Mietvertrag prüfen lassen

Ratgeber: Mietvertrag prüfen lassen und nachteilige Klauseln entlarven

(Lesezeit ca. 11 Minuten)

Endlich hat man nach langer Suche die Traum-Mietwohnung gefunden und möchte so schnell wie möglich umziehen. Jetzt heißt es nur noch, den Mietvertrag unterschreiben und dann kann man endlich einziehen. So oder so ähnlich geht es in Deutschland jährlich ca. 3 Millionen Mieter*innen. Doch nicht selten führt das schnelle Unterschreiben des ausgehändigten Mietvertrages zu einem bösen Erwachen. Häufig finden sich in den Verträgen Passagen wieder, die zum Nachteil des*der Mieter*in ausgelegt sind.
Auf der anderen Seite ist es ebenso als Vermieter*in ratsam, den Mietvertrag zu prüfen, denn ein fehlerhaft ausgestellter Mietvertrag kann nachteilige Auswirkungen auf das Mietverhältnis haben. Für Laien sind enthaltene Fallstricke häufig nicht erkennbar. Gerade im Hinblick auf die mangelnde Widerrufsmöglichkeit ist es häufig ratsam, einen Mietvertrag rechtlich zu prüfen. Mit diesem Ratgeber erhalten Sie einen Überblick über die gröbsten Fallstricke und Irrtümer bei Mietverträgen und können so besser einschätzen, ob Sie den Mietvertrag wirklich unterzeichnen sollten, oder sich gar rechtliche Unterstützung suchen.

Inhaltsverzeichnis

1. Regelungen Mietvertrag für Wohnraum
2. Welche und wie sollten Vertragsparteien des Mietvertrages benannt werden?
3. Was ist hinsichtlich Wohnungsgröße & Wohngegenstand zu beachten?
4. Welche Möglichkeiten gibt es, die Vertragsdauer zu regeln?
5. Wie und welche Betriebskosten können übertragen werden?
6. Welche Regeln gelten für die Mietkaution?
7. Was ist der Unterschied zwischen Staffelmiete und Indexmiete? Welche Vor- und Nachteile gibt es jeweils?
   1. Was ist eine Staffelmiete?
   2. Was ist eine Indexmiete?
8. Wann ist die Miete fällig und zu zahlen?
9. Sind Tiere erlaubt und kann die Tierhaltung verboten werden?
10. Was ist hinsichtlich Modernisierungsmaßnahmen zu beachten?
11. Wie sind die Regeln hinsichtlich der Schönheitsreparaturklausel und Renovierungen?
12. Wie sind die Regeln hinsichtlich Kündigungsfrist, Kündigungsverzicht und Kündigungsausschluss?
13. Kann man einen Mietvertrag widerrufen?
14. Fazit: Mietvertrag vom Anwalt prüfen lassen

Regelungen Mietvertrag für Wohnraum

Die Rechte von Mieter*in und Vermieter*in für Wohnverhältnisse sind in den §§ 549 ff. BGB geregelt. In Deutschland gilt das soziale Mietrecht, durch welches vor allem der*die Mieter*in eines Wohnraums geschützt wird. Jedoch besteht immer die Möglichkeit, dass ein Mietvertrag von dem*der Vermieter*in so formuliert wird, dass er dem*der Mieter*in zum Nachteil werden kann. Daher gilt: Je präziser und ausführlicher ein Mietvertrag formuliert ist, umso eher lässt sich ein Streit zwischen den Vertragspartnern vermeiden. Grundsätzlich ist auch ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag gültig, wenn eine Partei der anderen ein mündliches Angebot unterbreitet und dieses angenommen wird.

Welche und wie sollten Vertragsparteien des Mietvertrages benannt werden?

Prinzipiell sollten alle Personen, die in die Wohnung einziehen, auch im Mietvertrag mit aufgenommen werden. Gibt es mehrere Mieter*innen, wie zum Beispiel bei dem Mietvertrag für eine Wohngemeinschaft (WG), sollte sich im Voraus gut überlegt werden, ob alle Mitbewohner*innen oder nur ein*eine ausgewählt*e Mitbewohner*in den Mietvertrag unterschreibt. In beiden Fällen gibt es Vor- und Nachteile: Unterschreibt nur einer, ist dieser der alleinige Ansprechpartner für den*die Vermieter*in, allerdings haftet er auch alleine für die gesamte Miete. Unterschreiben alle, so werden alle Mieter*innen als Einheit betrachtet und gelten vor dem Gesetz als Gesamtschuldner. Dies bedeutet das alle gemeinsam haften und zu Mietzahlungen verpflichtet sind, allerdings können auch nur alle gemeinsam kündigen.
Es sollte allerdings auch für eine Mehrheit an Vermieter*innen wohl überlegt sein, ob alle unterschreiben. Für den*die Vermieter*in bieten sich neben den Vorteilen der gemeinsamen Haftung der Mieter*innen aber auch Nachteile, wenn alle Mieter*innen den Mietvertrag unterzeichnen. Zum Beispiel müssen alle Mieter*innen einer Mieterhöhung oder einer Modernisierung zustimmen. Im Ergebnis ist es also eine Einzelfallentscheidung zu der man sich im Zweifel auch anwaltlichen Rat einholen kann.

Was ist hinsichtlich Wohnungsgröße & Wohngegenstand zu beachten?

Ist die tatsächliche Wohnungsgröße kleiner als die im Mietvertrag angegebene, kann dies einen Mangel darstellen, der zur Mietminderung berechtigt. Problemträchtig ist deshalb die rein mündliche Mitteilung über die Wohnungsgröße. Ist die Wohnung in solchen Fällen tatsächlich kleiner, kann ein Mangel nur schwer bewiesen werden. Ist dem*der Mieter*in die exakte Größe wichtig, sollte er deshalb darauf achten, dass sie rechtssicher im Mietvertrag steht. Sollte die Größe dann stark abweichen, kann unter Umständen die Miete gemindert werden.
Zudem sollte im Vertrag festgehalten werden, in welchem Zustand der Mietgegenstand dem*der Mieter*in überlassen wird – ist er renoviert, unmöbliert, teilmöbliert oder komplett möbliert.

Welche Möglichkeiten gibt es, die Vertragsdauer zu regeln?

Ein Mietvertrag kann zeitlich begrenzt oder unbegrenzt abgeschlossen werden. Wenn der Mietvertrag keine Regelung über die Mietdauer beinhaltet, dann liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor. In diesem Fall kann der Vertrag durch eine Kündigung beendet werden. Ist die Vertragslaufzeit zeitlich begrenzt, so endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Eine Kündigung vor Ablauf der Befristung ist in vielen Fällen ausgeschlossen. Das gleiche gilt, wenn ein Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum akzeptiert wurde. Ein befristeter Mietvertrag über Wohnraum kann nur dann zustande kommen, wenn der*die Vermieter*in Befristungsgründe gemäß § 575 BGB angeben kann. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Unser yourXpert-Versprechen

Schnelle Bearbeitung
Innerhalb weniger Stunden

Höchste Datensicherheit
Wir behandeln Ihre Daten vertraulich

Rückfragen inklusive
Bei bestehenden Unklarheiten

Geld-zurück-Garantie
Wir gewährleisten Ihre Zufriedenheit

Wie und welche Betriebskosten können übertragen werden?

Betriebskosten werden gemäß der Betriebskostenverordnung definiert als jene Kosten, die dem*der Eigentümer*in durch das Eigentum an der Wohnung und deren Bewirtschaftung entstehen. Die Betriebskosten sind grundsätzlich von dem*der Eigentümer*in der Wohnung zu tragen. Wird diese jedoch vermietet, so kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der*die Vermieter*in die Betriebskosten auf seine Mieter*innen umlegen kann. Das bedeutet auch, dass wenn nichts Explizites im Mietvertrag zu Betriebskosten vereinbart wurde, der*die Mieter*in grundsätzlich keine Betriebskosten zahlen muss. Der*die Vermieter*in darf nur bestimmte Kosten auf seine Mieter*innen umlegen. Diese beinhalten beispielsweise die Grundsteuer, die Müllabfuhr, die Gebäudereinigung, der Hausmeister, die Gartenpflege usw.. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind hingegen explizit von den Betriebskosten ausgeschlossen. Die Zahlung der Betriebskosten durch den*die Mieter*in geschieht meist per monatlicher Vorauszahlung. Waren die tatsächlichen Kosten dann niedriger, erfolgt eine Rückzahlung der Betriebskosten, in Höhe des zuviel gezahlten Betrags, durch den*die Vermieter*in.

Welche Regeln gelten für die Mietkaution?

Die Mietkaution ist eine Zahlung des*der Mieter*in an den*die Vermieter*in und dient zur Absicherung des*der Vermieter*in für den Fall, dass der*die Mieter*in seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht ordnungsgemäß erfüllt. Die Vereinbarung einer Kaution ist optional und muss vertraglich vereinbart sein. Die Höhe der Mietkaution darf bei Wohnraummietverhältnissen maximal die dreimalige Höhe der Monatsnettokaltmiete betragen. Die Kaution darf der*die Mieter*in in drei Raten zahlen, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Die übrigen Raten sind in den Folgemonaten zu zahlen. Letztlich ist der *die Vermieter *in verpflichtet, das Geld zu einem Zinssatz, der für eine dreimonatige Kündigungsfrist der Geldanlage üblich ist, bei einem Kreditinstitut anzulegen. Der*die Mieter*in kann auch verlangen, dass das Geld „insolvenzfest“ angelegt wird, z.B. auf den Namen des*der Mieter*in. Als weitere Absicherung kann der*die Vermieter*in auch eine Bürgschaft von dem*der Mieter*in verlangen, um sich vor einem Zahlungsausfall zu schützen.

Was ist der Unterschied zwischen Staffelmiete und Indexmiete? Welche Vor- und Nachteile gibt es jeweils?

Im Gegensatz zu Mietverträgen mit festen Mietpreisen ist bei Staffelmietverträgen und bei Indexmietverträgen die Miete flexibel. Im Einzelnen bedeutet dies, dass Staffelmietverträge und Indexmietverträge Regelungen enthalten zu welchem Zeitpunkt und um welchen Betrag sich ein Mietpreis verändern soll.

Was ist eine Staffelmiete?

Was ist eine Indexmiete?

Wann ist die Miete fällig und zu zahlen?

Die Fälligkeit der Mietzahlungen ist gesetzlich bestimmt und beinhaltet, dass der*die Mieter*in die vereinbarte Miete zu Beginn des vereinbarten Zeitabschnittes (in der Regel des Monats), spätestes aber bis zum 3. Werktag zu zahlen hat (Urteil vom 5. Oktober 2016, Az. VIII ZR 222/1). Der Bundesgerichtshof (BGH) hat somit entschieden, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt, wenn der*die Mieter*in seiner Bank den Zahlungsauftrag bis zum 3. Werktag des Monats erteilt.  

Sind Tiere erlaubt und kann die Tierhaltung verboten werden?

Der BGH hat bereits 1993 entschieden, dass eine generelle Mietvertragsklausel, die Haustiere in der Mietersache grundsätzlich ausschließt, nicht zulässig ist (BGH VII ZR 10/92). Daraus folgt, dass ein absolutes Haustierverbot im Mietvertrag nicht möglich ist. Die Tiererhaltung ist im Mietrecht in der Regel von der Tierart abhängig. Die Kleintierhaltung in einer Mietwohnung wie z.B. von Wellensittichen, Meerschweinchen oder Fische ist grundsätzlich erlaubt, auch wenn dies nicht im Mietvertrag erwähnt oder gar verboten wird. Sollten Sie jedoch eine Katze oder einen Hund besitzen, so sollte man bestenfalls vor Vertragsunterzeichnung die Zustimmung des*der Vermieter*in einholen, da die Rechtslage momentan umstritten ist. Gemäß den Urteilen des BGH und dem Mietrecht dürfen Haustiere durch Vermieter*innen nur mit einer Begründung abgelehnt werden. Vermieter*innen können auch das Vorhandensein einer Tierhaftpflichtversicherung zur Bedingung für eine Genehmigung machen, um sich so vor etwaigen Schäden abzusichern.

Was ist hinsichtlich Modernisierungsmaßnahmen zu beachten?

Sie wollen Ihre Mietwohnung modernisieren? Als Mieter*in haben Sie beim Auszug kein Recht auf Kostenerstattung der Verbesserungen. Achten Sie vor einer Modernisierung darauf, dass Sie zum Mietvertrag eine zusätzliche Modernisierungsvereinbarung mit Ihrem*Ihrer Vermieter*in abschließen. Im Streitfall könnte der*die Vermieter*in sonst sogar fordern, dass der ursprüngliche Zustand der Wohnung von dem*der Mieter*in wieder hergestellt werden muss. Auch der*die Vermieter*in kann Änderungen am Haus oder in der Wohnung durchführen, welche zu einer Mieterhöhung nach der Modernisierung führen können. Baumaßnahmen gelten als Modernisierung, wenn sie entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung führen oder wenn eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser erreicht wird. Alle geplanten Modernisierungsmaßnahmen des*der Vermieter*in muss er mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich ankündigen. In Bezug auf Modernisierungsmaßnahmen, gab es eine Mietrechtsänderung seit dem 01.01.2019, die besagt, dass Modernisierungskosten nur noch in Höhe von 8% jährlich auf die Mieter*innen umgelegt werden können. Diese Absenkung der Modernisierungsumlage greift für Modernisierungen, die ab dem 1.1.2019 angekündigt werden.

Wie sind die Regeln hinsichtlich der Schönheitsreparaturklausel und Renovierungen?

Schönheitsreparaturen umfassen laut § 28 Abs. 4 S. 3 Zweite Berechnungsverordnung (II.BV)  unter anderem das Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizrohre, der Innentüren sowie Außentüren von innen und Fenster. Grundsätzlich ist es laut dem Mietrecht die Aufgabe des*der Vermieter*in, Reparaturen und Schönheitsreparaturen durchzuführen. Jedoch ist es im deutschen Mietrecht üblich, durch eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass der*die Mieter*in die Pflicht hat, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Viele der Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen sind rechtlich unwirksam. Sollte die Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag unwirksam sein, müssen Sie z.B. die Renovierung bzw. Reparatur beim Auszug nicht durchführen. Sollten Sie die Wohnung bereits renoviert haben, können Sie nach  dem Auszug bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die Kosten für die Renovierung von dem*der Vermieter*in zurückfordern. Wenn Sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben, so kann der*die Vermieter*in von Ihnen nicht mehr ohne Weiteres die Rückgabe der Wohnung in renoviertem Zustand verlangen (Urteil vom 18.März 2015, Az. VIII ZR 185/14). Ebenso haben Sie bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung keine Renovierungspflicht bei Auszug, auch wenn Sie dies mit Ihrem*Ihrer Vormieter*in vereinbart haben (Urteil vom 22. August 2018, Az. VIII ZR 277/16).

Wie sind die Regeln hinsichtlich Kündigungsfrist, Kündigungsverzicht und Kündigungsausschluss?

Kündigungsfrist

• Kündigungsfristen von Mietverträgen sind gesetzlich festgelegt
• Die gesetzliche Kündigungsfrist von Mietwohnungen mit unbefristete Mietverträgen beträgt für Mieter*innen drei Monate. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und bedarf keiner Begründung für die Kündigung
• Für den*die Vermieter*in hingegen gelten andere Kündigungsfristen. Bis zu einer Wohnzeit von fünf Jahren gilt auch für ihn eine Kündigungsfrist von drei Monaten, danach erhöht sich diese um sechs Monate
• Die Kündigungsfrist kann sich je nach Mietdauer auch noch weiter erhöhen
• Bei befristeten Mietverträgen läuft das Mietverhältnis in der Regel aus und muss zur Beendigung nicht extra gekündigt werden
• Sowohl Mieter*innen als auch Vermieter*innen haben das Recht, eine außerordentliche Kündigung vom Mietvertrag einzureichen, bei der ein Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfristen beendet werden kann
• Hierbei ist die Kündigung an einen Kündigungsgrund geknüpft, was bedeutet, dass ein „wichtiger Grund“ vorliegen muss
• Für den*die Mieter*in könnte ein wichtiger Grund sein, dass ihm der vertragsmäßige Gebrauch der Mietsache ganz oder partiell nicht rechtzeitig gewährt worden ist oder dass der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass die Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist
• Für den*die Vermieter*in hingegen, könnte ein wichtiger Grund beispielsweise sein, dass der*die Mieter*in mit der Zahlung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine in Verzug ist oder dass, der*die Mieter*in die Rechte des*der Vermieter*in in erheblichem Maße verletzt, da er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt

Kündigungsverzicht / Kündigungsausschluss

• Besonders achtsam müssen Sie sein, falls in Ihrem Mietvertrag von einem Kündigungsverzicht oder einem Kündigungsausschluss die Rede ist
• Sie können dann nicht immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen
• Solche Vertragspassagen können vielmehr regeln, dass bis zu einer Dauer von vier Jahren eine Kündigung von sowohl Mieter*innen als auch Vermieter*innen nicht möglich ist
• An solche Klauseln sind jedoch hohe Anforderungen geknüpft, sodass diese häufig unwirksam sind. Im Einzelfall kann sich deshalb eine rechtliche Überprüfung eines Kündigungsverzichtes lohnen

Kann man einen Mietvertrag widerrufen?

Manchmal kann es vorkommen, dass ein*eine Mieter*in von einem unterschriebenen Mietvertrag zurücktreten möchte, wenn er*sie beispielsweise ein besseres Wohnungsangebot erhalten hat. Prinzipiell gilt, dass der*die Mieter*in kein Wiederrufsrecht bei Mietverträgen hat. Dies bedeutet, dass der Mietvertrag ab Unterzeichnung wirksam wird, ohne dass der Vertragsabschluss widerrufen werden kann, wie dies z.B. bei Onlinekäufen häufig der Fall ist. Eine Ausnahme gilt dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich ein vertragliches Rücktrittsrecht für den*die Mieter*in vereinbart ist. Ebenso besteht die Widerrufsmöglichkeit für den*die Mieter*in bei so genannten Haustürgeschäften. Wer in seiner Privatwohnung unaufgefordert zum Beispiel von seinem*seiner Vermieter*in oder der Hausverwaltung aufgesucht wird und dann sofort einen Vertrag oder eine Vertragsänderung unterschreibt, kann seine Unterschrift häufig widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage.

Fazit: Mietvertrag vom Anwalt prüfen lassen

Viele Mietverträge enthalten Fallstricke, die für einen Laien nur sehr schwer zu erkennen sind. Um eine böse Überraschung zu vermeiden empfiehlt es sich, den Vertrag vorab von einem spezialisierten Rechtsanwalt für Mietrecht online prüfen zu lassen. So können Sie vor Vertragsabschluss mögliche nachteilige Vertragspassagen ausfindig machen und diese zu Ihren Gunsten anpassen lassen. Gehen Sie auf Nummer sicher und lassen Sie noch heute Ihren Mietvertrag ganz einfach online prüfen!