Bauträgervertrag prüfen lassen

Ratgeber: Fallstricke im Bauträgervertrag

(Lesezeit ca. 10 min)

Das Ergebnis einer vom Verband Privater Bauherren (VPB) am 20.11.2012 veröffentlichten Studie bestätigt: Beim Hauskauf zwischen Käufer*in und Bauträger*in abgeschlossenen Verträgen finden sich fast immer Vertragspassagen wieder, die die Käuferinteressen nur unzureichend berücksichtigen. Der Bauträgervertrag kann schwer durchschaubar erscheinen. Dieser Ratgeber klärt Sie darüber auf, was Sie beim Abschluss eines solchen Vertrages beachten sollten. Zudem machen wir Sie auf einige der wichtigsten Fallstricke aufmerksam.

Wenn es sich bei Ihrem Vertrag um eine Bauvertrag handeln sollte, der*die Auftragnehmer*in Ihnen also nur die Bauleistung als solche und nicht die Veräußerung eines Grundstücks schuldet, können Sie hier Ihren Bauvertrag prüfen lassen.

Möchten Sie auf Nummer sicher gehen und neben der rechtlichen Prüfung Ihres Bauträgervertrags zusätzlich eine Überprüfung der Baubeschreibung in technischer Hinsicht? Alle wichtigen Informationen darüber finden Sie hier.

Inhalt:

1. Was ist ein Bauträgervertrag?
   1. Was ist ein*e Bauträger*in?
   2. Ist eine notarielle Beurkundung notwendig?
2. Die Finanzierung des Bauvorhabens - unbedingt beachten!
3. Risiken und Fallstricke im Bauträgervertrag
   1. Wie verhindere ich die Eigentümerfalle?
   2. Auflassungsvormerkung und Bürgschaft im Bauträgervertrag
   3. Wie entgehe ich der Kontofalle?
   4. Die Nachbesserung und andere Rechte der Gewährleistung
   5. Was das Wohnungseigentum mit sich bringt
   6. Die Festlegung von Sonderwünschen
   7. Was Sie bei der Globalgrundschuld beachten müssen
   8. Die Festlegung von "Schlüsselfertigkeit"
   9. Die Details des Baus
   10. Wann sind die Abnahmevoraussetzungen gegeben?
4. Der Zahlungsplan im Bauträgervertrag
5. Die Abnahme und Abrechnung beim Bauträgervertrag
6. Welche Mängelrechte stehen mir zu? Kann ich vom Vertrag zurücktreten?
7. Fazit

Was ist ein Bauträgervertrag?

Der Bauträgervertrag ist ein Mischvertrag. Er setzt sich zusammen aus Kaufvertrag und Werkvertrag. Im Gegensatz zum reinen Kaufvertrag wird in dem Fall nicht nur das Grundstück gekauft, es wird gleichzeitig der*die Bauträger*in zur Erbringung einer vereinbarten Bauleistung verpflichtet. Seit dem 1.1.2018 - der Reform des Bauvertragsrechts - findet sich im § 650 u des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) eine gesetzliche Definition des Bauträgervertrages:

Vertragsgegenstand kann ein Einfamilienhaus, ein Doppelhaus, ein Reihenhaus, eine neu errichtete Eigentumswohnung oder eine zu renovierende Altbauwohnung sein.

Was ist ein*e Bauträger*in?

Der*die Bauträger*in ist zunächst Eigentümer*in des regelmäßig unbebauten Grundstücks. Er*sie tritt als Bauherr*in auf und verkauft das Grundstück mit einer rechtlichen und wirtschaftlichen Verpflichtung zum Bau eines Hauses oder einer Wohnung. Der*die Käufer*in erwirbt das Grundstück samt des fertigen Bauobjekts.

Vor dem Abschluss eines Bauträgervertrages ist die Überprüfung des*der Bauträger*in ratsam. Seriosität, Kompetenz, Größe, wirtschaftliche Leistungskraft und Unternehmensstruktur können Auswirkungen auf Ihr Bauprojekt haben. Möglicherweise können Erfahrungsberichte und vergangene Bauvorhaben des*der Bauträger*in als Referenz dienen.

Ist eine notarielle Beurkundung notwendig?

Wegen der beinhalteten Grundstücksübertragung ist der gesamte Bauträgervertrag gem. § 311 b BGB zwingend notariell zu beurkunden. Auch bei jeder nachträglichen Änderung des Vertrages ist die notarielle Beurkundung erforderlich. Dies dient dem Schutz des*der Käufer*in vor übereilten Entscheidungen und weitreichenden finanziellen und rechtlichen Konsequenzen.

Notarielle Beurkundung bedeutet, dass ein*e Notar*in eine Urkunde zum Nachweis der Rechtmäßigkeit der Vereinbarungen und Willenserklärungen, Handlungen oder Aussagen der beteiligten Personen erstellt. Dank der notariellen Urkunde kann man beweisen, dass beide Parteien ein wirksames Rechtsgeschäft abgeschlossen haben. Außerdem macht nur die notarielle Vereinbarung den Eigentumsübergang möglich.

Voraussetzungen sind:

• Die Identität und Geschäftsfähigkeit der Parteien.
• Eine Aufklärung der Beteiligten über ihre Rechte und Pflichten durch den Notar und Aufnahme der Erklärung in die Urkunde.
• Vorlesen der Urkunde.
• Genehmigung des Inhalts durch die Parteien.
• Unterschriften der Parteien und des*der Notar*in.

Unser yourXpert-Versprechen

Schnelle Bearbeitung
Innerhalb weniger Stunden

Höchste Datensicherheit
Wir behandeln Ihre Daten vertraulich

Rückfragen inklusive
Bei bestehenden Unklarheiten

Geld-zurück-Garantie
Wir gewährleisten Ihre Zufriedenheit

Die Finanzierung des Bauvorhabens - unbedingt beachten!

Bevor der*die Bauträger*in das Bauvorhaben beginnen kann, muss überhaupt sichergestellt werden, dass die notwendigen finanziellen Mittel vorhanden sind. Die Bauträgerfinanzierung ist sehr komplex. Da ein Bauprojekt ein gewisses Risiko in sich birgt, verlangen Banken zur Besicherung von Darlehen Sicherheiten und Bürgschaften und stellen auch gewisse Anforderungen an das Eigenkapital des*der Bauträger*in. Prinzipiell sollen das nicht Ihre Sorgen sein, allerdings betrifft die Liquidität des*der Bauträger*in auch die Erfolgsaussichten der Vereinbarungen in Ihrem Bauträgervertrag.

Risiken und Fallstricke im Bauträgervertrag

Wie verhindere ich die Eigentümerfalle?

Der*die Erwerber*in leistet in der Regel bereits frühzeitig Zahlungen, wird aber erst nach Fertigstellung des Bauvorhabens Eigentümer*in der Immobilie. Um nicht in die Eigentümerfalle zu tappen, ist es daher notwendig, vor Beurkundung des Vertrages sicherzustellen, dass der*die Bauträger*in auch wirklich Eigentümer*in des Baugrundstücks ist und eine entsprechende Baugenehmigung vorliegt. Gewissheit über die Eigentumsverhältnisse erhalten Sie nur durch Blick in das Grundbuch. Im Grundbuch findet sich in rechtsverbindlicher Form der Nachweis, wem die Immobilie tatsächlich zusteht. Bei Rückfragen kann Sie ein*e Anwält*in unterstützen.

Auflassungsvormerkung und Bürgschaft im Bauträgervertrag

Die Auflassungsvormerkung, die während des Notartermins vereinbart wird, sichert Ihnen den Eigentumsübertragungsanspruch. Zum einen sollten Sie unbedingt darauf achten, diesen im Grundbuch eingetragen zu bekommen. Zum anderen ist es gesetzlich unzulässig, wenn der*die Bauträger*in vor dieser Eintragung erste Zahlungen verlangt. Im Notarvertrag können allerdings Vorauszahlungen des*der Käufer*in bei Übergabe einer Bauträgerbürgschaft vereinbart werden und dies abweichend vom Zahlungsplan der Bauträgerverordnung. Diese Bürgschaft sichert den*die Erwerber*in jedoch nicht gegen Schäden bei verspäteter Fertigstellung ab und ermöglicht nicht die Einbehaltung von Zahlungsraten bei Mängeln. Vor der Annahme sollte dringend die Bürgschaftsurkunde überprüft werden.

Wie entgehe ich der Kontofalle?

In der Regel sind nach der Lastenfreistellung Zahlungen auf das Konto der Bank zu leisten, welche den*die Bauträger*in finanziert. Problematisch wäre es, diese Zahlungen auf das Konto des*der Bauträger*in zu leisten: Bei einer Insolvenz könnten die gezahlten Beiträge vollständig verloren gehen. Achten Sie daher darauf, dass Sie diese Zahlungen auch auf das Konto der Bauträgerbank leisten und nicht etwa auf das Firmenkonto des*der Bauträger*in überweisen.

Die Nachbesserung und andere Rechte der Gewährleistung

Nicht selten sind in Bauträgerverträgen die Mängelrechte auf das Nacherfüllungsrecht bzw. die Nachbesserung beschränkt. In solch einem Fall würden Sie als Erwerber*in benachteiligt werden. Achten Sie daher bei der Beurkundung des Vertrages darauf, dass die gesetzlichen Schadensersatzrechte sowie die Rechte des Rücktritts und der Minderung bestehen bleiben.


Was das Wohnungseigentum mit sich bringt

Beim Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Prüfen Sie vor Beurkunden des Bauträgervertrages unbedingt die Teilungserklärung, Gemeinschaftsanordnung sowie Protokolle der Eigentümerversammlungen, um sich abzusichern.

Die Festlegung von Sonderwünschen

Sonderwünsche nach Abschluss des Bauträgervertrages können teuer werden. Vorauszahlungen hierfür sind riskant. Achten Sie darauf, dass etwaige Sonderwünsche ebenso wie Eigenleistungen vorab detailliert vereinbart werden und im Bauträgervertrag beurkundet sind!

Was Sie bei der Globalgrundschuld beachten müssen

Die Bauträgerbank lässt sich für die Finanzierung eine Globalgrundschuld eintragen. Sie als Erwerber*in müssen allerdings lastenfreies Eigentum an der Wohnung, dem Grundstück oder dem Haus erlangen. Achten Sie daher bei Abschluss des Bauträgervertrages unbedingt darauf, dass sich die Bauträgerbank dazu verpflichtet, die Immobilie bzw. das Baugrundstück aus der Haftung für die Globalgrundschuld freizugeben. Diese Lastenfreistellung muss auch für den Fall gelten, dass der Bau nicht vollendet werden sollte.

Die Festlegung von "Schlüsselfertigkeit"

Entgegen der landläufigen Meinung ist ein schlüsselfertiges Haus nicht unbedingt bezugsfertig. Im Gegenteil: Der Begriff der „Schlüsselfertigkeit“ ist nicht geschützt. Es sollte daher im Vertrag genauestens definiert werden, was unter „schlüsselfertig“ zu verstehen ist, anderenfalls steht man schnell vor einem Haus, dessen Haustür nur über eine provisorische Treppe zu erreichen ist.

Die Details des Baus

Häufig fehlen in Bauträgerverträgen Angaben bezüglich des Baubeginns, die Länge der Bauzeit und auch ein Fertigstellungstermin. In Anbetracht des sowieso schon hohen finanziellen Aufwands sollten diese Details keinesfalls vergessen werden. Sonst drohen schnell hohe Mehrkosten. Verbunden mit Vertragsstrafen allerdings ist eine pünktliche Fertigstellung sehr viel wahrscheinlicher – und ein Überzug mit weitaus weniger Kosten für den*die Besteller*in verbunden.

Wann sind die Abnahmevoraussetzungen gegeben?

Wann die Abnahme (und damit die Fälligkeit der restlichen Vergütung) genau vorliegt, ist nicht immer klar. Es empfiehlt sich daher, die genauen Umstände der Abnahme vertraglich festzulegen – und somit dem*der Bauträger*in die Möglichkeit zu geben, auf eine seiner Ansicht nach vorliegende "stillschweigende" (konkludente) Abnahme hinzuweisen.

Der Zahlungsplan im Bauträgervertrag

Häufig vereinbaren die Parteien einen Zahlungsplan. Die Vereinbarung von Abschlagszahlungen unterliegt gewissen Grenzen, damit der*die Käufer*in nicht mehr zahlt als es den Teilleistungen entspricht. In der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) wurden diese Höchstgrenzen festgelegt. Der Zahlungsplan darf aus lediglich 13 Raten bestehen, die wiederum in 7 Teilzahlungen zusammenzufassen sind. Die Teilzahlungen dürfen, je nach Ablauf und Organisation des Bauplans, gebündelt werden.

Bei Überschreitung dieser Höchstzahlen ist die Vereinbarung von Abschlagszahlungen unwirksam. Eine Zahlung ist dann erst nach Fertigstellung und Abnahme fällig.

Zudem dürfen Abschlagszahlungen nur verlangt werden, wenn der*die Bauträger*in für Sicherheiten in Form einer Vormerkung oder Bürgschaft, durch Beschaffung von Freistellungserklärungen für eingetragene Grundschulden sorgt.

Die Abnahme und Abrechnung beim Bauträgervertrag - Checkliste

Der*die Erwerber*in billigt mit der Abnahme das erstellte Werk als im wesentlichen vertragsgemäße Leistung. Die Abnahme erfolgt normalerweise bei der gemeinsamen Besichtigung des Bauwerks durch Erwerber*in und Bauträger*in. Bei dieser Besichtigung werden der Zustand und etwaige Mängel des Bauwerks protokolliert. Dies nennt man förmliche Abnahme.

Auch eine fiktive Abnahme ist möglich. Dies ist der Fall, wenn der*die Bauträger*in eine Frist für die Abnahme des Bauwerks gesetzt hat und der*die Erwerber*in nicht innerhalb der gesetzten Frist unter Angabe mindestens eines Mangels die Abnahme verweigert hat.

Die Abnahme markiert ein wichtiges Ereignis. Sie hat drei Konsequenzen: Die Gefahr geht auf den*die Erwerber*in über, d.h. alle folgenden Beschädigungen sind Sache des*der Neu-Eigentümer*in. Die Mängelrechte finden Anwendung, das bedeutet der*die Erwerber*in kann z.B. eine Nachbesserung verlangen. Und der Vergütungsanspruch des*der Bauträger*in wird fällig, es sei denn, dies ist anders im Bauträgervertrag geregelt.

Nach der letzten Reform und Neugestaltung des Schuldrechts muss der*die Bauträger*in eine prüffähige Schlussrechnung in Form einer übersichtlichen, nachvollziehbaren Aufstellung der erbrachten Leistungen vorlegen. Eine Schlussrechnung ist insbesondere dann relevant, wenn der Kaufpreis geändert wird. Ein*e gewissenhafte*r Bauträger*in erstellt eine korrekte Abrechnung von Sonderpositionen nach Zahlungsaufforderung für die Schlussrate. Sollte dies nicht geschehen, kann der*die Erwerber*in eine solche Rechnung verlangen.

Welche Mängelrechte stehen mir zu? Kann ich vom Vertrag zurücktreten?

Die Frage ist, was zu tun ist, wenn Mängel am Grundstück oder Bauwerk festgestellt werden. Solche Mängel können das Grundstück betreffen und in Altlasten oder Kampfmittelrückständen bestehen. Mängel können jedoch auch durch fehlerhafte Erstellung des Werkes entstehen. Zeigen sich nach Abschluss der Bauarbeiten Baumängel an der Immobilie, ist der Ärger groß, besonders, wenn der Bauträgervertrag lückenhaft oder zum Nachteil des*der Erwerber*in formuliert wurde.

Falls Mängel am Bauwerk vorliegen, kann der*die Käufer*in zunächst Nacherfüllung verlangen. Es muss eine angemessene Frist gesetzt werden. Der*die Bauträger*in hat dann die Chance, innerhalb dieser Frist nach seiner Wahl das Werk neu her zu stellen oder den Mangel zu beseitigen. Verstreicht diese Frist erfolglos, d.h. der*die Bauträgerin wird nicht tätig und beseitigt nicht die Mängel, stehen dem*der Erwerber*in verschiedene Ansprüche zu:

• Bei der Selbstvornahme wird der Mangel selbst beseitigt und es kann Ersatz für die getätigten Aufwendungen verlangt werden.
• Einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung verlangen.
• Vom Vertrag zurücktreten. Durch die einheitliche Vertragsgestaltung ist ein Rücktritt von dem gesamten Vertrag möglich.
• Die Vergütung mindern.
• Unter weiteren Voraussetzungen Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

Häufig werden das Rücktrittsrecht und das Recht auf Schadensersatz im Bauträgervertrag ausgeschlossen oder an Voraussetzungen gebunden. Ebenso üblich ist es, die Mängelhaftung des*der Bauträger*in auszuschließen. Dann können Rechte gegen den*die Bauträger*in nur geltend gemacht werden, wenn eine arglistige Täuschung oder ein arglistiges Verschweigen des Mangels nachgewiesen werden kann oder der Ausschluss unwirksam ist. Eine Einzelfallprüfung ist bei solchen Fragen wichtig.

Fazit

Angesichts der Höhe des privaten Investments bei der Beauftragung eines*einer Bauträger*in und den damit verbundenen Risiken durch unzureichende Berücksichtigung der Käuferinteressen in Bauträgerverträgen ist es ratsam, den Vertrag vorab von einem*einer unabhängigen und spezialisierten Rechtsanwält*in prüfen zu lassen. So können Sie vor Beurkundung mögliche Fallstricke im Bauträgervertrag ausfindig machen und diese zu Ihren Gunsten anpassen lassen. Gehen Sie nicht das Risiko ein, einen für Sie nachteiligen Vertrag zu unterzeichnen, sondern gehen Sie auf Nummer sicher und lassen Sie noch heute Ihren Bauträgervertrag ganz einfach von qualifizierten Anwälten des mehrfachen Testsiegers yourXpert im Bereich Online-Rechtsberatung online prüfen!