Mietrecht-Ratgeber: Unwirksame Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag

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In den meisten Mietverträgen kommt es zu sogenannten Reparaturklauseln. Was viele Mieter nicht wissen ist, dass Schönheitsreparaturen gemäß § 535 BGB Sache des Vermieters sind. In vielen Fällen wird die Instandhaltung der Wohnung aber dem Mieter auferlegt, weshalb es besonders wichtig ist auf möglicherweise unwirksame Klauseln diesbezüglich im Mietvertrag zu achten. In diesem Schönheitsreparatur-Ratgeber erfahren Sie auf was Sie in diesem Zusammenhang achten müssen.

Inhalt

1. Was sagt das Gesetz über Schönheitsreparaturen?
2. Was sind Schönheitsreparaturen und was nicht?
3. Wann ist eine Klausel unwirksam?
4. Die häufigsten Fehler bei Schönheitsreparaturklauseln
   4.1 Starre Fristenpläne
   4.2 Fachhandwerkerklauseln
   4.3 Quotenabgeltungsklauseln
   4.4 Farbvorgaben
   4.5 Auszugsrenovierung bei unrenovierter Wohnung
5. Konsequenzen unwirksamer Klauseln
6. Verrechnung der Renovierungskosten mit der Kaution

1. Was sagt das Gesetz über Schönheitsreparaturen?

Entgegen der landläufigen Meinung, dass stets der Mieter die Wohnung in einem ordentlich renovierten Zustand halten müsse, bestimmt das Gesetz in § 535 BGB genau das Gegenteil: Schönheitsreparaturen sind Sache des Vermieters. Für die Nutzung und auch Abnutzung der Räume zahlt der Mieter schließlich die Miete. Doch anstatt die Reparaturen einzukalkulieren und die Nettomiete entsprechend heraufzusetzen, entscheiden sich fast alle Vermieter dafür, dem Mieter die Instandhaltung durch vertragliche Regelungen aufzuerlegen.

2. Was sind Schönheitsreparaturen und was nicht?

Zu den Schönheitsreparaturen zählen nach § 28 IV S. 3 II. BV das Streichen oder auch Tapezieren der Wände, die Reinigung von Teppichböden, das Lackieren oder Streichen der Türen und Fenster von der Innenseite, das Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren und der Wohnungstür von innen. Kleine Vorarbeiten müssen dabei mit erledigt werden, zum Beispiel Dübellöcher beseitigen oder Putzrisse verschließen. Dagegen zählen das Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden und die Beseitigung von Rissen im Mauerwerk zu der sogenannten Grundsanierung, die immer der Vermieter übernehmen muss. Außenanstriche an Fenstern oder Türen und Malerarbeiten am Balkon gehören ebenfalls nicht zu den Schönheitsreparaturen.

3. Wann ist eine Klausel unwirksam?

Die strenge Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH) hat inzwischen dazu geführt, dass etwa die Hälfte aller in Mietverträgen verwendeten Reparaturklauseln unwirksam ist. Dies gilt insbesondere für ältere Verträge bis 2007, die sich an früherer Rechtsprechung orientierten. Im Ergebnis darf die Klausel den Mieter nicht verpflichten, die Wohnung zu renovieren, obwohl kein Bedarf besteht. Zulässig sind stets nur solche Klauseln, die eine Renovierungspflicht abhängig vom Zustand der Wohnung begründen. Außerdem darf die Klausel den Mieter in seiner Farb- und Materialauswahl während der Wohnzeit nicht unangemessen einschränken. Sie darf keine Verpflichtung enthalten, die Reparaturen durch Dritte ausführen zu lassen, oder dem Mieter Arbeiten auferlegen, die über die genannten Schönheitsreparaturen hinausgehen.

4. Die häufigsten Fehler bei Schönheitsreparaturklauseln

4.1 Starre Fristenpläne

Noch heute finden sich in vielen Mietverträgen starre Fristenpläne, nach denen der Mieter jeweils in mehrjährigen Rhythmen bestimmte Räume zu sanieren hat. Diese Klauseln sind unwirksam, da sie eine Verpflichtung unabhängig vom Renovierungsbedarf begründen (BGH, Urteil vom 23.06.2004, Az.: VIII ZR 361/03). Die bisher gebräuchlichen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren für Küchen und Bäder, Wohnräume und Nebenräume hält der BGH außerdem für zu knapp bemessen, da sich die Materialqualitäten verbessert haben und ein Anstrich heute deutlich länger vorhalten kann als in den 1970er Jahren, aus denen diese Vorgaben stammen. Auch solche Klauseln, die den Mieter womöglich mehrfach zu Reparaturen verpflichten, weil sie einen Fristenplan enthalten und zusätzlich eine Auszugsrenovierung vorsehen, sind unwirksam.

Eine Klausel mit Fristenplan kann allerdings wirksam sein, wenn sie abgeschwächt wurde und somit an die tatsächliche Situation angepasst werden kann, zum Beispiel mit Formulierungen wie "regelmäßig" oder "bei Bedarf". Entscheidend ist immer der Zustand der Wohnung: Hat der Mieter sich selten oder gar nicht in der Wohnung aufgehalten und nichts abgenutzt, muss er auch nicht renovieren.

4.2 Fachhandwerkerklauseln

Unzulässig ist auch eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durch einen Handwerker oder einen sonstigen Dritten vornehmen zu lassen (BGH, Urteil vom 09.06.2010, Az.: VIII ZR 294/09). Wenn er selbst die Arbeiten ordentlich ausführen kann, darf er dies auch. Er muss allerdings sorgfältig arbeiten, das Ergebnis soll so aussehen, wie es von einem geübten Heimwerker zu erwarten ist.

4.3 Quotenabgeltungsklauseln

Viele Verträge enthalten eine Klausel, nach der der Mieter anteilig Reparaturkosten zu tragen hat, wenn das Mietverhältnis nur so kurz bestanden hat, dass noch keine Renovierung fällig war. Inzwischen hält der BGH solche Quotenabgeltungsklauseln generell für unzulässig, weil der Mieter nicht im Voraus absehen kann, welche Kosten auf ihn zukommen.

4.4 Farbvorgaben

Der Vermieter darf nicht per Klausel im Mietvertrag bestimmen, in welchen Farben der Mieter seine Wände gestalten soll. Er kann allerdings verlangen, dass die Wohnung bei Auszug wieder mit einem neutralen Anstrich zu versehen ist. Dabei schränkt die Vorgabe "Weiß" nach Auffassung des BGH den Mieter zu stark ein (BGH, Urteil vom 23.09.2009, Az.: VIII ZR 344/08). Dieser darf alle hellen, unauffälligen Farbtöne von Beige bis Eierschale verwenden, die dem gängigen Geschmacksempfinden entsprechen.

4.5 Auszugsrenovierung bei unrenovierter Wohnung

Wer eine Wohnung unrenoviert übernommen hat, kann nicht durch eine Klausel verpflichtet werden, bei Auszug zu renovieren. Etwas anderes gilt höchstens dann, wenn der Mieter bei Einzug eine Entschädigung dafür erhalten hat, dass er selbst renoviert oder aber in einer unrenovierten Wohnung gelebt hat, zum Beispiel durch einen angemessenen Mietnachlass in den ersten Monaten.

5. Konsequenzen unwirksamer Klauseln

In den meisten Fällen wird durch eine unwirksame Bestimmung die gesamte Reparaturklausel unwirksam, sodass der Mieter nicht verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Hat er bereits renoviert, weil er von der Unwirksamkeit der Klausel nichts wusste, besteht ein Anspruch auf Aufwendungsersatz, der sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses verjährt. Falls der Mieter Handwerker beauftragt hat, kann er die Material- und Arbeitskosten laut Rechnung geltend machen. Hat er dagegen selbst renoviert, kann er neben den Materialkosten auch einen angemessenen Ausgleich für seine entgangene Freizeit beanspruchen.

Wenn ein Mieter dagegen renoviert hat, obwohl er wusste, dass er wegen der unzulässigen Klausel dazu nicht verpflichtet war, besteht kein Anspruch auf Erstattung.

6. Verrechnung der Renovierungskosten mit der Kaution

Sofern eine wirksame Reparaturklausel im Mietvertrag vereinbart wurde und der Mieter bei Auszug seiner Renovierungsverpflichtung nicht nachgekommen ist, kann der Vermieter einen Teil der Mietkaution einbehalten. Dabei darf er die voraussichtlichen Kosten der Schönheitsreparaturen schätzen. Auch falls der Mieter renoviert, aber die Arbeiten so mangelhaft ausgeführt hat, dass der Vermieter nachbessern lassen muss, darf dieser die geschätzten Kosten von der Mietsicherheit abziehen.

Bei strittigen Klauseln empfiehlt es sich für beide Vertragsparteien, schon kurz vor dem Ende des Mietverhältnisses anwaltlichen Rat einzuholen und klären zu lassen, ob und in welchem Umfang der Mieter renovieren muss. Unsere Experten von yourXpert überprüfen alle Vertragsbestimmungen schnell und professionell zum Festpreis.

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