen Lärm zu beachten?

Bevor der Mieter die Miete wegen Lärms vermindert, sollte er unbedingt einen Anwalt für Mietrecht aufsuchen und sich beraten lassen. Laut § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu halten, der für den vertragsgemäßen Gebrauch notwendig ist. Liegt ein Mangel vor, muss der Vermieter darüber schriftlich informiert werden (am besten per Einschreiben mit Rückschein) und eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt werden. Meistens beträgt diese Frist 14 Tage. Die bloße Beschreibung des Mangels (Lärm) genügt zwar laut BGH VIII ZR 155/11, Experten empfehlen jedoch, die Mängelanzeige mit einem Lärmprotokoll zu unterstützen. Die Mietminderung wird übrigens immer in Bezug auf die Brutto-Warmmiete unter Einbeziehung aller Nebenkosten und Heizkosten-Vorauszahlungen berechnet. Die Miete darf auch nicht durchgängig für den ganzen Monat gemindert werden, sondern nur für die Tage, an denen der Lärm tatsächlich auftritt. War dem Mieter bereits vor dem Einzug bekannt, dass es zu Lärmbelästigung kommt (Verkehrslärm, Restaurant), besteht in der Regel kein Anspruch auf Mietminderung.

Wie hoch darf die Mietminderung wegen Lärm sein?

Das ist von Fall zu Fall verschieden. Es gibt keine juristisch anerkannten Tabellen zur Mietminderung, sondern nur Gerichtsurteile für Einzelfälle. Deswegen ist der Rat eines Fachanwalts sehr wichtig. Die Bandbreite der Mietminderung ist enorm und reicht von 5 Prozent wegen Lärm durch eine Skaterbahn in der Nachbarschaft (AG Emmerich am Rhein, Urteil vom 05.05.2000, Az. 9 C 72/00) bis zu 100 Prozent wegen Lärm durch den Einsatz von Trocknungsgeräten (AG Schöneberg, Urteil vom 10.04.2008, Az. 109 C 256/07).

Gibt es Alternativen zur Mietminderung?

Mieter, die Ärger mit dem Vermieter fürchten, können die Miete auch unter Vorbehalt zahlen. Damit behalten sie sich das Recht vor, die Miete rückwirkend zu mindern, wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt. Wenn der Vermieter auf die Mängelanzeige nicht reagiert, kann der Mieter gerichtlich gegen ihn vorgehen und unter Umständen Zahlung von Schadenersatz verlangen.

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