Grundstückskaufvertrag prüfen lassen

Grundstückskaufvertrag prüfen lassen

(Lesezeit ca. 9 min)

Sie haben das perfekte Grundstück gefunden und stehen kurz vor dem Kauf? Häufig ist die Freude nach einer langen Suche groß und der notarielle Kaufvertrag (Notarvertrag) daher schnell unterzeichnet. Da mit dem Kauf eines Grundstücks eine große Investition verbunden ist, ist es mehr als ratsam einen Grundstückskaufvertrag erst nach einer gründlichen Prüfung zu unterzeichnen. So können unliebsame Überraschungen vermieden werden.

Folgende Punkte sollten Sie vor der Unterzeichnung des Vertrages beachten.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was setzt ein gültiger Grundstückskaufvertrag voraus?
2. Was beinhaltet der Grundstückskaufvertrag?
3. Muster-Grundstückskaufvertrag
4. Die notarielle Beurkundung: Kann ich ein Grundstück ohne Notar*in kaufen?
5. Worauf sollte ich vor Abschluss eines Grundstückskaufvertrages besonders achten?
   1. Was steht im Grundbuch?
   2. Wie ist der baurechtliche Zustand des Grundstücks?
   3. Was weiß ich über die Bodenbeschaffenheit?
6. Welche Kosten fallen bei dem Grundstückskauf an?
   1. Wie hoch sind die Notarkosten und die Kosten für die Grundbucheintragung?
   2. Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer?
   3. Wer trägt die Kosten beim Grundstückskauf?
7. Sollte ich eine Auflassungsvormerkung vereinbaren?
8. Wie sinnvoll ist ein (Grundstückskauf-)Vorvertrag?
9. Was ist der Unterschied zwischen der Auflassungsvormerkung und der Auflassung?
10. Checkliste Grundstückskaufvertrag
11. Fazit

Was setzt ein gültiger Grundstückskaufvertrag voraus?

Der Vertrag über ein Grundstück, definiert als eine Buchungseinheit des Grundbuches, ist in der Regel ein Geschäft von herausragender wirtschaftlicher Bedeutung für die Beteiligten. Aus diesem Grund unterliegen sämtliche Geschäfte rund um den Erwerb oder die Belastung eines Grundstücks gewissen formellen Anforderungen.

Der Grundstückskaufvertrag muss gem. § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) notariell beurkundet werden. So sollen Verbraucher vor Übereilung geschützt werden und vor der Bedeutung des Rechtsgeschäfts und den Konsequenzen gewarnt werden. Gerade die Pflicht, eine*n Notar*in aufsuchen zu müssen, verdeutlicht, dass es sich nicht um ein gewöhnliches Alltagsgeschäft handelt.

Was beinhaltet der Grundstückskaufvertrag?

Mit dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages verpflichtet sich der*die Verkäufer*in, das Eigentum an dem Grundstück auf den*die Käufer*in zu übertragen. Im Gegenzug verpflichtet sich der*die Käufer*in, den Kaufpreis zu zahlen.

Zu den wesentlichen Dingen, die in einem Grundstückskaufvertrag stehen müssen, gehören:

• Angaben zu Verkäufer*in und Käufer*in.
• Die Details des Kaufes: Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Datum der Übergabe, Inventar.
• Der aktuelle Grundbuchstand: Aktueller Eigentümer, Grundstückseckdaten, baurechtlicher Zustand, Belastungen.
• Sonstige Absprachen und Belehrungen: Mängelhaftung (häufig ausgeschlossen), Rücktrittsvorbehalt, besondere Fälligkeitsvereinbarungen, Zwangsvollstreckungsunterwerfung.

Die Veräußerung muss sich auf ein konkretes oder zumindest konkretisierbares Grundstück beziehen. Zudem müssen aus dem Grundstückskaufvertrag der*die im Grundbuch eingetragene Grundstückseigentümer*in sowie etwaige Grundpfandrechte Dritter und sonstige Belastungen eindeutig hervorgehen.

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Muster-Grundstückskaufvertrag

Mit diesem Schema für einen Kaufvertrag über ein Grundstück kann man einen ersten Entwurf selber anfertigen. Ein*e spezialisierte*r Anwält*in ergänzt die Vorlage entsprechend Ihren Wünschen.

Muster Grundstückskaufvertrag (DOWNLOAD)

Die notarielle Beurkundung: Kann ich ein Grundstück ohne Notar*in kaufen?

Ein Grundstückskaufvertrag, der ohne Beurkundung durch den*die Notar*in abgeschlossen wurde, ist gem. §§ 311b, 125 BGB nichtig, denn die Form der notariellen Beurkundung ist Wirksamkeitsvoraussetzung für den Abschluss von Verträgen über Grundstücke. Dieser Formmangel kann gem. § 311b Abs. 1 S. 2 BGB dadurch geheilt werden, dass die Auflassung und Eigentumsumschreibung, der Eintragung im Grundbuch, erfolgen. Damit ist die wichtigste Verpflichtung des Grundstücksübertragungsgeschäfts erfüllt. Allerdings kommt dies selten vor, da Grundbuchämter die Vorlegung eines formal korrekten Vertrages voraussetzen.

Notar*innen sind verpflichtet, neutral zu agieren und beurteilt, ob der Kaufvertrag gegen gesetzliche Regelungen verstößt. Der*die Notar*in prüft hingegen nicht, ob er für Sie nachteilige Klauseln im Vertrag vorkommen  oder ob der Vertrag um für Sie vorteilhafte Klauseln ergänzt werden sollte. Dies macht nur Ihr*e Anwält*in. Deshalb sollte man den Kaufpreis und die Kosten für eine anwaltliche Prüfung gegeneinander abwägen und dann entscheiden, ob eine anwaltliche Beratung Sinn ergibt.

Mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin sollten Sie den Entwurf des Vertrags von dem*der zuständigen Notar*in ausgehändigt bekommen. In dieser Zeit vor dem Notartermin sollten Sie sich den Vertrag genau durchlesen und überprüfen.

Worauf sollte ich vor Abschluss eines Grundstückskaufvertrages besonders achten?

Vor Abschluss des Kaufvertrages sollten Sie unbedingt drei grundlegende Dinge rund um das fragliche Grundstück überprüfen, um sich vor unliebsamen Überraschungen zu schützen.

Was steht im Grundbuch?

Vor dem Kauf sollten Sie sich den Grundbucheintrag vorlegen lassen oder beschaffen und überprüfen, ob die im Vertrag angegebenen Daten auch mit dem Grundbuch übereinstimmen – am wichtigsten sind dabei die Eigentümerstellung des*der Verkäufer*in, die Flurnummer und entsprechend tatsächliche Größe und etwaige Belastung durch Grundpfandrechte oder andere Beschränkungen. Man sollte zudem auch auf möglicherweise notwendige Wegerechte oder vorhandene Wegerechte für andere achten.

Wie ist der baurechtliche Zustand des Grundstücks?

Ist das Grundstück bebaut mit einem Haus oder einer Immobilie oder ist die Fläche unbebaut? Was steht im Bebauungsplan? Wie darf ich das Grundstück bebauen?

Es ist wichtig, dass der baurechtliche Zustand des Grundstücks im Vertrag festgehalten wird. Bei Bauland können Sie bei einem geplanten Bauvorhaben auf Nummer sichergehen und bereits vor dem Grundstückskauf eine Bauvoranfrage an das zuständige Bauordnungsamt richten.

Was weiß ich über die Bodenbeschaffenheit?

Lassen Sie die Bodenbeschaffenheit des Grundstückes untersuchen: Wie ist die Konsistenz des Bodens? Gibt es ein Bodengutachten? Sind Baulasten vorhanden?

Die nachträgliche Haftung des*der Verkäufer*in bei Mängeln des Grundstücks wird im notariellen Kaufvertrag häufig ausgeschlossen. Das gilt aber nur für bekannte Mängel oder solche, die dem*der Verkäufer*in nicht bekannt waren. Bei zu weit gefassten Haftungsausschlüssen sollte man vorsichtig sein. Allerdings kann die Haftung für wissentlich verschwiegene Mängel nicht ausgeschlossen werden. In einem solchen Fall ist der Käufer zur Anfechtung des Vertrages berechtigt oder der Haftungsausschluss ist aufgrund des arglistigen Verschweigens schlichtweg unwirksam und die Geltendmachung von Mangelschäden dennoch möglich.

Welche Kosten fallen bei dem Grundstückskauf an?

Falls Sie kurz vor dem Kauf eines Grundstücks stehen, dürfte Sie zudem besonders interessieren, welche Kosten neben dem Kaufpreis auf Sie zukommen. In jedem Fall muss man mit Notarkosten, Gebühren des Grundbuchamts und der Grunderwerbssteuer rechnen.

Daneben sollten Sie unter Umständen Erschließungskosten mit einkalkulieren. Möglicherweise muss das Grundstück von Pflanzen befreit werden oder es fallen Kosten für sonstige bauliche Maßnahmen wie die Aufbereitung des Bodens an. Des Weiteren könnten weitere baurechtliche Gebühren anfallen. Möglicherweise kommt eine Maklerprovision noch obendrauf.

Wie hoch sind die Notarkosten und die Gebühren für den Grundbucheintrag?

Eine genaue Summe kann hier nicht beziffert werden. Man sollte allerdings mit Kosten in Höhe von etwa 1,5 % des Kaufpreises rechnen. Dazu gehören das gebührenrechtliche Honorar des*der Notar*in und die Gerichtskosten des Grundbuchamts für die notwendigen Eintragungen und Änderungen im Grundbuch.

In der Regel werden die Notarkosten von dem*der Käufer*in getragen, was nicht bedeutet, dass dieser auch Interessensvertreter*in des neuen Grundstückseigentümers ist. Wie oben dargestellt, tritt der*die Notar*in als neutrale Person und nicht Ihre Interessenvertretung auf. Letzteres kann nur ein*e Anwält*in.

Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer?

Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist vom Kaufpreis der Immobilie und dem Steuersatz in dem jeweiligen Bundesland abhängig. In Bayern und Sachsen liegt die Grunderwerbssteuer noch bei 3,5 %. In Hamburg zahlt man 4,5 %. In den meisten anderen Bundesländern sind es jedoch zwischen 5,0 % und 6,5 %. Vor dem Erwerb sollten Sie sich aber noch einmal erkundigen, da die Grunderwerbssteuer ständig verändert wird.

Wer trägt die Kosten beim Grundstückskauf?

Laut § 448 Abs. 2 BGB trägt der*die Käufer*in die Kosten der Beurkundung, der Auflassung, der Eintragung im Grundbuch und der Erklärung dazu. Wer welche Kosten trägt, kann jedoch abweichend im Kaufvertrag geregelt werden.

In der Regel trägt der*die Käufer*in die Notargebühren für die Beurkundung des notariellen Kaufvertrages, die Grundbuchumschreibung, sowie unter Umständen die Bestellung einer Grundschuld. Der*die Verkäufer*in trägt im Falle bestehender Belastungen oder Rechte Dritter die anfallenden Kosten für die Löschung.

Sollte ich eine Auflassungsvormerkung vereinbaren?

Im Vertragswerk sollte eine Auflassungsvormerkung beinhaltet sein, die Ihr Recht auf Eigentumsübertragung sichert. Dies ist notwendig, da zwischen Beurkundung des Grundstückskaufvertrages und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch in der Regel einige Zeit vergeht. Eine Auflassungsvormerkung im Kaufvertrag sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums. Insbesondere kann der Verkäufer dem Grundstück in der Zwischenzeit keine neuen Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken auferlegen.

Wie sinnvoll ist ein (Grundstückskauf-)Vorvertrag?

In einem Vorvertrag zum Grundstückskauf verpflichten sich der*die Käufer*in und der*die Verkäufer*in zum späteren Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages. In einem solchen Vorvertrag können insbesondere die Konditionen festgelegt werden, zu denen es später verkauft wird. Auf der anderen Seite kommt dem*der Verkäufer*in die Sicherheit zugute, dass sein Objekt an eine bestimmte Person verkauft wird.

Im Vorvertrag kann etwa auch geregelt werden, dass die Finanzierung etwa in Form einer Kreditzusage gesichert sein muss. Auch der Kaufzeitpunkt, der Kaufpreis oder die Konsequenzen einer Beschädigung oder Zerstörung des Grundstücks vor Kaufabschluss können durch vorvertragliche Klauseln festgelegt werden.

Der Vorvertrag muss - ebenso wie der eigentliche Grundstückskaufvertrag - notariell beurkundet werden. Und auch sonst sind die inhaltlichen Anforderungen die eines späteren Kaufvertrages. Nachteil ist, dass der Vorvertrag dadurch mit zusätzlichen Notarkosten verbunden ist.

Was ist der Unterschied zwischen der Auflassungsvormerkung und der Auflassung?

Nachdem der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrages werden die vertraglichen Verpflichtungen in die Tat umgesetzt. Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstücks, wie oben bereits angemerkt, müssen gem. § 873 BGB die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Die Auflassung ist die Erklärung des Verkäufers bzw. bisherigen Eigentümers, dass er das Eigentum an dem Grundstück auf den Käufer überträgt. Dies muss vor dem Notar geschehen. Daher bietet es sich an, die Erklärung im Anschluss an den notariellen Vertragsschluss oder als Teil des notariellen Kaufvertrages abzugeben. Die Auflassung übermittelt der Notar dann erst nach Zahlung des Kaufpreises an das Grundbuchamt. Im Gegensatz dazu wird die Auflassungvormerkung direkt an das Grundbuch übermittelt, da die Auflassungsvormerkung nicht der Eigentumsübertragung sondern der Absicherung der Eigentumsübertragung dient.

Checkliste Grundstückskaufvertrag

Grundstückskaufvertrag Checkliste (DOWNLOAD)

Fazit

Der Kauf eines Grundstücks ist ein wirtschaftlich und rechtlich gesehen äußerst bedeutsames Rechtsgeschäft. Man sollte sich mit den Details intensiv auseinandersetzen, um ein böses Erwachen nach Vollzug des Kaufvertrages durch Eigentumsübertragung zu vermeiden. Denn Fallstricke und fehlerhafte Vereinbarungen können teuer werden oder sogar zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten führen.

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