Hauskauf - Umgang mit bestehenden Mietern

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r, 

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

a)

Es würde einfach ausreichen, einen neuen Mietvertrag aufzusetzen - zu den neuen Konditionen -, aber das müssen die Mieter eben auch wollen und daran scheitert es häufig.

Auch mündliche Mietverhältnisse zur Fortsetzung sind möglich.

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.

Man kann denen aber auch sagen, das man ansonsten den Weg über eine einseitige Mieterhöhung gehen müsste, was möglich ist (dann aber die Mieterhöhung entsprechend später als bei einem neuen einvernehmlichen Mietvertrag gelten würde).

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden, vgl. §§ 558 ff. BGB.

Das haben Sie bereits angesprochen.

Da Frist- und vor allem Formvorschriften sehr rigide sind, ist das am besten durch einen Anwalt zu tätigen oder mithilfe entsprechende Muster aus Rechtsfachbüchern etc.

b)

Das wird sich nicht ganz einfach gestalten, wenn man das nicht im vorhinein vertraglich regelt, also die Mieter einer Wohnraumerweiterung zustimmen.

Wenn Sie aus einer Drei-Zimmer-Wohnung eine Vier-Zimmer-Wohnung machen wollen, dann ist der Gegenstand des Mietvertrages automatisch ein anderer und gleichfalls könnte ein neuer Mieter leider nicht einfach dazu genommen werden. 

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den vertraglich genau bestimmten Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren - Änderungen sind danach zu zweiseitig möglich.

Trotzdem könnte man das vereinbaren, mit den jetzigen Mietern, aber auch da habe ich einige Zweifel, ob das so in der Praxis funktionieren kann.

An sich müsste man den Vertrag lediglich dahingehend ändern und der Rest kann (und soll ggf.) weiterhin Bestand haben, waorauf also verwiesen werden könnten.

Ggf. kann eine Kündigung in Betracht kommen, was aber ohne berechtigtes Interesse (insbesondere Eigenbedarf - der Fall einer Verwertungskündigung scheidet hier eher aus, vgl. § ´573 Abs. 3 BGB: "3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.") nur geht, wenn folgendes gegeben wäre:

573a BGB - Erleichterte Kündigung des Vermieters

"(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate. [...]."

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt