Mietrecht - Auszug nach 3 dreiviertel Jahren Renovierungsnotwendigkeit
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Damen und Herren,
wir haben 3 dreiviertel Jahre zur Miete in einem neuen Reihenmittelhaus gewohnt. Wir sind nun im Begriff auszuziehen und haben fristgerecht gekündigt. Das Haus hat einige Baumängel wie zum Beispiel Risse in den Wänden und fehlerhaftes Maleracryl, was der Vermieter zu erneuern gedenkt. Das Haus hat 170 m2 Wohnfläche die Wandflächen betragen nach Kostenvoranschlag 682qm/m (3 Etagen). Wir sollen einen Anteil an den nun anfallenden Renovierungsarbeiten von €4.500,- tragen. Wir sind eine 4 köpfige Akademikerfamilie und haben die Immobilie geschont.
Wir würden Ihnen gerne den Mietvertrag elektronisch zusenden, um eine Stellungnahme zu bekommen, ob wir unter Berücksichtigung des modernen Mietrechts die durchweg weißen Wände streichen müssen oder nicht. Nennen Sie uns gerne den Preis für eine Stellungnahme, wir übersenden Ihnen gerne den Mietvertrag.
Herzliche Grüße
Andrea und A. H.
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Antwort von Rechtsanwalt Sascha Lembcke
Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,
Ihrem Anliegen zur Prüfung des Mietvertrages mit Blick auf die Schönheitsreparaturklausel möchte ich hiermit gerne nachkommen.
Zunächst möchte ich auf § 10 des MietV Bezug nehmen. Dort wird allgemein von Zustand gesprochen. In welchem Zustand wurde die Mietsache Ihnen übergeben. Renoviert oder unrenoviert? Dies ist u.a. von Bedeutung für die Schönheitsreparaturen, da sofern man die Mieträume unrenoviert übernommen hat und der Vermieter einem dafür keinen angemessenen Ausgleich gewährt, wäre eine Schönheitsreparaturverpflichtung i.d.R. unwirksam. (siehe dazu auch § 19 Ziff. 1 des MietV)
Wurden die Mieträume renoviert übergeben, kommt es im Übrigen auf die Wirksamkeit der Klauseln an sich an.
Hierbei ist auf § 19 zu verweisen, welcher durch die Formulierung "im Allgemeinen" und dadurch das dieser zeitlich auf die Erforderlichkeit verweist, insgesamt nicht zu beanstanden und wirksam ist.
Die Klausel hält daher einer rechtlichen Prüfung stand, sodass die Schönheitsreparaturverpflichtung wirksam auf den Mieter übertragen worden ist
Jedoch ist darauf hinzuweisen, dass die Regelung in § 25 Ziff. 12 a) des MietV hinsichtlich der Verlängerung der gesetzlichen Verjährungfrist nach § 548 BGB grundsätzlich nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam ist, sodass die Verjährungsfrist nur 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache beträgt und nicht wie hier formuliert 1 Jahr.
Demzufolge kann der Vermieter von Ihnen keine Ersatzansprüche geltend machen, wenn die Wohnungsübergabe bereits über 6 Monate in der Vergangenheit liegt.
Fazit:
Mit Ausnahme der Verjährungsverlängerung ist die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter umgelegt. Sofern jedoch, so Sie darstellen, keine Schönheitsreparaturen nach ca. 3 Jahren Mietdauer erforderlich waren, (die kleine Frist beträgt 5 Jahre) so wäre der Vermieter für deren Erforderlichkeit und Notwendigkeit beweispflichtig.
Da Sie schildern, dass der Vermieter Risse im Putz/Mauerwerk, sowie fehlerhaft verlegtes Maleracryl ausbessern will, so sehe ich hier erstmal keine Pflicht zur etwaigen Kostenbeteiligung, da es sich hier um Instandsetzungsarbeiten und nicht um Schönheitsreparaturen handelt, die auf die Benutzung der Mietsache und damit dem normalen Verschleiß unterliegen. Da es sich um die Bausubstanz selbst handelt, sind dies reine Instandsetzungsarbeiten, an denen sich der Mieter nicht beteiligen muss und die auch nicht auf den Mieter umlegbar sind und darüber hinaus auch nichts mit der Nutzung oder dem Verschleiß durch die Benutzung der Mietsache durch den Mieter zu tun haben. Auch eine darauf folgende Renovierung muss sich der Mieter kostenrechnisch nicht gefallen lassen, wenn diese lediglich dazu dient, die vorgenommenen Instandsetzungsarbeiten wegzurenovieren.
Meines Erachtens wäre daher eine Kostenübernahme/Kostenbeteiligung oder eine Kostenauferlegung hier unwirksam und unzulässig, sowie nicht begründet, sodass Sie die Forderung zurückweisen können.
Sollten Sie weitere Fragen haben, bitte ich um entsprechende Rückmeldung.#
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Sascha Lembcke
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