Mieterhöhung prüfen & abwehren (für Mieter)

Ratgeber Mieterhöhung für Mieter

(Lesezeit ca. 7 min.)

Damit das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters gerechtfertigt ist, müssen spezielle gesetzliche Voraussetzungen vorliegen. Diese sind je nach Vereinbarung im Mietvertrag und Sachlage ganz unterschiedlich. Der folgende Ratgeber soll Ihnen die verschiedenen Arten einer Mieterhöhung aufzeigen und wie Sie sich ggf. dagegen wehren können.

Das Wichtigste in Kürze

• ob eine Mieterhöhung zulässig ist, richtet sich entscheidend nach dem Mietvertrag
• eine Mieterhöhung sollte bei Unklarheiten und Unsicherheiten sofort überprüft werden
• als Mieter haben Sie das Recht auf eine genaue Prüfung der Rechtmäßigkeit
• bevor Sie zustimmen, sollten Sie unbedingt von diesem Recht Gebrauch machen
• für die richtige Einschätzung einer möglichen Mieterhöhung ist die Auskunft eines fachkundigen Anwalts stets ratsam

Inhaltsverzeichnis

1. Wann ist eine Mieterhöhung möglich?
2. Was wurde im Mietvertrag vereinbart?
   2.1 Staffelmiete
      2.1.1 Was ist eine Staffelmiete?
      2.1.2 Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?
   2.2 Indexmiete
      2.2.1 Was ist eine Indexmiete?
      2.2.2 Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?
   2.3 Keine Vereinbarung im Mietvertrag
      2.3.1 Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
      2.3.2 Anpassung nach Modernisierung
3. Wie kann ich mich wehren?
   3.1 Staffelmiete
   3.2 Indexmiete
   3.3 Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
   3.4 Anpassung nach Modernisierung
4. Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung

1. Wann ist eine Mieterhöhung möglich?

Die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung richtet sich entscheidend nach dem von Ihnen geschlossenen Mietvertrag. Grundsätzlich darf eine zukünftige Mieterhöhung nur in Form der Staffel- oder Indexmiete vereinbart werden. Darüber hinaus ist eine künftige Mieterhöhung, die bereits im Mietvertrag vereinbart wurde, unwirksam.

2. Was wurde im Mietvertrag vereinbart?

2.1 Staffelmiete

2.1.1 Was ist eine Staffelmiete?

Die Staffelmiete ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach sich die Miete immer zu einem bestimmten Zeitpunkt, um einen bestimmten Geldbetrag erhöht. Die Staffelmiete wird in der Regel bereits bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart, kann aber jederzeit auch während des laufenden Mietverhältnisses vereinbart werden. Dabei muss es sich um eine zweiseitige Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Vermieter handeln. Der Vermieter kann Ihnen also nicht einseitig eine Staffelmiete auferlegen.

2.1.2 Wann ist eine Mieterhöhung bei der Staffelmiete zulässig?

• die Erhöhung muss in einem festen Geldbetrag ausgewiesen werden
• der Zeitpunkt muss genau bestimmt werden
• unzulässig ist die Vereinbarung einer prozentualen Erhöhung
• die Erhöhung darf nicht von bestimmten Ereignissen, wie z.B. Veränderungen des Mietspiegels, abhängig gemacht werden
• zwischen den Erhöhungsstufen muss mindestens ein Jahr liegen
• der Mietspiegel ist unbeachtlich, die Miete kann also unter Umständen nach einer neuen Staffelerhöhung über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen
• weitere Mieterhöhungen neben der vereinbarten Staffelmiete sind nicht zulässig
• lediglich die berechtigte Erhöhung der Betriebskosten ist möglich oder eine die Mietparteien einigen sich einvernehmlich über eine Erhöhung

Wurde die Staffelmiete wirksam vereinbart, schulden Sie die erhöhte Miete automatisch zum festgelegten Zeitpunkt, in der bestimmten Höhe. Ihr Vermieter muss Ihnen diese Erhöhung nicht zusätzlich mitteilen.

2.2 Indexmiete

2.2.1 Was ist eine Indexmiete?

Bei einer Indexmiete wird die jährliche Anpassung der Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex (VPI) vereinbart. Dieser bestimmt kurz gesagt die durchschnittlichen Lebenserhaltungskosten. Das bedeutet, die Höhe der ursprünglich vereinbarten Miete kann sowohl nach oben, als auch nach unten angepasst werden. Die Mietanpassung wird durch die prozentuale Abweichung errechnet, die sich aus dem alten und neuen Verbraucherpreisindex ergibt. Theoretisch ist also bei einem gesunkenen VPI auch ein Sinken der Mietkosten möglich. Dies ist jedoch höchst unwahrscheinlich und in den letzten 25 Jahren nicht vorgekommen.

2.2.2 Wann ist eine Mieterhöhung bei der Indexmiete zulässig?

• die Änderung des Mietpreises tritt nicht automatisch ein, eine Erhöhung muss dem Mieter erklärt werden
• diese Mietänderungserklärung muss in Textform erfolgen (Brief/ Fax/ E-Mail)
• inhaltlich muss die Änderung des Verbraucherpreisindex angegeben werden, also die Indexpunktzahl zum Mietbeginn bzw. der letzten Anpassung und die aktuelle Punktzahl
• zwischen den Mietanpassungen muss mindestens ein Jahr liegen
• die Miete erhöht sich mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung
• weitere Mieterhöhungen (insb.aufgrund freiwilliger Modernisierungsmaßnahmen) sind unzulässig
• lediglich wenn der Vermieter selbst zu Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet ist, können diese eine Mieterhöhung neben der Indexmiete rechtfertigen

2.3 Keine Vereinbarung im Mietvertrag

Wurde in Ihrem Mietvertrag keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen die Miete erhöhen. Besonders häufig ist eine Erhöhung aufgrund der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen.

2.3.1 Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Der Vermieter hat den Anspruch, die Miete auf das ortsübliche Niveau anzuheben. Dazu kann er die Zustimmung zur Mieterhöhung von Ihnen als Mieter verlangen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.

Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?

•  die Miete darf nach Erhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten (Mietspiegel)
• eine Erhöhung darf höchstens einmal im Jahr verlangt werden
• nach der gesetzlichen Kappungsgrenze ist maximal eine Mietsteigerung um 20 % innerhalb von drei Jahren zulässig (erkundigen Sie sich aber nach der Kappungsgrenze in Ihrer Gemeinde, in manchen Bundesländern wurde diese wegen des angespannten Wohnungsmarktes auf 15 % gesenkt)
• das Erhöhungsverlangen muss auf die Zustimmung von Ihnen als Mieter gerichtet sein
• zur Wirksamkeit der Erhöhung bedarf es Ihrer Zustimmung; diese ist jedoch obligatorisch, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen
• erfolgt die Zustimmung dennoch nicht, kann der Vermieter diese einklagen

2.3.2 Anpassung nach Modernisierung

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an der Wohnung vorgenommen, kann er die Kosten dafür teilweise auf Sie als Mieter umlegen und so die Miete erhöhen. Auch dieser Erhöhungsgrund unterliegt aber genauen Voraussetzungen. Insbesondere stellt nicht jede Art von Renovierungsmaßnahme eine umlagefähige Modernisierung dar.

Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?

• der Mieter muss spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen schriftlich über diese informiert werden; darin muss auch die zu erwartende Mieterhöhung genannt werden
• der Vermieter hat er das Recht, die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen
• ausgeschlossen ist die Erhöhung nach einer Modernisierung, wenn eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde
• die Maßnahmen müssen „Modernisierungsmaßnahmen“ nach dem Gesetz sein; § 555b BGB enthält eine genaue Auflistung
• Modernisierungsmaßnahmen sind insb. solche, die die Wohnung energieeffizienter machen, Betriebskosten senken, das Klima schützen oder auch die Wohnqualität wesentlich steigern
• es muss eine strenge Abgrenzung zu reinen Erhaltungsmaßnahmen erfolgen; diese sind nicht umlagefähig (§ 555a BGB)
• die Erhöhungserklärung muss in Textform erfolgen (Brief/Fax/E-Mail)
• die Erklärung muss den Erhöhungsbetrag angeben und nachvollziehbar berechnen
• eine Zustimmung von Ihnen als Mieter ist nicht erforderlich
• die ortsübliche Vergleichsmiete ist unbeachtlich
• die erhöhte Miete wird mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens geschuldet

3. Wie kann ich mich wehren?

3.1 Staffelmiete

Bei der Staffelmiete haben Sie als Mieter keine Möglichkeit die Erhöhung zu verhindern. Zudem haben Sie die Verantwortung, ohne zusätzliche Aufforderung des Vermieters, den erhöhten Mietbetrag zum vereinbarten Zeitpunkt zu entrichten.

3.2 Indexmiete

Erklärt Ihnen der Vermieter die Erhöhung der Miete wegen der Anpassung an den Verbraucherpreisindex, haben Sie das Recht, die Erklärung genau zu prüfen. Dabei müssen die oben genannten formellen und inhaltlichen Voraussetzungen vorliegen. Insbesondere sollten Sie die prozentuale Erhöhung noch einmal nachrechnen. Stellen Sie dabei einen Fehler fest, können Sie der Erhöhung widersprechen. Ihr Vermieter hat Ihnen dann ein korrigiertes Erhöhungsschreiben zuzustellen. Erst dann schulden Sie die erhöhte Miete.

3.3 Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Zunächst haben Sie als Mieter das Recht, innerhalb einer Frist von zwei Monaten, das Erhöhungsverlangen genau zu überprüfen und die Zustimmung zu erteilen oder zu verweigern. Dabei sollten Sie genau die formellen und inhaltlichen Voraussetzungen prüfen und auch den möglichen Erhöhungsbetrag nachrechen. Stellen Sie dabei einen Fehler fest, haben Sie das Recht, die Zustimmung zu verweigern. Der Vermieter muss Ihnen dann ein korrigiertes Mieterhöhungsschreiben zustellen. Dieses können Sie dann ebenfalls prüfen. Sollte dieses korrekt sein, müssen Sie jedoch Ihre Zustimmung erteilen. Verweigern Sie diese grundlos, kann der Vermieter Ihre Zustimmung einklagen.

Unabhängig davon steht Ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Möchten Sie also wegen der Mieterhöhung nicht mehr in der Wohnung leben, können Sie den Mietvertrag, bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung, kündigen. Sie sind nicht mehr an sonstige Kündigungsfristen gebunden. Die Kündigung wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats.

3.4 Anpassung nach Modernisierung

Bevor der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme durchführt, ist er verpflichtet, Sie als Mieter über diese zu informieren. Dies muss mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen schriftlich erfolgen. Auch die aufgrund der Modernisierung ungefähr zu erwartende Mieterhöhung muss bereits angegeben werden. Bereits aufgrund der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen steht Ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Dieses muss bis zum Ablauf des Monats geltend machen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

Sind die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen, und der Vermieter erklärt Ihnen eine Mieterhöhung, haben Sie  das Recht, die Berechnung der Mieterhöhung durch Belegeinsicht zu überprüfen. Sie sollte das Erhöhungsverlangen also genau auf die oben genannten formellen und inhaltlichen Voraussetzungen prüfen. Bei fehlerhafter Erklärung dürfen Sie die Zahlung des Erhöhungsbetrages verweigern oder die Herabsetzung gerichtlich durchsetzen.

Unabhängig davon steht Ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Eine Kündigung muss bis zum Ablauf des zweiten Monats erfolgen, der auf den Zugang der Erhöhungserklärung folgt. Sie sind nicht mehr an sonstige Kündigungsfristen gebunden. Die Kündigung wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats.

4. Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung

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