Eigenbedarf anmelden (Vermieter)

Ratgeber Eigenbedarf

(Lesezeit: ca. 7 Minuten)

Sie besitzen eine Eigentumswohnung und benötigen die von Ihrem Mieter bewohnte Wohnfläche für sich selbst oder einen Angehörigen? Sie möchten diesen Eigenbedarf Ihrem Mieter gerne mitteilen? Was nun?

Dieser Ratgeber klärt Sie über die verschiedenen Voraussetzungen auf, die gegeben sein müssen, damit eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist. Zudem enthält er wichtige Hinweise, um einen Widerspruch oder einen Schadensersatzanspruch des Mieters zu verhindern.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Vermieter kann für sich, nahe Verwandte oder Angehörige seines Haushaltes Eigenbedarf anmelden und somit einen bestehenden Mieter kündigen
• Wird eine Eigenbedarfskündigung zu Unrecht ausgesprochen, so entstehen Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter
• Ein Mieter kann einer Kündigung infolge mehrerer Gründe widersprechen

Inhaltsverzeichnis

1. Wann und für welche Personen kann ein Vermieter Eigenbedarf anmelden?
   1.1 Nahe Verwandte
   1.2 Nicht nahe Verwandte
   1.3 Angehörige des Haushalts
   1.4 Nachvollziehbare Gründe
2. Welche Verwendungen der Mietsache zählen als Eigenbedarf?
3. Wann kann die Mietsache wieder normal vermietet werden?
4. Welche Voraussetzungen muss eine Eigenbedarfskündigung erfüllen?
5. Kann sich ein Mieter gegen die Kündigung wehren?
6. Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung

1. Wann und für welche Personen kann ein Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Laut den gesetzlichen Bestimmungen kann ein Vermieter einem Mieter kündigen, sofern er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt (§ 573 Abs. 2 Satz 2 BGB). Dies bedeutet, dass eine Kündigung aus anderen Gründen wie zum Beispiel Zahlungsverzug oder anderes Mieterfehlverhalten, nicht mit der Begründung des Eigenbedarfes erfolgen darf, da sie sonst nicht rechtswirksam und somit ungültig ist. Ferner sind die Einschränkungen der Bestimmungen zu beachten: Die Räume müssen als Wohnung verwendet werden wollen, eine Nutzung als Gewerberaum kann also einen eigenen Bedarf darstellen, ist jedoch nicht unbedingt so zu bezeichnen.

Auch in der Bezeichnung nahe Verwandte und Angehörige des Haushalts liegen einige potentielle Fallstricke, die es zu vermeiden gilt.

1.1 Nahe Verwandte

Zu den nahen Verwandten, für die i.d.R problemlos Eigenbedarf angemeldet werden kann, zählen folgende Personen:

• Kinder
• Eltern
• Enkel
• Großeltern
• Geschwister
• Stiefkinder
• Nichten und Neffen
• Schwiegereltern
• Sonderfall: Kinder des Lebensgefährten, sofern diese zum Zeitpunkt der Kündigung mit dem Vermieter zusammen wohnen und somit zu seinem Haushalt gehören. Ist lediglich ein Elternteil in einer Lebensgemeinschaft mit dem Vermieter, ohne dass ein gemeinsamer Haushalt besteht, so reicht diese Verbindung nicht aus für eine Eigenbedarfskündigung

1.2 Nicht nahe Verwandte

Nicht zum Personenkreis der nahen Verwandten zählen folgende Personen, für die somit normalerweise kein Eigenbedarf angemeldet werden kann:

• Onkel oder Tante
• Cousin oder Cousine
• Großnichte oder Großneffe
• geschiedener Ehepartner oder ehemaliger Lebensgefährte (auch nicht, wenn bei diesem ein gemeinsames Kind mit dem Vermieter lebt)
• Kinder des Lebensgefährten (Ausnahme: siehe Sonderfall oben)
• Patenkind
• Schwager oder Schwägerin

Teilweise kann es hier zu Ausnahmen kommen, wenn ein besonders gutes Verhältnis und enger sozialer Kontakt zu der jeweiligen Person besteht. Dieses müsste zwar nachgewiesen werden, kann jedoch in einem rechtmäßigen Eigenbedarfsanspruch resultieren. Hier empfiehlt sich eine anwaltliche Prüfung der Umstände, um eine rechtssichere Kündigung auszusprechen.

1.3 Angehörige des Haushalts

Des Weiteren ist es möglich, eine Eigenbedarfskündigung für Angehörige des Haushaltes auszusprechen. Dies sind im Grunde all jene Personen, die zum Zeitpunkt der Kündigung im Haushalt des Vermieters leben. Dies bedeutet, dass auch Angestellte in diese Kategorie eingeordnet werden können und somit beispielsweise für eine Pflegekraft eine vermietete Wohnung gekündigt werden darf. Im Zweifel bedarf es einer anwaltlichen Prüfung um sicherzugehen, dass ein Anspruch auf den geplanten Eigenbedarf besteht.

Unter anderem zählen zu diesem Personenkreis:

• Ehe- und Lebenspartner
• Pflegepersonal für andere im Haushalt lebende Personen (z.B. auch Au-pair)
• Hauskräfte (Reinigungsfrau oder Ähnliches)
• Kinder des Lebenspartners (siehe oben)

Grundsätzlich darf für Eigenbedarf auch nur gekündigt werden, sofern dieser ‚benötigt‘ wird. Dies bedeutet, dass zwar keine Notlage bestehen muss, aber dass gute, nachvollziehbare Gründe bestehen müssen. Diese müssen im Kündigungsschreiben in vernünftiger und nachvollziehbarer Weise erörtert werden.

1.4 Nachvollziehbare Gründe

Zu diesen nachvollziehbaren Gründen zählen zum Beispiel:

• Kauf einer Eigentumswohnung
  Dies gilt allerdings nicht bei Wohnungsumwandlung, da hier eine Sperrfrist von mindestens drei, in manchen Gemeinden bis zu zehn Jahren besteht, während der man nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen kann. Eine Wohnungsumwandlung liegt vor, wenn aus einer Mietwohnung durch einen Verkauf eine Eigentumswohnung wird. Sie liegt allerdings nicht bei jedem Verkauf einer vermieteten Wohnung vor, sondern wenn diese beispielsweise von einer Gesellschaft an eine einzelne Person übereignet wird.
• Ein Eigentümer möchte seinen Lebensabend in der Immobilie verbringen
• Geänderte Familienverhältnisse wie Familiengründung oder -zuwachs, damit verbundener erhöhter oder geringerer Platzbedarf
• Finanzielle Gründe (die vom Eigentümer bewohnte Wohnung ist finanziell zu belastend und die für den Eigenbedarf geplante wäre günstiger)
• Änderung in den persönlichen Umständen (z.B. Arbeitslosigkeit)
• Bessere Zugangsmöglichkeiten zur Wohnung werden benötigt (z.B. ein Aufzug)
• Es wird eine Zweitwohnung benötigt – abhängig von der spezifischen Dauer der Nutzung
• spezifische persönliche Umstände – z.B. ein weiteres Zimmer wird benötigt, da der Ehegatte des Vermieters zu sehr schnarcht
• Wohnraum wird benötigt für einen Angehörigen des Haushalts, z.B. eine Pflegerin des Vermieters oder eines Familienangehörigen

Zusätzlich sollte hier beachtet werden, dass Wohnraum, der für einen eigenen Bedarf benötigt wird, für den spezifischen Bedarf auch geeignet sein muss – eine Sechs-Zimmer-Wohnung im fünften Stock ohne Aufzug wäre zum Beispiel nicht geeignet als Alterssitz für eine einzelne Person. Hier sollte eine Abwägung stattfinden, die die jeweilige Eignung mit in Betracht zieht.

2. Welche Verwendungen der Mietsache zählen als Eigenbedarf?

In den oben aufgezählten Fällen kann in der Regel problemlos Eigenbedarf angemeldet werden. Es muss allerdings bedacht werden, dass eine Wohnung nur zum Wohnen und nicht etwa für gewerbliche Zwecke verwendet werden darf. Es ist also nicht möglich, eine Wohnung zu kündigen, da mehr Büroräume für ein Gewerbe benötigt werden. Denkbar und normalerweise akzeptabel ist die Nutzung eines einzelnen Raumes als Büroraum in einer Wohnung, die hauptsächlich zum Wohnen genutzt wird. Allerdings kann es hier zu Schwierigkeiten kommen, wenn dies die Begründung für den Eigenbedarf darstellt, da ein Mieter hier gute Erfolgsaussichten für einen Widerspruch hat.

3. Welche Voraussetzungen muss eine Eigenbedarfskündigung erfüllen?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf unterliegt einigen formellen sowie inhaltlichen Voraussetzungen (§ 537 III BGB). Der Vermieter muss die Gründe für die Kündigung explizit auflisten – wird ein Grund vergessen, so kann dieser nicht geltend gemacht werden, außer wenn er nach der Kündigung zustande kommt. In einem Kündigungsschreiben sollten folgende Punkte enthalten sein und könnten dementsprechend bei Fehlen Anlass für einen Mieterwiderspruch geben:

• Genaue Bezeichnung der Einheit, die gekündigt werden soll
• Anlass der Kündigung (berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 Satz 2 BGB)
• Details über Person, für die aufgrund von Eigenbedarf gekündigt wird: welche Verbindung zum Vermieter besteht (Verwandtschaft/Angehörige des Haushaltes), Name, Anschrift, Alter sowie Beruf
• Grund für den Eigenbedarf: Es muss hier keine Notlage aber ein tatsächlicher Bedarf bestehen, der vernünftig und nachvollziehbar dargelegt wird. Der Wohnraum sollte für den Bedarf geeignet sein
• Kündigungsfrist: Die gesetzlichen Kündigungsfristen sind zu beachten, bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt diese drei Monate, bis acht Jahre erhöht sich diese auf sechs Monate und bei einer Mietdauer von über acht Jahren gilt eine Frist von neun Monaten.
• Widerspruchsklausel und Verlängerungsklausel
• Besitzt ein Vermieter mehrere Immobilien, so sollte begründet werden, warum der darin vorhandene Wohnraum nicht für den Eigenbedarf geeignet ist oder gewählt wurde. Sofern vorhanden, kann dem gekündigten Mieter vergleichbarer Wohnraum angeboten werden. Dies wäre beispielsweise eine Möglichkeit, eine bessere Verhandlungsposition zu erreichen und den Mieter milde zu stimmen.

4. Wann kann der Wohnraum wieder normal vermietet werden?

Ist eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf erfolgreich vonstattengegangen und die Wohnung wurde einer berechtigten Person zur Verfügung gestellt, so stellt sich nach einiger Zeit meist die Frage, ob eine erneute Vermietung an Außenstehende für eine finanzielle Gewinnerzielung nicht möglich sei. Hier gilt es zu bedenken, dass eine Wohnung, dessen Mieter aufgrund eines Eigenbedarfes gekündigt wurde, für eine gewisse Zeit für diesen Eigenbedarf genutzt werden muss, damit dieser zum einen gerechtfertigt war und zum anderen der ehemalige Mieter nicht den Verdacht bekommt, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war und versucht, Schadensersatzansprüche zu stellen.

5. Kann sich ein Mieter gegen die Kündigung wehren?

Ein Mieter hat die Möglichkeit, einer Kündigung zu widersprechen. Grundsätzlich kann er zwar wenig gegen eine formell und inhaltlich korrekte Eigenbedarfskündigung ausrichten, bestehen im Kündigungsschreiben allerdings formelle Fehler (wie beispielsweise ein falsch berechnetes Kündigungsdatum) so wird dies den Auszug des Mieters verzögern. Ein Formfehler wird eine Kündigung wegen Eigenbedarfs jedoch nicht für die Zukunft verhindern, dem Mieter kann hier erneut und auf korrekte Weise gekündigt werden.

Eine weitere Möglichkeit, Widerspruch einzulegen, besteht für den Mieter, wenn ein Auszug eine besondere Härte bedeuten würde. Ein solcher Härtefall wird gegen das berechtigte Interesse des Vermieters durch den Eigenbedarf abgewogen. Je nach spezifischer Intensität und Dauer der zu erwartenden Härte kann ein solcher Fall die Kündigung nicht, zeitweise oder dauerhaft aussetzen. Mögliche Härtefälle sind:

• Hohes Alter des Mieters in Verbindung mit beispielsweise einer Pflegebedürftigkeit
• Aufwendungen für die Mietsache im Vertrauen auf eine längere Mietzeit. Diese müssten erheblich und nicht vertraglich vereinbart, also freiwillig, und zusätzlich nicht abgewohnt oder ersatzfähig bei Auszug sein
• Spezieller Zeitpunkt in der Ausbildung (z.B. Prüfungszeit)
• erhebliche Beeinträchtigung bei der Berufsausübung (z.B. wenn diese in der Wohnung stattfindet und nur dort weiterhin möglich ist oder durch eine Nähe zum Arbeitsplatz)
• Ein doppelter Umzug, da der gefundene Ersatzwohnraum noch nicht bezugsfertig ist und somit eine Übergangswohnung in Anspruch genommen werden müsste
• Es kann kein passender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen gefunden werden, obwohl alle möglichen Bemühungen unternommen wurden
• Schwere Krankheit oder Suizidgefahr – diese kann körperlicher sowie seelischer Art sein und muss eine gewisse Intensität aufzeigen
• Lange Mietdauer in Verbindung mit erschwerenden Umständen wie Verwurzelung in der Umgebung
• Schwangerschaft der Mieterin oder einer Haushaltsangehörigen, wenn sich diese kurz vor der Entbindung befindet oder für einen gewissen Zeitraum nach der Geburt (i.d.R. zwischen zwei und drei Monaten)

Ist der Eigenbedarf hingegen nur vorgeschoben, um eine Mieterhöhung erwirken zu können oder einen anderen, vorteilhafteren Mietvertrag schließen zu können, so kann ein Mieter vor und nach einem Auszug erfolgreich Widerspruch einlegen und teilweise zusätzlich Schadensersatz erhalten. Ist der Mieter bereits ausgezogen, so ist Schadensersatz in Höhe der Umzugs- und Maklerkosten zu leisten sowie gegebenenfalls die Differenz zu einer späteren, höheren Miete die vom ehemaligen Mieter zu leisten ist. Dies kann folglich kostspielig werden und eventuelle finanzielle Vorteile sind schnell verwirkt.

6. Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung

Sie möchten Eigenbedarf anmelden? Um bei der Kündigung Ihres Mieters sicherzugehen und sich keinen Schadensersatzansprüchen auszusetzen, empfehlen wir Ihnen, die Hilfe eines spezialisierten Anwalts in Anspruch zu nehmen. Kontaktieren Sie jetzt online unsere erfahrenen Rechtsanwälte auf yourXpert für eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung.