Die Pflicht zur Reparatur oder zur Renovierung der Mietsache trifft nach dem Gesetz grundsätzlich zunächst den Vermieter. Ihm obliegt während der Mietzeit die Erhaltung der Sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs 1. S 2 BGB), so dass er, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben, auch die Schönheitsreparaturen tragen muss, sobald die Wohnung infolge des normalen Verschleißes auf Grund des vertragsgemäßen Gebrauchs Mängel aufweist.

Der Vermieter kann diese Pflicht natürlich aber auch im Mietvertrag auf den Mieter übertragen, wie es eigentlich immer geschieht.

Derartige Abwälzungsklauseln (Schönheitsreparatur- bzw. Endrenovierungsklausel insbesondere) sind als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) anzusehen.

Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei "bei Abschluss eines Vertrags" stellt.

Bestimmungen in AGB sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

AGB, die bereits wirksam in einen Vertrag einbezogen wurden, können zwar nachträglich geändert werden.

Die Änderungen müssen den obigen Anforderungen genügen, um Vertragsinhalt zu werden.

Das Verfahren der nachträglichen Änderung von AGB kann selbst Inhalt von AGB sein und erleichterte Voraussetzungen für die Einbeziehung der Änderungen regeln.

Ein in AGB vorgesehener Änderungsvorbehalt muss aber im Hinblick auf die zu berücksichtigenden Interessen der Verwendergegenseite sachlich gerechtfertigt und so transparent sein, dass die Verwendergegenseite bei Vertragsschluss vorhersehen kann, unter welchen Umständen und in welchen Bereichen sie mit Änderungen zu rechnen hat.

Sachlich gerechtfertigt ist er nur, wenn

- zum einen ausgeschlossen ist, dass die Verwendergegenseite (= Mieter) durch die nach Vertragsschluss erfolgenden Änderungen schlechter gestellt werden kann, als sie bei Vertragsschluss stand,

- und zum anderen sichergestellt ist, dass nur solche (nach Vertragsschluss eingetretenen) Veränderungen von Umständen berücksichtigt werden, die der Verwender (= Vermieter) nicht vorhergesehen hat, die von ihm nicht veranlasst wurden, auf die er auch keinen Einfluss hat und die zu einer nicht unbedeutenden Störung des bei Vertragsschluss vorhandenen Verhältnisses geführt haben.

Das macht leider daher Änderungen so schwierig.

Zu beachten ist folgendes:
Da so grundsätzlich Änderungsmöglichkeiten für den Verwender von AGB (also für den Vermieter) bestehen, besteht dennoch keine Veranlassung dafür, von einem Schutz des Verwenders von AGB auszugehen, er also aufgrund geänderter Rechtsprechung mit einer anderen Sichtweise rechnen muss.

Die nachträgliche Inhaltskontrolle ist die Kehrseite der von einem Vertragspartner einseitig in Anspruch genommenen Vertragsgestaltungsmacht durch AGB.

Diese Inhaltskontrolle erfolgt auf der aktuellen gesetzlichen Grundlage durch die jeweiligen Gerichte.

Leider sind Altverträge deswegen auch nicht geschützt, was z. B. folgendes Urteil bestätigt (LG Lüneburg, Urteil vom 16. 5. 2007, Az.: 6 S 2/07):

"Auch wenn es bei Abschluss eines Mietvertrags im Jahr 1983 für die Parteien nicht absehbar war, dass starr ausgestaltete Schönheitsreparaturfristenpläne Jahrzehnte später von der Rechtsprechung als unwirksam erachtet werden würden, ist es mit den Grundsätzen von Treu und Glauben [nach Ansicht des Lüneburger Landgericht] durchaus vereinbar, die neue Rechtsprechungserkenntnis auch auf Altverträge zu erstrecken.
Ein Rückwirkungsverbot hinsichtlich veränderter Rechtsprechung besteht jedoch schon deshalb nicht, weil sie sich zwangsläufig auf in der Vergangenheit liegende Sachverhalte bezieht."