Viele kaufen sich Wohnungen zur Eigennutzung, die frisch in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden und übersehen dabei den wichtigsten Fallstrick.

Wenn eine Wohnung bisher im Grundbuch nicht eigenständig, sondern als Teil eines Hause eingetragen war, dann aber ein gesondertes Grundbuchblatt erhält, spricht man von Umwandlung in Wohneigentum. Das hat aus Eigentümersicht den Vorteil, dass dann jede Wohnung einzeln verkauft werden kann, während vorher nur der Verkauf des gesamten Hauses möglich war. Gerade Investoren und Immobilienspekulanten nutzen dies, weil viele kleine Wohnungen mehr Gewinn versprechen als ein großes Haus.

Wenn die Wohnungen jedoch zur Eigennutzung gekauft wurden und bereits vorher vermietet waren, führt dies regelmäßig zu Konflikten mit den Mietern. Diese hatten die Mietverträge abgeschlossen und wähnten sich vor Eigenbedarfskündigungen sicher, da die Häuser oft in Händen von Gesellschaften sind, die keinen Eigenbedarf geltend machen können.

Um hier die Mieter zu schützen und den Konflikt zu regeln, hat der Gesetzgeber in § 577a BGB eine sogenannte Sperrfrist von drei bis zehn Jahren eingeführt. Sie beginnt mit Eintragung des neuen Eigentümers und läuft mindestens drei Jahre. Die einzelnen Bundesländer können die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Die Frist gilt allerdings nur dann, wenn der Mietvertrag bereits vor der Umwandlung abgeschlossen war.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist während dieser Sperrfrist ausgeschlossen. Das bedeutet nicht nur, dass der Mietvertrag nicht während der Sperrfrist enden darf, es bedeutet auch, dass die Kündigung frühestens nach Ende der Sperrfrist ausgesprochen werden darf. D.h. selbst bei wirksamer Kündigung schließt sich an die Sperrfrist noch die Kündigungsfrist an.

Eine Kündigung trotz Sperrfrist ist dementsprechend nur in Ausnahmefällen möglich, beispielsweise wenn die Mietwohnung dringend für eine Pflegekraft benötigt wird, die den Eigentümer oder einen nahen Verwandten in einer nahegelegenen Wohnung pflegen soll (BGH Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08).

Eine ehemals beliebte Umgehung durch Zwischenschaltung einer Personengesellschaft wurde durch Einführung des § 577a Absatz 1a BGB nachträglich unmöglich gemacht.

Daher müssen Mieter bei einer Umwandlung nicht unruhig werden, während Käufer vorsichtig sein sollten.