Mietrecht-Ratgeber: Was Sie rund um den Mietvertrag wissen sollten

(Lesezeit: ca. 6 Minuten)

Lesen Sie die Details in einem Mietvertrag, bevor Sie ihn als Mieter unterzeichnen? Die meisten Mietinteressenten jedenfalls beschränken die Lektüre auf den Mietpreis und unterschreiben blind. Auch wenn Sie froh sind, in Zeiten hoher Nachfrage nach Mietwohnungen eine Wohnung an Land zu ziehen, sollten Sie den Vertragstext wenigstens in Teilbereichen genauer lesen. Sie vermeiden unliebsame Überraschungen.

Inhalt

1. Praxistipp 1
2. Praxistipp 2
3. Hinweis für Vermieter
4. Stolperfallen im Mietvertrag
   4.1 Widerrufsrecht
   4.2 Wohnfläche
   4.3 Nutzungsregelung
   4.4 Hausordnung
   4.5 Vertragsgemäßer Zustand
   4.6 Vom Vermieter auszuführende Arbeiten
   4.7 Kündigung
   4.8 Zeitmietvertrag
   4.9 Kaution
   4.10 Nebenkosten
   4.11 Renovierungsklausel
   4.12 Kleinreparaturklausel
   4.13 Mieterhöhung
   4.14 Haustierhaltung
   4.15 Untervermietung
   4.16 Besichtigungsrecht des Vermieters
   4.17 Winterdienst
   4.18 Rückgabe der Mieträume bei Auszug

1. Praxistipp 1

Orientierungshilfe bietet der Mustermietvertrag Deutscher Mieterbund. Dieser berücksichtigt die aktuelle Rechtsprechung. Wird Ihnen ein sonstiger Vertragsentwurf vorgelegt, können Sie dessen Inhalt mit dem DMB-Mustermietvertrag vergleichen. Achten Sie darauf, den Text zu konkretisieren, wo er alternative Regelungen anbietet. Lassen Sie nichts offen. Streichen Sie im Zweifel alles durch, was nicht relevant ist.

2. Praxistipp 2

Oft kommt es auf einzelne Worte an, die eine Klausel im Mietvertrag hinfällig machen. Wenn Sie sich das Mietrecht der §§ 535 bis 580a BGB und die dazu ergangene kaum mehr überschaubare Rechtsprechung ansehen, werden Sie schnell feststellen, dass das Mietrecht eine ausgesprochen komplexe Materie ist. Möchten Sie unnötige Streitereien mit der Gegenseite vermeiden und sich gegen überraschende oder unangemessene Vertragsklauseln schützen, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen. In unserem Recht-Shop stellen wir Ihnen das  Produkt „Mietvertrag prüfen“ kostengünstig zur Verfügung.

3. Hinweis für Vermieter

Mietrecht wird meist als mieterfreundlich empfunden. Natürlich haben auch Vermieter Rechte. Möchten Sie als Vermieter Fehlerquellen vermeiden, sollten Sie Ihren Vertragsentwurf individuell gestalten und von einem yourXpert-Anwalt überprüfen lassen. (Verlinken: Recht-Shop: „Mietvertrag prüfen“). Die Anwaltsgebühr dürfte sich mehr als auszahlen, wenn Sie dadurch teure und unnötige Rechtsstreite vermeiden und Ihrer Miete nicht hinterherlaufen müssen.

4.Stolperfallen im Mietvertrag

4.1 Widerrufsrecht bei Mietvertrag

Im Regelfall haben Mieter beim Mietvertrag kein Widerrufsrecht. Wenn Sie die Wohnung dann doch nicht beziehen möchten, bleibt Ihnen nur, das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Ein Widerrufsrecht besteht ausnahmsweise dann, wenn der Vermieter als Unternehmer handelt und Wohnungen gewerbsmäßig vermietet. Aber auch dann entfällt das Widerrufsrecht, wenn Sie den Wohnraum zuvor besichtigt haben (§ 312 IV BGB). Da das Widerrufsrecht im BGB ziemlich diffus ausgestaltet ist, sollten Sie die Hilfe eines yourXpert-Anwalts in Anspruch nehmen.

4.2 Wohnfläche

Die Wohnfläche muss der Wirklichkeit entsprechen. Ist sie zu groß angegeben, zahlen Sie mehr, als Sie gemietet haben. Lassen Sie sich möglichst den Grundriss der Wohnung zeigen und messen Sie die Flächen nach.

4.3 Nutzungsregelung

Wohnungen dienen Wohnzwecken. Möchten Sie Ihre Wohnung auch beruflich nutzen, sollten Sie den Vermieter darauf ansprechen und die entsprechende Nutzung ausdrücklich vereinbaren. Solange Ihre beruflichen Aktivitäten niemanden im Haus stören (kein oder kaum Publikumsverkehr), bewegen Sie sich im Rahmen des erlaubten vertragsgemäßen Gebrauchs.

4.4 Hausordnung

Eine Hausordnung ist für den Mieter nur verpflichtend, wenn sie Bestandteil des Mietvertrages wird. Sie sollte dem Mietvertrag als Anlage beigefügt oder für den Mieter durch einen Aushang unmittelbar zugänglich sein.

4.5 Vertragsgemäßer Zustand

Erstellen Sie vor dem Einzug ein Übergabeprotokoll. Halten Sie eventuelle Schäden schriftlich fest. Achten Sie darauf, dass im Mietvertrag nicht steht, dass  die Wohnung frei von jeglichen Schäden sei, obwohl tatsächlich Schäden festgestellt wurden.

4.6 Vom Vermieter auszuführende Arbeiten

Wurde vereinbart, dass eine Partei vor Ihrem Einzug noch Arbeiten in der Wohnung vornehmen muss, sollten Sie diese ausdrücklich unter „sonstige Vereinbarungen“ bezeichnen. Nur so lässt sich zuverlässig beweisen, was vereinbart wurde. Auf mündliche Aussagen sollten Sie sich nicht verlassen.

4.7 Kündigung

Nach dem Gesetz können Mieter Mietverträge „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen“ (§ 576 BGB). Steht im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist, ist die Klausel unwirksam.

4.8 Zeitmietvertrag

Zeitmietverträge erlaubt das Gesetz nur, wenn der Vermieter später die Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen nutzen will oder die Wohnung umbauen oder modernisieren möchte und er Sie im Mietvertrag schriftlich über die Gründe informiert (§ 575 BGB).

4.9 Kaution

Auf Verlangen müssen Sie eine Kaution leisten. Diese darf höchstens drei Kaltmonatsmieten betragen (§ 551 BGB). Sie haben das Recht, die Kaution in drei Raten zu zahlen. Ihr Vermieter ist verpflichtet, das Geld „mündelsicher“ anzulegen und darf es nicht irgendwo verwahren. Alternativ können Sie mit dem Vermieter auch eine Bankbürgschaft oder eine Versicherungsbürgschaft vereinbaren.

4.10 Nebenkosten

Mit den Nebenkosten gelten Sie den Unterhaltungsaufwand für die Wohnung ab. Die Nebenkosten sind im Mietvertrag entweder im Detail aufgeführt oder es wird auf § 2 Nr. 1 – 17 Betriebskostenverordnung verwiesen. Achten Sie darauf, dass der Vermieter einen auf Ihre Situation passenden Umlageschlüssel zugrunde legt (z.B. Wohnfläche, Personenzahl).

4.11 Renovierungsklausel

Der Vermieter kann Sie verpflichten, in Ihren Räumlichkeiten nach bestimmten Zeiträumen Schönheitsreparaturen vorzunehmen, aber nur, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Starre Fristenpläne (z.B. alle fünf Jahre) sind nicht erlaubt. Als angemessene Zeitabstände gelten für Küchen, Bäder, Duschen drei Jahre, für Wohn- und Schlafräume fünf Jahre.

4.12 Kleinreparaturklausel

Der Vermieter kann Sie verpflichten, kleine Reparaturen (Bagatellschäden) auf eigene Kosten zu übernehmen (z.B. neue Dichtung im Wasserhahn). Voraussetzung ist, dass der Reparaturaufwand im Einzelfall höchstens ca. 75 € beträgt und eine angemessene Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum (z.B. ca. 250 € ein Jahr) für den Fall vereinbart wird, dass mehrere Kleinreparaturen anfallen. Ein Höchstbetrag von einer Monatsmiete wäre jedenfalls nicht mehr angemessen.

4.13 Mieterhöhung

Ihr Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, sofern die Miete 15 Monate lang unverändert geblieben ist und innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht wurde. Da Mieterhöhungen oft fehlerhaft sind, sollten Sie sich von einem yourXpert-Anwalt beraten lassen.

4.14 Haustierhaltung

Pauschale Tierhaltungsverbote oder Verbote, die die Tierhaltung ausnahmslos von der Zustimmung des Vermieters abhängig machen, sind nicht zulässig. Kleintiere dürfen Sie ohnehin immer halten (Wellensittiche, Zierfische). Haben Sie bereits einen Hund, klären Sie die Haltung im Mietvertrag.

4.15 Untervermietung

Möchten Sie Ihre Wohnung untervermieten, müssen Sie Ihren Vermieter um Erlaubnis bitten. Sie benötigen dafür ein sachlich begründetes Interesse (§ 553 BGB). Ein pauschales Verbot jeglicher Untervermietung ist unwirksam. Sofern der Vermieter die Untervermietung von einer Mieterhöhung abhängig macht, muss der Erhöhungsbetrag angemessen sein.

4.16 Besichtigungsrecht des Vermieters

Ihre Wohnung ist Ihr Reich. Die Vermieter darf die Wohnung besichtigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, z.B. dann, wenn er die Wohnung verkaufen will oder das Ende des Mietverhältnisses bevorsteht und er die Räume Mietinteressenten zeigen möchte. Notwendige Besichtigungen sind rechtzeitig anzukündigen. Auch ein generelles Zutrittsrecht von Handwerkern ohne konkrete Anhaltspunkte für drohende Schäden oder zu beseitigende Mängel besteht nicht.

4.17 Winterdienst

Der Vermieter kann Sie zum Winterdienst verpflichten. Sie müssen dann abwechselnd mit anderen Mietern in den Wintermonaten die Zugänge zum Haus von Schnee räumen und streuen. Sind Sie Mieter im Erdgeschoss, darf Ihnen der Winterdienst nicht allein übertragen werden.

4.18 Rückgabe der Mieträume bei Auszug

Im Normalfall brauchen Sie als Mieter die Wohnung nur „besenrein“ zurückzugeben und müssen sie vollständig räumen. Bauliche Veränderungen müssen Sie entfernen oder nach Absprache mit dem Vermieter in der Wohnung belassen. Ist die Wohnung abgewohnt, sodass nach Ablauf der vereinbarten Fristen Schönheitsreparaturen fällig sind, müssen Sie diese nach durchschnittlichen Geschmacksstandards ausführen. Eine Klausel, die den Mieter unabhängig vom Zustand der Räume verpflichtet, die Mietsache renoviert zurückzugeben, ist unwirksam. Auch eine Fachhandwerkerklausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen nur durch Fachhandwerker ausführen zu lassen, ist nicht erlaubt.

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