Mietrecht-Ratgeber: Was man rund um eine Eigenbedarfskündigung wissen sollte

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Ein häufiger Grund, aus dem ein Vermieter seinen Mietern kündigt, ist die Anmeldung von Eigenbedarf. Grundsätzlich ist dieser Kündigungsgrund zulässig, jedoch ist die pauschale Angabe von Eigenbedarf in einem Kündigungsschreiben nicht ausreichend. Worauf zu achten ist, wenn man eine solche Kündigung erhält oder seinen Mietern mit dieser Begründung kündigen möchte, ist folgend dargelegt. Fehlerhafte Schreiben führen dazu, dass eine Kündigung nicht wirksam wird, im schlimmsten Fall kann sich ein Vermieter bei einer unzureichenden Kündigung sogar schadensersatzpflichtig machen, daher sollte seitens des Vermieters oder der Mieter stets auf Details geachtet werden.

Inhalt

1. Was ist Eigenbedarf und für wen gilt er?
2. Welche Gründe für Eigenbedarf rechtfertigen eine Kündigung?
3. Welche Formalitäten sind bei der Kündigung zu beachten?
4. Welche Sonderfälle der Kündigung gibt es?
5. Welche Kündigungsfristen sind einzuhalten?
6. Wie kann sich der Mieter gegen eine Kündigung wehren?
7. Was passiert, wenn der Vermieter Eigenbedarf nur vortäuscht?

1. Was ist Eigenbedarf und für wen gilt er?

Eigenbedarf ist gegeben, wenn der Vermieter eine Wohnung für sich selbst benötigt, um darin zu wohnen oder seine Geschäftsräume dort einzurichten. Zudem kann Eigenbedarf vorliegen, wenn nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB nahe Angehörige des Vermieters in die Wohnung einziehen möchten. Das können Kinder, Enkelkinder, Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen oder auch Stiefkinder sein. Zusätzlich ist geregelt, dass im Haushalt des Vermieters lebende Personen berücksichtigt werden dürfen, so beispielsweise Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, aber auch nicht verwandte Personen, wie eine Haushaltshilfe oder Pflegepersonal. Nicht mehr berücksichtigt sind entferntere Verwandte, wie ein Onkel, Cousins oder Patenkinder. Kein Eigenbedarf liegt außerdem vor, wenn ein geschiedener Ehegatte einziehen soll.

2. Welche Gründe für Eigenbedarf rechtfertigen eine Kündigung?

§ 573 Absatz 1 BGB sieht vor, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Eigenbedarfskündigung haben muss. Dieses liegt insbesondere vor, wenn er selbst die Wohnung bewohnen möchte. Weiterhin kann ein solches Interesse gegeben sein, wenn die Kinder des Vermieters eine eigene Wohnung benötigen. Ein berechtigter Grund liegt zusätzlich vor, wenn sich die Wohnung in der Nähe des Vermieters befindet und dieser seine pflegebedürftigen Eltern dort unterbringen möchte oder er selbst Pflegepersonal benötigt, das sich stets in seiner Nähe aufhalten muss. Eigenbedarf kann außerdem gegeben sein, wenn der Vermieter ein Büro nahe seiner Wohnung einrichten möchte, weil er sich während seiner Arbeitszeit um seine Kinder kümmern muss. Grundsätzlich sind nachvollziehbare Gründe nötig, damit die Eigenbedarfskündigung rechtlich korrekt ist.

3. Welche Formalitäten sind bei der Kündigung zu beachten?

Nach § 568 Absatz 1 BGB hat die Kündigung schriftlich zu erfolgen. Dazu ist im Kündigungsschreiben konkret das berechtigte Interesse zu nennen, geregelt in § 573 Absatz 3 BGB. Demnach ist die Kündigung nur wirksam, wenn explizit erwähnt ist, aus welchem Grund gekündigt wird und wer derjenige ist, für den Eigenbedarf angemeldet wird. Es reicht nicht aus, dass ein Personenkreis genannt ist, aus dem eine Person in die Wohnung einziehen könnte. Nichtig ist die Kündigung ebenfalls, wenn nur auf die Möglichkeit hingewiesen wird, dass eine bestimmte Person zukünftig in die Wohnung einziehen könnte. Eine Kündigung ist außerdem hinfällig, wenn der Grund der Kündigung entfällt, bevor die Mieter ausgezogen sind. Das kann durch Tod des Begünstigten der Fall sein. Unter diesen Umständen haben die Mieter das Recht, die Wohnung weiterhin zu nutzen.

4. Welche Sonderfälle der Kündigung gibt es?

Eine spezielle Konstellation ergibt sich bei Erfüllung der Voraussetzungen des § 573a Absatz 1 BGB. Hierbei kann der Vermieter ohne berechtigtes Interesse kündigen, wenn er und der Mieter ein Gebäude bewohnen, in dem nur zwei Wohnungen liegen, wie etwa in einem Zweifamilienhaus. Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter darauf hinweisen, dass er aufgrund dieser Regelung ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigt. Ein weiterer Sonderfall schließt die Eigenbedarfskündigung im Gegenzug komplett aus, wenn es sich bei dem Vermieter um ein Unternehmen handelt. Diese Entscheidung hat der Bundesgerichtshof getroffen (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az. VIII ZR 113/06).

5. Welche Kündigungsfristen sind einzuhalten?

Ein Grund, der zur Nichtigkeit der Kündigung führt, ist eine verpasste Kündigungsfrist. In § 573c Absatz 1 BGB ist festgelegt, dass die ordentliche Kündigungsfrist 3 Monate beträgt und die Kündigung spätestens am dritten Kalendertag eines Monats erfolgen muss. Besteht ein Mietvertrag 5 Jahre, beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate, ist ein Mieter schon mehr als 8 Jahre vertraglich an die Wohnung gebunden, verlängert sich die Frist erneut um 3 Monate und beträgt insgesamt 9 Monate. Wird eine Kündigung auf § 573 Absatz 1 BGB gestützt, verlängert sich die Kündigungsfrist jeweils nochmals um 3 Monate zugunsten des Mieters.

6. Wie kann sich der Mieter gegen eine Kündigung wehren?

Der Mieter kann nach Erhalt der Kündigung dieser widersprechen. Das macht die Sozialklausel des § 574 Absatz 1 BGB möglich. Demnach kann die Weiterführung des Mietverhältnisses verlangt werden, wenn eine besondere Härte für den Mieter dies gebietet. Eine besondere Härte kann vorliegen, wenn ältere Menschen bereits viele Jahre in der Wohnung leben und man sie aus ihrem sozialen Umfeld reißt. Eine Schwangerschaft kann eine besondere Härte darstellen, wenn die Kündigung während dieser Zeit erfolgt. Familien mit schulpflichtigen Kindern sollten ebenfalls der Kündigung widersprechen, wenn diese mitten im Schuljahr ausgesprochen wird. Weiterhin liegt nach § 574 Absatz 2 BGB ein Härtefall insbesondere vor, wenn es dem gekündigten Mieter nicht möglich ist, eine adäquate Wohnung zu zumutbaren Bedingungen zu erhalten.

7. Was passiert, wenn der Vermieter Eigenbedarf nur vortäuscht?

Hat ein Vermieter den Mietvertrag gekündigt, obwohl kein Eigenbedarf bestand, macht er sich gegenüber den Mietern schadensersatzpflichtig. Das ist vor allem der Fall, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass die im Kündigungsschreiben genannte Person gar nicht in die Wohnung eingezogen ist. In diesem Fall hat der alte Mieter das Recht, durch den Umzug entstandene Kosten, wie Maklergebühren oder Ausgaben für ein Transportunternehmen, ersetzt zu bekommen. Der Schadensersatz umfasst zusätzlich die Mehrkosten, die durch die Anmietung der neuen Wohnung entstanden sind. Für Mieter ist jedoch eine Hürde zu überwinden, da sie Umstände, die den Schadensersatz rechtfertigen, selbst zu beweisen haben. Bei Unsicherheiten zu diesem Thema ist juristischer Rat hilfreich. Die yourXpert-Anwälte stehen Ihnen dafür zur Verfügung und beraten Sie umfassend.

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