​Mietrecht-Ratgeber Mieterhöhung: Wann Ihr Vermieter die Miete erhöhen kann und wie Sie dagegen vorgehen können

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Für die meisten Mieter ist die Höhe der Miete beim Abschluss eines Mietvertrages wichtig oder sogar entscheidend. Viele müssen an ihre wirtschaftliche Schmerzgrenze gehen. Mehr als 25 % des monatlichen Einkommens verwendet der deutsche Durchschnittsmieter für Mietzahlungen. Eine Mieterhöhung kann dazu führen, dass der Mieter die Wohnung aufgeben muss. Da beruhigt es zunächst, dass die im Mietvertrag angegebene Miethöhe bindend ist. Die von Vermieter und Mieter unterzeichneten Vereinbarungen sind rechtsverbindlich, wenn sie nicht gegen geltendes Recht oder gegen die guten Sitten verstoßen. Eine nachträgliche Änderung kann nur in Form einer Vereinbarung, also mit Zustimmung aller Unterzeichner des Vertrages erfolgen gemäß § 557 BGB.

Inhalt

1. Mieterhöhungsvereinbarungen im Mietvertrag
2. Mieterhöhungen nach gesetzlicher Vorschrift
3. Mieterhöhung wegen aufgewendeter Modernisierungskosten
4. Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Miethöhe
5. Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Fristenprüfung
6. Versteckte Instandhaltungsaufwendungen finden
7. Verweigerte Unterschrift, Sonderkündigungsrecht und Härtefall

1. Mieterhöhungsvereinbarung im Mietvertrag

Mieterhöhungen können im Mietvertrag geregelt werden. Zulässig ist es, im schriftlichen Mietvertrag zu vereinbaren, dass sich die Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraums regelmäßig erhöht. Eine solche Vereinbarung wird in § 557a BGB als „Staffelmiete“ bezeichnet und wird meistens mit einem höchstens 4 Jahre geltenden Kündigungsausschluss kombiniert. Solange die Staffelmietvereinbarung gilt, sind Mieterhöhungen zur Anpassung an die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung ausgeschlossen.

Der § 557b BGB erlaubt, die Miete mit dem deutschen Preisindex so zu verbinden, dass sie sich erhöht, wenn der Index steigt (Indexmiete). Während der Geltung sind Mieterhöhungen zur Anpassung an Vergleichsmieten unzulässig und modernisierungsbedingte Erhöhungen nur unter besonderen Voraussetzungen möglich.

2. Mieterhöhungen nach gesetzlicher Vorschrift

Mieterhöhungen sind nur einverständlich oder mit nachvollziehbarer Begründung durch den Vermieter möglich. Welche Gründe zu einer Mieterhöhung berechtigen, hat der Gesetzgeber in den mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgelegt.

Gründe für eine Mieterhöhung können sein:

• Umlage von Modernisierungskosten
• Anpassung an die ortsübliche Miethöhe

3. Mieterhöhungen wegen aufgewendeter Modernisierungskosten

Bauarbeiten am Haus führen nicht immer zu Mieterhöhungen. Für Instandhaltung und notwendige Reparaturen muss der Vermieter allein aufkommen. Nur dann, wenn er durch Modernisierung einen Mehrwert schafft, von dem auch der Mieter profitiert, ist eine Kostenumlage auf die Miete möglich.

Gemäß § 559 BGB, darf der Vermieter 11 % der von ihm investierten Summe auf die monatlichen Mietzahlungen umlegen, wenn die Voraussetzungen dafür gegeben sind. In § 555 b BGB wird definiert, unter welchen Bedingungen eine Umlage auf die Miete gerechtfertigt ist. Im Regelfall wird sich der Vorteil bei der Einsparung von Energie- oder sonstigen Verbrauchskosten bezahlt machen. Auch eine Verbesserung der allgemeinen Wohnsituation durch Modernisierung kann dazu führen, dass 11 % des Kostenaufwands umlagefähig werden.

Eine ausführliche und fristgerechte Modernisierungsankündigung ist wichtig, denn eine Mieterhöhung ist nur nach Modernisierungsarbeiten möglich, die rechtzeitig angekündigt wurden. Die erste Ankündigung muss spätestens 3 Monate vor Baubeginn bei den Mietern zugehen. Die Mieter haben Anspruch auf konkrete Informationen über die Art und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsarbeiten. Der Vermieter muss bereits zu diesem frühen Zeitpunkt genau berechnen, wie sich die Miete nach der geplanten Kostenumlage erhöhen wird. Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung ist nicht notwendig. Der Mieter muss die Modernisierung dulden, wenn sie den rechtlichen Erfordernissen entsprechend angekündigt wurde.

Für den einzelnen Mieter bleibt nur die Möglichkeit, von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen oder einen Härtefallantrag zu stellen. Auf die gesetzliche Härtefallregelung muss der Vermieter in seiner Erklärung besonders hinweisen.

4. Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Miete

Die Ortsüblichkeit der Miethöhe wird aufgrund von Vergleichswerten aus dem Umfeld des Mietobjekts festgestellt. Vergleichswohnungen müssen eine ähnliche Größe und ähnliche Ausstattung aufweisen.

Die Anpassung der Miete an die ortsübliche Miethöhe ist die häufigste Begründung für regelmäßige Mieterhöhungsverlangen. In § 557 BGB heißt es, dass Vermieter und Mieter während der Mietzeit neue Vereinbarungen über die Miethöhe schließen können. Wichtig ist dabei, dass der Vermieter dann, wenn die vertraglich vereinbarte Miete tatsächlich unter der Grenze der Ortsüblichkeit liegt, einen Rechtsanspruch auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung hat. Diesen Rechtsanspruch kann der Vermieter, wenn es notwendig wird, auch vor Gericht einklagen.

Die Ankündigung einer Mieterhöhung nach § 557 BGB muss schriftlich und fristgemäß erfolgen. Zu beachten ist, dass die Mieterhöhung nur einmal im Jahr erklärt werden darf. Deshalb ist eine Mieterhöhungsankündigung nur dann fristgerecht, wenn zwischen letzter Mieterhöhung und dem in Aussicht genommenen Erhöhungstermin 15 Monate vergangen sind. Die Erhöhung darf nämlich erst nach einer Frist von 12 Monaten seit Inkrafttreten der letzten Änderung verlangt werden.

5. Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Fristenprüfung

Die meisten Mieterhöhungserklärungen beziehen sich auf §§ 557, 558 BGB. Anpassung an die Ortsüblichkeit wird als häufigster Grund angeben. Wer eine schriftliche Mieterhöhungserklärung zugestellt bekommt, sollte das Schreiben gut prüfen, bevor er unterschreibt. Zur Sicherheit kann ein für Mietrecht qualifizierter yourXpert-Rechtsanwalt den Mieter online beraten.

Liegt das Mietobjekt in einem Ballungszentrum, wo ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) gilt, muss nur die korrekte Einstufung der Mietwohnung in die Kategorie des Mietspiegels geprüft werden. Fehlt ein Mietspiegel ganz oder handelt es sich nur um einen einfachen Mietspiegel (§ 558c BGB), ist es sinnvoll, sich die Vergleichswohnungen genau anzuschauen. Der Vermieter kann Wohnungen aus seinem eigenen Bestand benennen. Er ist verpflichtet, die vollständige Adresse anzugeben, sodass sich der Mieter selbst von der Lage vergewissern kann.

6. Versteckte Instandhaltungsaufwendungen finden

Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung liegt der Prüfschwerpunkt zunächst auf der Frage, ob wirklich nur wertsteigernde Modernisierungen im veranschlagten Preis enthalten sind, oder ob sich in der Kalkulation Kosten für Instandhaltung verstecken.

Sind beispielsweise einfachverglaste Fenster wegen ihres Alters nicht mehr dicht und werden dafür neue Thermofenster eingebaut, ist nicht der volle Wert der Baumaßnahme als Modernisierung zu betrachten. Der Vermieter wäre verpflichtet gewesen, auf eigene Kosten neue, funktionsfähige Einfachfenster einsetzen zu lassen. Nur der Mehrwert von Thermoverglasung zu Einfachverglasung kann im Rahmen der Modernisierung auf die Miete umgelegt werden.

7. Verweigerte Unterschrift, Sonderkündigungsrecht, Härtefall

Zunächst erscheint es ganz einfach, eine Mieterhöhung abzuwenden. Der Vermieter kann ohne Zustimmung des Mieters keine einseitige, vertragsändernde Erhöhung vornehmen. Etwas anderes gilt nur für die Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen (§ 560 BGB). Wer die Zustimmung verweigert, ist also auf der sicheren Seite. Allerdings kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Wenn er in seiner Mieterhöhungsankündigung keine Fehler gemacht hat, also insbesondere:

• Die Schriftform eingehalten hat,
• Die Fristen beachtet hat,
• Die Notwendigkeit der Mieterhöhung nachgewiesen hat,

ist es wahrscheinlich, dass das angerufene Gericht dem Antrag des Vermieters auf Ersetzung der Zustimmung stattgeben wird. Wegen des Fristenlaufes ist eine anwaltliche Beratung über die Möglichkeiten, die Mieterhöhung abzuwenden, direkt nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung sinnvoll.

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