Verfasser: Rechtsanwalt Sen
Schönheitsreparaturklauseln im Mietrecht
Vielfach werden sog. Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen verwendet. Dabei muss man differenzieren, ob diese Klauseln überhaupt wirksam sind oder nicht. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu unterhalten nach § 535 BGB. Doch in der Praxis wollen viele Vermieter diese Pflicht auf den Mieter überwälzen mittels der Schönheitsreparaturklauseln. Der folgende Artikel soll einen ersten rechtlichen Einblick in die Thematik geben und klarstellen, welche Pflichten dem Mieter tatsächlich obliegen.
1. Definition
"Schönheitsreparaturen" werden begrifflich definiert als das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände bzw. Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Innentüren sowie der Außentüren von innen sowie Arbeiten, die der optischen Verschönerung der Wohnung dienen nach § 28 IV S. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV).
2. Aktuelle Rechtsprechung
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteile vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03; 26.09.2017, VIII ZR 143/06) muss man differenzieren: starre Fristen mit konkret genannten Zeiträumen sind unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Werden also bestimmte Schönheitsreparaturen in festen zeitlichen Abständen ohne Ausnahme verlangt, dann muss der Mieter diese Reparaturen nicht durchführen. Anders verhält es sich nach der Rechtsprechung, wenn das Wort "in der Regel" verwendet wird vom Vermieter (BGH, VIII ZR 77/03, 230/03). Dann kann eine derartige Frist im Mietvertrag wirksam sein. An diesem Beispiel erkennt man, wie wichtig die präzise Wortwahl bei derartigen Mietverträgen ist. Deshalb sollte der Mietvertrag von einem spezialisierten Rechtsanwalt überprüft werden, damit man keine bösen Überraschung erleben muss beim Auszug aus der Wohnung.
3. Farbauswahl bei den Wänden
Regelmäßig sind nach der einschlägigen Rechtsprechung grundsätzlich Klauseln unwirksam, die das obligatorische weißen der Wände vorschreiben (BGH, Urteil vom 23. September 2009, VIII ZR 344/08). Dies würde zu sehr in die Allgemeine Handlungsfreiheit des Mieters eingreifen. Das soll möglichst vermieden werden. Ein Vorschreiben der Farbe durch den Vermieter ist nicht zulässig. Jedoch ist es nach der Rechtsprechung möglich, dass die Wohnung in neutralen, deckenden Farben zurückgegeben werden muss, wenn die Farben besonders auffällig und grell waren (BGH, Urteil vom 18. Juni 2008, VIII ZR 224/07). Der Grund ist, dass die Wohnung an möglichst viele potentielle Mieter vermietet werden soll. Bei besonders auffälligen und grellen Wandfarben ist das nicht ohne Weiteres möglich, weil der Kreis der potentiellen Mieter rapide sinken würde.
4. Fachmännische Ausführung obligatorisch?
In vielen Mietverträgen findet sich die Klauseln, dass die Arbeiten fachmännisch von einer Firma durchzuführen sind. Sind diese Klauseln überhaupt wirksam? Auch mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof bereits beschäftigt.
Der Mieter kann die Schönheitsreparaturen selbst ausführen, solange die Qualität gewährleistet ist. Er muss also keine Firma beauftragen mit den Arbeiten. Die Renovierungsarbeiten sind lediglich in fachgerechter Art und Weise auszuführen. Andernfalls würde der Mieter unzumutbar benachteiligt werden, weshalb auch diese Klausel grundsätzlich unwirksam ist (BGH vom 09. Juni 2010: VIII ZR 294/09).
5. Rechtsfolge bei Unwirksamkeit
Wenn die Klausel unwirksam ist, ist der Mieter nicht mehr verpflichtet, irgendeine Schönheitsreparatur durchzuführen. Denn es gibt rechtlich keine geltungserhaltende Reduktion im Bürgerlichen Recht, d.h. dass die ganze Klausel als solche unwirksam ist. Eine Teilunwirksamkeit ist nicht möglich. Damit ist der Mieter zu keiner Schönheitsreparatur verpflichtet.
6. Fazit
Zusammenfassend ist im aktuellen Mietrecht die Tendenz der Rechtsprechung erkennbar, dass diese Klauseln immer öfter als unwirksam eingestuft werden. Damit entscheidet die höchstrichterliche Rechtsprechung oftmals sehr mieterfreundlich. Dennoch sollte man seinen Mietvertrag von einem Rechtsanwalt überprüfen lassen, weil es sehr kompliziert ist und man schnell was übersehen kann. Ein spezialisierter Rechtsanwalt könnte Sie kompetent beraten und Ihnen helfen.
Verfasser: Rechtsanwalt Sen