Mieterhöhung prüfen & durchsetzen (für Vermieter)

Ratgeber Mieterhöhung für Vermieter

(Lesezeit ca. 6 min.)

Gerade die Anpassung an den Mietspiegel oder die Umlage der Kosten nach einer Modernisierung sind zulässige Gründe für eine Mieterhöhung. Ebenso kann eine zukünftige Mieterhöhung bereits als Index- oder Staffelmiete vereinbart werden. Das Gesetz sieht jedoch für all diese Möglichkeiten genaue und umfangreiche Bedingungen vor. Der folgende Ratgeber zeigt Ihnen die wichtigsten Voraussetzungen und weist auf mögliche Stolpersteine hin, damit eine gewünschte Mieterhöhung zum Erfolg führt.

Das Wichtigste in Kürze

• ob eine Mieterhöhung möglich ist, richtet sich entscheidend nach dem Mietvertrag
• im Vertrag können künftige Mieterhöhungen als Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart werden
• werden diese nicht vereinbart, können Sie die Miete auch bei Abweichungen von der ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung erhöhen
• die Zustimmung des Mieters ist nur obligatorisch, sofern die materiellen Voraussetzungen für die Mieterhöhung vorliegen
• zu beachten sind besondere Sperrfristen und Kappungsgrenzen
• für die richtige Einschätzung einer möglichen Mieterhöhung ist die Auskunft eines fachkundigen Anwalts stets ratsam

Inhaltsverzeichnis

1. Wann ist eine Mieterhöhung möglich?
2. Was wurde im Mietvertrag vereinbart?
   2.1 Staffelmiete
   2.2 Indexmiete
   2.3 Keine Vereinbarung über Mieterhöhung
       2.3.1 Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
       2.3.2 Anpassung nach Modernisierung
       2.3.3 Vertragsänderung
3. Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein? Wie muss ich vorgehen?
   3.1 Staffelmiete
   3.2 Indexmiete
   3.3 Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
   3.4 Anpassung nach Modernisierung
4. Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung
    

1. Wann ist eine Mieterhöhung möglich?

Wenn Sie als Vermieter eine Mieterhöhung planen, ist zunächst entscheidend, was im Mietvertrag vereinbart wurde.  Künftige Mieterhöhungen können als Staffel- oder Indexmiete bereits bei Vertragsschluss festlegt werden. Ist dies nicht geschehen, haben Sie als Vermieter das Recht, die Miete aufgrund von erfolgten Modernisierungsmaßnahmen oder zur Anpassung an den Mietspiegel zu erhöhen.

2. Was wurde im Mietvertrag vereinbart?

2.1 Staffelmiete

Wurde eine Staffelmiete vereinbart, erhöht sich die Miete immer automatisch zu dem im Vertrag bestimmten Zeitpunkt um einen festgelegten Geldbetrag. Bei einer solchen Vereinbarung brauchen Sie als Vermieter also keine zusätzlichen Maßnahmen treffen. Wichtig ist, dass neben der Erhöhung durch die Staffelvereinbarung eine sonstige Erhöhung, zwecks Anpassung an den Mietspiegel oder aufgrund freiwilliger Modernisierungen, unzulässig ist.

2.2 Indexmiete

Bei einer vereinbarten Indexmiete haben Sie als Vermieter das Recht, die Miete jährlich an den Verbraucherpreisindex (VPI) prozentual anzupassen. Eine Erhöhung tritt jedoch erst mit Erklärung gegenüber Ihrem Mieter ein. Auch der Mieter hat das Recht, die Miete Ihnen gegenüber anzupassen. Die Indexmiete ermöglicht also theoretisch auch eine Mietsenkung durch den Mieter. Jedoch ist das Sinken des VPI sehr selten, daher läuft es meist auf eine Erhöhung hinaus. Neben der vereinbarten Indexmiete sind sonstige Erhöhung unzulässig. Einzige Ausnahme können Modernisierungsmaßnahmen darstellen, zu denen Sie als Vermieter aufgrund gesetzlicher Bestimmungen gezwungen werden (z.B. Brandschutz).

2.3 Keine Vereinbarung über Mieterhöhungen

Haben Sie weder eine Staffel- noch eine Indexmiete vereinbart, sieht das Gesetz weitere Möglichkeiten vor, wann eine Mieterhöhung zulässig ist. Zu beachten ist, dass Vereinbarungen im Mietvertrag über zukünftige Erhöhung, die nicht als Staffel- oder Indexmiete gestaltet sind, absolut unwirksam sind.

2.3.1 Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Der sog. Mietspiegel weist die ortsübliche Vergleichsmiete für ein Wohngebiet aus. Weicht diese nun von der verlangten Miete ab, haben Sie die Möglichkeit, die Miete anzupassen. Die ist in § 558 BGB genauer geregelt.

2.3.2 Anpassung nach Modernisierung

Einer der häufigsten Gründe die Miete zu erhöhen ist eine Modernisierung der Wohnung. Als Vermieter haben Sie das Recht, einen gewissen Anteil der Kosten in einer Mieterhöhung auf den Mieter umzulegen. Von den „Modernisierungsmaßnahmen“ sind „Erhaltungsmaßnahmen“ zu unterscheiden, deren Kosten nicht erstattungsfähig sind. Die Miete darf nach der Erhöhung auch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie haben zudem die Möglichkeit, die Erhöhung aufgrund der Modernisierung durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete geltend zu machen. Ebenso kann eine Kombination der veschiedenen Erhöhungswege sinnvoll sein. Ihnen steht dahingehend ein Wahlrecht zu.

2.3.3 Vertragsänderung

Natürlich haben Sie auch jederzeit die Möglichkeit, sich mit Ihrem Mieter auf eine bestimmte Erhöhung der Miete zu einigen und den Mietvertrag zu ändern.

3. Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein? Wie muss ich vorgehen?

3.1 Staffelmiete

Sofern Sie eine Staffelmiete wirksam vereinbart haben, erhöht sich die Miete automatisch mit Eintritt des vereinbarten Zeitpunktes um die vereinbarte Höhe. Möchten Sie für ein neues Mietverhältnis eine Staffelmiete vereinbaren, sind einige Dinge zu beachten:

• die Erhöhung muss in einem festen Geldbetrag bestimmt werden, eine prozentuale Erhöhung ist unwirksam
• der Zeitpunkt der Erhöhung muss genau festgelegt werden
• zwischen den jeweiligen Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen
• die ortsübliche Vergleichsmiete ist unbeachtlich

3.2 Indexmiete

Haben Sie im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, so dürfen Sie die Miete jährlich an den Verbraucherpreisindex anpassen. Dabei ist Folgendes zu beachten:

• die Erhöhung ist dem Mieter in Textform zu erklären (Brief/E-Mail/Fax)
• inhaltlich muss das Mieterhöhungsschreiben die genau Veränderung des VPI angeben: die Indexpunktzahl bei Mietbeginn bzw. der letzten Anpassung und die aktuelle Indexpunktzahl
• die daraus errechnete angepasste Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag muss angegeben werden; diese errechnen sich aus der prozentualen Abweichung der beiden Indexpunktzahlen
• zwischen den Anpassungen muss mindestens ein Jahr liegen
• die Miete erhöht sich nach Zugang des Erhöhungsschreibens mit Beginn des übernächsten Monats

3.3 Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Sollten die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, haben Sie das Recht, eine Erhöhung der Miete zu verlangen. Dabei sind folgenden Voraussetzungen einzuhalten:

• die Miete darf nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden
• eine Erhöhung der Miete darf höchstens einmal im Jahr stattfinden
• die Kaltmiete muss zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens mind. 15 Monate gleich geblieben sein
• die Mieterhöhung darf nach der gesetzlichen Kappungsgrenze maximal eine Steigerung von 20 % innerhalb der letzten drei Jahren enthalten
• Achtung: manche Bundesländer haben die Kappungsgrenze aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes für bestimmte Gemeinden auf 15 % gesenkt
• das Mieterhöhungsverlangen muss inhaltlich auf die Zustimmung des Mieters gerichtet sein und eine genaue Begründung enthalten (insbs.Verweis auf den Mietspiegel)
• das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen (Brief/E-Mail/Fax)
• sofern der Mieter die Zustimmung unberechtigt verweigert oder nicht rechtzeitig (spätestens zwei Monate nach Zugang Ihres Schreibens) zustimmt, kann dessen Zustimmung eingeklagt werden
• eine Klage müsste innerhalb von drei Monaten erhoben werden
• bei erfolgter Zustimmung erhöht sich die Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens
• Achtung: dem Mieter steht ein außerordentliches Kündigungsrecht aufgrund der Mieterhöhung zu; eine Kündigung muss bis zum Ablauf des zweiten Monats erfolgen, der auf den Zugang der Erhöhungserklärung folgt; eine Kündigung wirkt dann zum Ablauf des übernächsten Monats

3.4 Anpassung nach Modernisierung

Haben Sie eine Renovierungsmaßnahme durchgeführt, können die Kosten dafür in einer Mieterhöhung umgelegt werden, wenn die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind:

• der Mieter muss spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen schriftlich über diese informiert werden; darin muss auch die zu erwartende Mieterhöhung genannt werden
• Achtung: Dem Mieter steht aufgrund der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, dieses muss bis zum Ablauf des Monats geltend machen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt
• die Maßnahmen müssen „Modernisierungsmaßnahmen“ nach dem Gesetz sein, § 555b BGB enthält eine genaue Auflistung
• Modernisierungsmaßnahmen sind insbesondere solche, die die Wohnung energieeffizienter machen, Betriebskosten senken, das Klima schützen oder auch die Wohnqualität wesentlich steigern
• es muss eine strenge Abgrenzung zu reinen Erhaltungsmaßnahmen erfolgen; diese sind nicht umlagefähig (§ 555a BGB)
• die Miete darf maximal einmal im Jahr erhöht werden
• die jährliche Miete darf um maximal 11 % der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöht werden
• nicht berücksichtigt werden dürfen in der Regel Kosten von Maßnahmen, die Sie als Vermieter selbst ausführen
• die Mieterhöhung muss dem Mieter in Textform (Brief/E-Mail/Fax) mit genauer Begründung und Angabe des Geldbetrages erklärt werden
• der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens
• Achtung: dem Mieter steht ein außerordentliches Kündigungsrecht aufgrund der Mieterhöhung zu; eine Kündigung muss bis zum Ablauf des zweiten Monats erfolgen, der auf den Zugang der Erhöhungserklärung folgt; eine Kündigung wirkt dann zum Ablauf des übernächsten Monats

4. Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung

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