Bauvertrag prüfen lassen

Ratgeber: Bauvertrag – was gilt es zu beachten?

(Lesezeit: ca. 10 Minuten)

Laut den Erkenntnissen des Verbandes privater Bauherren (VPB) weisen drei Viertel aller Bauverträge beachtliche Mängel auf und rund 65 Prozent aller Bauverträge sind unvollständig. Diese Mängel und Lücken in Bauverträgen führen wiederum zu außerplanmäßigen Kosten für den*die Bauherr*in, auch wenn diese Art der Verträge eigentlich nach Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen geregelt ist. Zur Einordnung der möglichen Fehler lassen sich zwei allgemeine Problemfelder identifizieren, auf die der*die Bauherr*in achten sollte:

Problemfeld 1 - Vertragslücken: Oft liegt das Problem nicht in dem, was geregelt ist, sondern darin was nicht geregelt ist. 

Problemfeld 2 - Fallstricke: Der Laie (Bauherr*in) steht bei der Erstellung eines Bauvertrags einem Profi (Anwalt*in der Baufirma) gegenüber. 

Aufgrund der oft fehlenden Fachkenntnisse seitens des*der Bauherr*in ist es für diese*n äußerst riskant, einen Bauvertrag ohne die vorherige Prüfung durch eine*n zertifizierte*n Anwalt*in zu unterzeichnen. Mit dem folgenden Ratgeber können Sie sich einen Überblick über die zehn häufigsten Vertragslücken und Fallstricke verschaffen, die Ihnen bei Unterzeichnung eines Bauvertrags drohen.

Wenn es sich bei Ihrem Vertrag um einen Bauträgervertrag handeln sollte, bei welchem der Auftragnehmer nicht nur die Bauleistung sondern zusätzlich den Verkauf eines Grundstücks schuldet, können Sie hier Ihren Bauträgervertrag prüfen lassen.

Möchten Sie auf Nummer sicher gehen und neben der rechtlichen Prüfung Ihres Bauvertrags zusätzlich eine Überprüfung der Baubeschreibung in technischer Hinsicht? Alle wichtigen Informationen darüber finden Sie hier.

Inhaltsverzeichnis

1. Das Bauvertragsrecht
   1.1 Der Bauvertrag
   1.2 Der Bauvertrag nach den Regelungen des VOB/B
   1.3 Wichtige Neuerungen des Bauvertragsrechts
2. Die zehn gängigsten Fallstricke und Vertragslücken eines Bauvertrages
   2.1 Fehlende Firmenüberprüfung
   2.2 Schlüsselfertig ist nicht einzugsfertig
   2.3 Herrichten des Bauplatzes
   2.4 Vorkasse
   2.5 Preissicherheit
   2.6 Sicherheitsleistungen
   2.7 Eindeutige Bau- und Leistungsbeschreibung (BLB)
   2.8 Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellungstermin
   2.9 Vertragsstrafe bei Bauzeitüberschreitung
   2.10 Rücktrittsrecht und Verjährungsfrist
3. Zwingende Bestandteile eines Bauvertrages
4. Kündigung des Bauvertrages
5. Warum sich eine anwaltliche Überprüfung lohnt
6. Fazit

Das Bauvertragsrecht

Der Bauvertrag

Seit 1.1.2018 gilt das reformierte Bauvertragsrecht. Die Schließung der Gesetzeslücke diente in erster Linie der Rechtssicherheit und dem Verbraucherschutz. Zudem waren die Konflikte im Spannungsfeld zwischen Werkunternehmer*innen, Besteller*innen und Lieferant*innen der Baumaterialien bei Haftungsfragen Anlass für die Kodifizierung. In § 650a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) findet sich nun folgende Definition:

"Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist."

Der Bauvertrag ist ein Unterfall des Werkvertrages, der auf die Herbeiführung eines Erfolges (Bauwerks etc.) gerichtet ist. Der Begriff "Bauwerk" umfasst Gebäude, Brücken, Tunnel und Straßen. "Außenanlagen" hingegen sind Grundstücksflächen, beispielsweise Parkplätze, Grünflächen oder Sportplätze. Der Vertrag zwischen Unternehmer*in und Besteller*in ist von entscheidender Bedeutung für das Bauvorhaben. Darin werden jegliche Bauleistungen bestimmt: Der Bau eines fertigen Hauses, der Rohbau, Umbauten, Renovierungen aber auch Maurer-, Dachdecker- und Malerarbeiten sowie andere handwerkliche Leistungen wie Installation oder Heizungsbau. Instandhaltungsmaßnahmen sind allerdings nur Baumaßnahmen, wenn diese für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung sind. Als Beispiele sind an dieser Stelle eine Dachreparatur oder die Renovierung eines Hauses zu nennen.

Der Bauvertrag nach den Regelungen des VOB/B

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen - Teil B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B) ist ein vom Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen entwickeltes Klauselwerk, welches die Vertragsrecht des BGB ergänzt und modifiziert, indem es bauspezifisch die Ausführung der Bauleistungen bestimmt. Die Verwendung als Allgemeine Geschäftsbedingungen für Bauverträge steht dabei im Vordergrund. Allerdings muss deren Geltung ausdrücklich zwischen Auftraggeber*in und Bauunternehmer*in vereinbart werden. Dadurch gelten vorrangig die Bedingungen der VOB, gleichzeitig darf nicht gegen die zwingenden Regelungen des BGB verstoßen werden - die Allgemeinen Geschäftsbedingungen unterliegen der Inhaltskontrolle.

Wichtige Neuerungen des Bauvertragsrechts

Hier finden Sie eine kurze Liste der wichtigsten Änderungen im Bauvertragsrecht:

• Anordnungsrecht des Bestellers, wenn eine Vertragsänderung begeht wird (§ 650 b BGB)
• Recht des Unternehmers auf Vergütungsanpassung bei Vertragsänderungen (§ 650 c BGB)
• Vereinfachte Durchsetzung einer einstweiligen Verfügung bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit Änderungsanordnungen (§ 650 d BGB)
• Pflicht zur Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme seitens des Bestellers (§ 650 g BGB) und Fiktion der Abnahme der Bauleistung (§ 640 Abs. 2 BGB)
• Prüffähige Schlussrechnung als Voraussetzung der Fälligkeit der Vergütung (§ 650 g Abs. 4 Nr. 2 BGB)
• Schriftformerfordernis für die Kündigung des Bauvertrages (§ 650 h BGB)
• Kündigungsrecht des Bestellers (§ 648 BGB) und Normierung der Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648 a BGB)
• Neuregelung der Abschlagszahlungen: dem Besteller (§ 632 a BGB)
• Neuregelung der Verbraucherverträge (§ 650 i ff. BGB):
  • Strengere Anforderungen an eine ausführliche Baubeschreibung und Inhalt des Vertrages (§ 650 j bis k): Art und Umfang der Leistung, Gebäudedaten, Brandschutz, Energiestatus, Innenausbau, Zeitpunkt der Vollendung etc.
  • Widerrufsrecht des Verbrauchers (§ 650 l BGB)
  • Einführung einer Zielfindungsphase zur Ermittlung der Planungs- und Überwachungsziele (§ 650 p Abs. 2 BGB)

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Die zehn gängigsten Fallstricke und Vertragslücken eines Bauvertrages

Fehlende Firmenüberprüfung

Zwar erscheint dieser Punkt selbstverständlich, doch sollte man sich bei der Prüfung der potentiellen Baufirma nicht auf Werbeprospekte oder Informationen aus unbekannten Online-Quellen verlassen. Recherchieren Sie zum Beispiel bei einem Inkassobüro oder beim Bauherren-Schutzbund, falls Sie dort Mitglied sind. Auf diese Weise schließen Sie bestmöglich aus, dass während des Bauvorhabens eine Firmeninsolvenz droht.

Schlüsselfertig ist nicht einzugsfertig

Auch Klauseln mit diesen Schlagwörtern sind beachtenswert, denn einzugsfertig bedeutet keineswegs, was darunter im klassischen Sinne verstanden wird. Schlüsselfertig laut Bauvertrag sind Gebäude, die im Großen und Ganzen einzugsfähig sein müssen. Dabei spielen Außenanlagen wie Eingangstreppen oder Terrassen keine Rolle. Sogar Bodenbeläge im Innern des Hauses oder Tapeten etc. werden dabei außer Acht gelassen. 

Herrichten des Bauplatzes

Schon kurz nach Abschluss des Vertrages können hohe Kosten auf Sie zukommen. So wird das Herrichten des Bauplatzes für den Beginn der Arbeiten oft vergessen. Stellen Sie vor dem Unterzeichnen des Vertrags sicher, dass die Vorbereitung des Bauplatzes Vertragsbestandteil ist oder planen Sie diesen Kostenfaktor in Ihre Ausgaben mit ein. Darunter fällt unter anderem das Herrichten mit Sicherungs- und Abbruchmaßnahmen sowie die Beseitigung von Altlasten.

Vorkasse

Nicht selten dauern Bauvorhaben länger oder überschreiten den geplanten Zeitplan. Nicht nur durch festgehaltene Baufristen wie zuvor beschrieben können Sie sich absichern. Legen Sie Wert auf Abschlagszahlungen, die nach tatsächlich erbrachtem Voranschreiten des Bauvorhabens erfolgen. Von Vorkasse als Zahlungsvereinbarung ist deutlich abzuraten, da ansonsten Verluste durch Ausfall des*der Bauunternehmer*in drohen. Die Vergütung ist grundsätzlich erst bei Abnahme des Werkes fällig. Zahlungen für erbrachte Teilleistungen sind zu empfehlen.

Preissicherheit

Häufig fallen für den*die Bauherr*in Kosten für Leistungen an, die vor Vertragsschluss nicht diskutiert wurden. Vor Vertragsschluss sollten Sie sich über gewünschte Leistungen informieren und über diese als auch über Sonderleistungen preislich verhandeln.

Sicherheitsleistungen

Laut Forderungssicherungsgesetz sind Unternehmer*innen verpflichtet, bei Verträgen mit Verbraucher*innen Sicherheiten vorzulegen. Daher ist es ratsam, sich von Baudienstleister*innen eine Fertigstellungsbürgschaft oder eine Fertigstellungsgarantieversicherung vorlegen zu lassen.

Eindeutige Bau- und Leistungsbeschreibung (BLB)

Bei der Bau- und Leistungsbeschreibung geht es um das Ausmaß der vertraglich vereinbarten Leistungen, Planung, baulichen Ausführung sowie die Vergütung hierfür. Die Art als auch die Qualität der Baustoffe und des Materials sowie die technische Ausstattung zählen ebenfalls zur BLB.

Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellungstermin

Harte Fakten sind natürlich unabdinglich für einen Bauvertrag und helfen Ihnen, zu planen und die Übersicht über den Baufortschritt zu behalten. Der Baubeginn, die Bauzeit sowie der Fertigstellungstermin sollten vertraglich geregelt werden. Gerade die Festlegung genauer Fristen, bis wann der Rohbau oder das Endergebnis fertig sein soll, kann bei späteren Streitigkeiten wertvoll sein.

Vertragsstrafe bei Bauzeitüberschreitung

Bauverzögerungen verursachen in der Regel höhere Kosten und wirken sich negativ auf Ihren Zeitplan aus. Achten Sie daher darauf, dass an jede vertraglich geregelte Bauzeit eine Vertragsstrafe für ein schuldhaftes Überschreiten gekoppelt ist. Auf diese Weise können Sie sich gegen Bauverzögerungen absichern.

Rücktrittsrecht und Verjährungsfrist

Häufig sind Bauherr*innen aufgrund von Schwierigkeiten mit dem Bauplatz dazu gezwungen, bereits zu Beginn des Bauvertrags von diesem zurückzutreten. Natürlich besteht auch die Möglichkeit, dass einige Zeit nach Baubeendigung einige Mängel am errichteten Gebäude vorliegen. Stellen Sie daher sicher, dass Sie ein kostenloses Rücktrittsrecht vertraglich regeln. Auch die Verjährungsfrist für die Mängelbeseitigung sollte nicht unter fünf Jahren liegen. Sollten Mängel auftreten, können Sie sie während der andauernden Verjährungsfrist schriftlich anzeigen und der Baufirma eine Frist zur Beseitigung der Mängel geben.

Zwingende Bestandteile eines Bauvertrages

Zusammenfassend gibt es streitentscheidende Regelungen, die Inhalt eines jeden Bauvertrages werden sollten.

1. Bestimmung der Vertragsparteien und deren Daten
2. Das Bauvorhaben bzw. der Vertragsgegenstand
3. Die Vergütung, sonstige Preisvereinbarungen, bei Bedarf Abschlagszahlungen und  Zahlungsweise
4. Bau- und Leistungsbeschreibung: Art, Güte und Umfang der zu erbringenden Leistungen
5. Die Abnahme nach Fertigstellung (schriftliches Protokoll bei Abnahme zu empfehlen) und Gefahrübergang
6. Fristen, Baubeginn und Fertigstellungstermin
7. Sicherheiten und Fertigstellungsvorbehalt (Einbehalte etc.)
8. Pflichten des*der Auftragnehmer*in bei Baumängeln
9. Vertragsstrafen hinsichtlich Verzögerungen oder Verzug
10. Voraussetzungen der Kündigung
11. Gewährleistungsrechte
12. Die Baustelle: Einrichtungen, Verkehrssicherung

Kündigung des Bauvertrages

Zur Kündigung des Bauvertrages ist berechtigt, wer einen berechtigten Grund hat. § 648 BGB gewährt dem*der Besteller*in das Recht, bis zur Vollendung des Werkes jederzeit zu kündigen. Der*die Unternehmer*in behält jedoch seinen Vergütungsanspruch. Allerdings muss er sich die ersparten Aufwendungen anrechnen lassen. Der*die Unternehmer*in kann somit die Vergütung für erbrachte Teilleistungen und den entgangenen Gewinn für nicht erbrachte Teilleistungen verlangen.

Gem. § 648 a BGB regelt daneben die Kündigung aus wichtigem Grund. Jede Partei kann den Vertrag ohne Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen, wenn dem*der Kündigenden nach den Umständen des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zu Fertigstellung nicht zugemutet werden kann. Das Vertrauensverhältnis muss schwerwiegend gestört sein. Das ist etwa der Fall, wenn grobe Baumängel vorliegen oder getäuscht wurde. Laut § 648 Abs. 2 a BGB kann sich die Kündigung auch auf abgrenzbare Teilleistungen beziehen. Eine Teilkündigung ist demnach möglich.

Die Kündigung bedarf der Schriftform. Nach der Kündigung kann jede Vertragspartei die gemeinsame Feststellung des Leistungsstands verlangt werden. Eine Verweigerung oder Verzögerung hat Auswirkungen auf die Beweislast für den Leistungsstand zum Zeitpunkt der Kündigung. Hierdurch wird eine Erleichterung einer prüffähigen Abrechnung des*der Unternehmer*in erzielt.

Warum sich eine anwaltliche Überprüfung des Bauvertrages lohnt

Ein schriftlicher Bauvertrag ist zur Vollendung eines Bauvorhabens dringend zu empfehlen. Lücken im Bauvertrag sowie Fallstricke führen in jedem Fall zu kostspieligen und langwierige Streitigkeiten. Die Fertigstellung des Bauvorhabens verzögert sich. Ein*e fachkundige*r Anwalt*in hilft Ihnen, einen wasserdichten Bauvertrag abzuschließen. Er*sie überprüft, welche Bestandteile fehlen und welche für den*die Besteller*in nachteilig sind. Im Falle eines Rechtsstreits kann sich der*die Bauherr*in aufgrund des Vertrags nicht mehr auf Unkenntnis berufen: Durch die Unterzeichnung verliert er*sie den gesetzlichen Schutz vor dem Kleingedruckten, da der*die Richter*in davon ausgehen muss, dass er*sie selbst über das nötige Fachwissen verfügt. Die Kosten eines Rechtsstreits aufgrund eines mangelhaften Vertrages übersteigen die Kosten der Hinzuziehung eines*einer Fachkundigen um ein Vielfaches.

Fazit

Dieser Ratgeber hat Ihnen einen ersten Überblick über potentielle Vertragslücken und Fallstricke vor Vertragsabschluss gegeben. Doch auch bei Kenntnis der wichtigsten Hürden ist es nicht ratsam die Aufnahme fehlender Bestimmungen ohne Beratung zu fordern. Um bei einer großen Investition wie einem Hausbau auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt sich daher eine professionelle Prüfung des Vertrags, um sich abzusichern und eventuelle Zusatzkosten und Verzögerungen zu vermeiden. Lassen Sie daher noch heute Ihren Bauvertrag schnell, kompetent und kostengünstig von unseren zertifizierten Anwälten prüfen!