Mietrecht-Ratgeber: Welche Fristen gilt es bei einer Mieterhöhung zu beachten?

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Viele Mietverträge enthalten Bestimmungen über regelmäßige Mieterhöhungen oder nehmen Bezug auf den Deutschen Preisindex, nach dem sich künftige Anpassungen richten sollen. Sofern der Mietvertrag nichts über eine Mieterhöhung aussagt, braucht der Vermieter zum Erhöhen stets einen Grund. Außerdem wird die Erhöhung nur wirksam, wenn sie innerhalb der vom Gesetz vorgesehenen Frist und in der vorgeschriebenen Form angekündigt wurde. Die Frist hängt jeweils davon ab, aus welchem Grund die Miete erhöht werden soll. Vor allem Vermieter sollten sich daher frühzeitig informieren und am besten anwaltlich beraten lassen.

Inhalt

1. Gesetzliche Vorgaben zur Mieterhöhung
2. Staffelmiete und Indexmiete
3. Mieterhöhung wegen Modernisierungskosten
4. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
5. Fristen bei einverständlicher Mieterhöhung nach § 558 BGB

1. Gesetzliche Vorgaben zur Mieterhöhung

Grundsätzlich können Vermieter und Mieter den Mietzins festlegen, wie sie möchten. Sie dürfen nur die Obergrenze, ab der die Rechtsprechung Mietwucher annimmt, nicht überschreiten. Auch innerhalb eines laufenden Vertragsverhältnisses sind die Parteien frei, sich jederzeit über eine Anpassung der Miete zu einigen.

Sofern der Mietvertrag keine wirksame Bestimmung über Mieterhöhungen erhält und die Parteien sich nicht einig sind, kann der Vermieter nur nach den gesetzlichen Vorgaben die Miete erhöhen. Das BGB enthält hierzu in den §§ 557 ff. ausführliche Bestimmungen und Fristenregelungen, die sich auf unbefristete Mietverhältnisse beziehen. Ist dagegen ein befristeter Vertrag, zum Beispiel für ein Jahr, geschlossen worden, kann der Vermieter während der Laufzeit die Miete nur in Ausnahmefällen heraufsetzen.

2. Staffelmiete und Indexmiete

In Staffelmietverträgen wird eine jährliche Erhöhung der Miete um einen bestimmten Prozentsatz vereinbart. Diese Erhöhung wird automatisch zum jeweiligen Jahresbeginn wirksam. Daneben sind weitere Erhöhungen aus anderen Gründen grundsätzlich ausgeschlossen. Der Vermieter kann nur die Nebenkostenvorauszahlungen an veränderte Betriebsausgaben anpassen, aber nicht noch zusätzliche Modernisierungskosten aufschlagen oder eine weitere Mieterhöhung an der Vergleichsmiete festmachen.

Bei der Indexmiete sieht der Vertrag vor, dass die Miete abhängig vom Lebenshaltungsindex des Statistischen Bundesamtes steigen soll. Eine Mieterhöhung darf der Vermieter aber erst nach frühestens einem Jahr vornehmen. Auch in der Folgezeit muss der Mietzins jeweils über 12 Monate unverändert bleiben. Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich ankündigen, mit mindestens einem Monat Bedenkzeit für den Mieter. Wirksam wird die Erhöhung zu Beginn des übernächsten Monats, nach dem die Erklärung dem Mieter zugegangen ist. Beispiel: Wenn der Mieter das Schreiben am 17. Januar erhält, gilt die Mieterhöhung ab dem 1. März.

3. Mieterhöhung wegen Modernisierungskosten

Bestimmte Modernisierungsmaßnahmen können eine Erhöhung der Miete rechtfertigen. Allerdings nur dann, wenn die Wohnqualität sich hierdurch tatsächlich steigert, neuer Wohnraum geschaffen wird oder die Arbeiten der Energieeinsparung, Senkung des Wasserverbrauchs oder dem Klimaschutz dienen (vgl. § 555 b BGB). Nur maximal 11 % dieser Kosten dürfen auf die Jahresmiete umgeschlagen werden. Ob es sich um solche Maßnahmen handelt, die eine Mieterhöhung rechtfertigen, oder nur um Instandhaltungsarbeiten, können Laien oftmals nicht beurteilen. Hier kann eine frühe anwaltliche Beratung auf beiden Seiten viel Aufwand und Ärger ersparen.

Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b BGB vornehmen möchte, muss er den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Kenntnis setzen und bereits die voraussichtliche Mieterhöhung mitteilen. So bekommt der Mieter genügend Zeit, Beratung in Anspruch zu nehmen und eventuell sein Sonderkündigungsrecht (§ 555 e BGB) auszuüben oder sich auf einen Härtefall zu berufen.

4. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Der häufigste Grund für eine Mieterhöhung ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Voraussetzung ist, dass die Miete seit mindestens 15 Monaten nicht erhöht wurde. Des Weiteren darf durch die geplante Erhöhung keine Steigerung um mehr als 20 % im Vergleich zur Miete vor drei Jahren stattfinden. Achtung: Es gilt immer der Zeitpunkt vor drei Jahren. Der Vermieter kann nicht nach fünf Jahren um 30 % erhöhen.

Zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter einen Mietspiegel heranziehen und sich ähnlich große Objekte mit vergleichbarer Ausstattung aus dem entsprechenden Baujahr suchen, die sich in ähnlich guter Lage befinden. Dann hat er die Mieterhöhung schriftlich anzuzeigen und eine detaillierte Begründung anzugeben. Er sollte mindestens drei vergleichbare Wohnobjekte bezeichnen, die er zur Kalkulation herangezogen hat. Ist danach eine Mieterhöhung gerechtfertigt, ist der Mieter zur Zustimmung verpflichtet.

5. Fristen bei einverständlicher Mieterhöhung nach § 558 BGB

Die Erhöhung darf der Vermieter dem Mieter erst anzeigen, wenn seit der letzten Mieterhöhung mindestens 12 Monate vergangen sind. Dabei muss er dem Mieter mehr als zwei Monate Bedenkzeit lassen, sodass im Ergebnis stets 15 Monate zwischen zwei Mieterhöhungen liegen. Hat der Vermieter den Mieter zur Zustimmung aufgefordert, und ist diese nach drei Monaten nicht erteilt, hat er weitere drei Monate Zeit, um auf Zustimmung zu klagen. Versäumt er die Dreimonatsfrist, muss er ein neues Mieterhöhungsersuchen aufsetzen.

Der Mieter muss auch Gelegenheit bekommen, die sogenannte Kappungsgrenze, also die 20-%-Steigerung im Dreijahreszeitraum zu überprüfen. Hierfür reicht es aus, wenn der Vermieter mehr als zwei Monate vor Ablauf der drei Jahre seine Erhöhungsanzeige abschickt. Dann wird nach dem Ende der Dreijahresfrist die Erhöhung direkt wirksam. Selbst wenn der Mieter zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet ist, tritt die Mieterhöhung jedoch nicht automatisch ein. Der Vermieter muss dann erst das Gerichtsurteil abwarten, das die Zustimmung ersetzt.

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