Mietrecht-Ratgeber: Was bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung beachtet werden muss

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In Städten wie Berlin, München und Hamburg geht unter Mietern die Angst vor der Mieterhöhung wegen Modernisierung um. Investoren kaufen einfache Bausubstanz in beliebten Wohnvierteln auf und modernisieren die ehemals preiswerten Wohnungen dann zu hochwertigen Renditeobjekten. Besonders die aus klimapolitischen Gründen geförderte energetische Modernisierung eröffnet finanzkräftigen Vermietern einen Weg, Mieter mit geringerem Einkommen zur Aufgabe ihrer Wohnungen zu bewegen und sie teurer zu vermieten. Wird die Miete aufgrund teurer energetischer Modernisierungsmaßnahmen weit über die Kappungsgrenze hinaus erhöht, müssen sich schließlich auch solche Mieter zum Umzug entschließen, die umfangreichen Kündigungsschutz genießen.

Das Grundrecht des Eigentümers auf freie Verfügung über sein Eigentum (Artikel 14 GG) steht dem Grundrecht des Mieters auf freie Entfaltung seiner Persönlichkeit (Artikel 3 GG) entgegen. Der Vermieter möchte sein Eigentum durch eine Modernisierung aufwerten und dabei gleichzeitig seine Mieteinnahmen langfristig erhöhen. Der Mieter will seinen Lebensmittelpunkt schützen.

Inhalt

1. Was gilt als Modernisierung?
2. Die Modernisierungsankündigung
3. Die Berechnung der bevorstehenden Mieterhöhung
4. Regeln für die Modernisierungs-Mieterhöhung
5. Abwehrmöglichkeiten für Mieter

1. Was gilt als Modernisierung?

Der Gesetzgeber unterscheidet im deutschen Mietrecht zwischen Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) und Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB). Grundsätzlich ist der Vermieter als Eigentümer von Grundstück und Gebäuden dazu berechtigt, nach seinen eigenen Vorstellungen bauliche Veränderungen vornehmen zu lassen. Hat er das gesamte Gebäude oder Teile des Gebäudes vermietet, ist er zur Instandhaltung auch dem Mieter gegenüber verpflichtet. Das durch Artikel 14 GG geschützte Recht auf Eigentum bleibt dem Mieter gegenüber bestehen. Als Eigentümer kann der Vermieter in Wohnungen oder im Wohnumfeld Veränderungen vornehmen, solange er dadurch nicht den vertraglich zugesicherten Mietgebrauch einschränkt. Der Mieter muss vom Vermieter angekündigte Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden, wenn sie entweder der Einsparung von Energie oder der Steigerung des Wohnwerts dienen.

2. Die Modernisierungsankündigung

Will der Vermieter sein vermietetes Eigentum durch Modernisierungsmaßnahmen aufwerten, muss er den Mieter rechtzeitig in seine Pläne einweihen. Eine Modernisierungsankündigung ist Voraussetzung für die spätere Duldungspflicht und die nach Abschluss der Modernisierung gewünschte Mieterhöhung. Welche Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung zu stellen sind, führt § 555c BGB aus.

Wenn durch die geplanten Maßnahmen nicht unerhebliche Veränderungen auf den Mieter zukommen, muss ihm die Modernisierungsankündigung spätestens 3 Monate vor Beginn der geplanten Baumaßnahmen schriftlich übermittelt werden. Das schließt auch die Information per E-Mail nicht aus. Inhaltlich soll der Mieter über alle Fakten informiert werden, die er benötigt, um weitere Schritte zu planen. Das sind im Einzelnen:

• Art der geplanten Bauarbeiten
• Umfang der Arbeiten, die den Mietgebrauch berühren
• Geplantes Zeitfenster (Beginn und Dauer)
• Höhe der geplanten Mieterhöhung (Grundmiete und Betriebskosten)
• Hinweis auf Härtefallregelung

Als Reaktionsmöglichkeiten stehen dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht und die Härtefallregelung des § 559 Absatz 4 BGB zur Verfügung. Seine Zustimmung zur Modernisierung oder zur daraus folgenden Mieterhöhung ist nicht erforderlich.

3. Die Berechnung der bevorstehenden Mieterhöhung

Der Mieter hat einen Rechtsanspruch darauf, schon 3 Monate vor Beginn der ersten Baumaßnahmen, eine nachvollziehbare Kalkulation von Kosten, die auf die Miete umgelegt werden sollen, vorgelegt zu bekommen. Die Regelung des § 559 Absatz 1 BGB sieht eine jährliche Umlage in Höhe von 11 % der Aufwendungen als gerechtfertigt an.

Bei der Berechnung der umlagefähigen Kosten müssen verschiedene Vorgaben berücksichtigt werden:

• Erhaltungskosten sind nicht umlagefähig und müssen herausgerechnet werden
• Kosten für Maßnahmen, die dem Mieter keinen Vorteil bringen, sind nicht umlagefähig
• Kreditzinsen und Kreditbeschaffungskosten sind nicht umlagefähig
• Öffentliche Fördermittel müssen zugunsten des Mieters angerechnet werden

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, dem Mieter im Ankündigungsschreiben zu erklären, worin der Nutzwert der Modernisierung für ihn, den Mieter, bestehen wird. Eine Erleichterung ist dabei für energetische Modernisierungsmaßnahmen (§ 555c Absatz 3 BGB) vorgesehen. Hier reicht der Hinweis auf allgemein anerkannte Energiesparwirkungen bestimmter aus.

Schließlich muss der Vermieter die Modernisierungskosten, wenn sie für mehrere Wohneinheiten anfallen, anteilig auf diese Wohneinheiten verteilen.

4. Regeln für die Modernisierungs-Mieterhöhung

Wie eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung durchgeführt werden muss, ist im Gesetz gesondert geregelt (§ 559 BGB). Es gelten teilweise andere Regeln als für Mieterhöhungen, die einer regelmäßigen Anpassung an die ortsübliche Miethöhe dienen sollen. Grundvoraussetzung ist, dass Modernisierungsmaßnahmen erfolgreich umgesetzt worden sind, die zuvor ordnungsgemäß angekündigt worden waren.

Die für turnusmäßige Mieterhöhungen vorgesehene Kappungsgrenze gilt für die Mieterhöhung wegen konkreter Wohnwertverbesserung nicht. Auch dann, wenn der umlagefähige Anteil von 11 % der Modernisierungskosten insgesamt mehr als 20 % der bisherigen Miete ausmacht, kann die Erhöhung in vollem Umfang wirksam sein. Auch die in § 558 BGB vorgeschriebene Wartezeit zwischen zwei Mieterhöhungen gilt nur für Mieterhöhungen, die der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete dienen. Die Mieterhöhung wegen Modernisierung ist immer dann zulässig, wenn tatsächlich investiert wurde.

Die Zahlung der erhöhten Miete wird 3 Monate nach Zugang einer rechtswirksamen, korrekten Mieterhöhungserklärung wirksam, wenn die Mieterhöhung nicht erheblich vom ursprünglich angekündigten Wert abweicht. Übersteigt die tatsächlich verlangte Erhöhung den angekündigten Wert um mehr als 10 %, tritt die Fälligkeit der ersten Zahlung erst nach 6 Monaten ein.

5. Abwehrmöglichkeiten für Mieter

Modernisierungsmaßnahmen sind Mietern nicht immer willkommen. Bauarbeiten stören das Privatleben und die anschließende Mieterhöhung gefährdet nicht selten das wirtschaftliche Gleichgewicht. Zur Abwehr ungeliebter Wertverbesserungen, beispielsweise durch energetische Maßnahmen, die sich für Mieter nur sehr langsam in Einsparungen von Energiekosten oder Nebenkosten niederschlagen, kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen oder sich darauf berufen, dass die Baumaßnahme sich als besondere Härte für ihn auswirkt.

Eine ausführliche Beratung durch den auf Mietrecht spezialisierten Anwalt hilft dabei, die Lage richtig einzuschätzen. Ein yourXpert-Anwalt führt eine solche Beratung ohne vorherige Terminabsprache gerne auch online durch. Um einen Härtefall geltend zu machen, genügt es nicht, sich auf die zu erwartende Mieterhöhung zu berufen. Die baulichen Veränderungen selbst müssen zur besonderen Härtesituation führen. Der Nachweis einer solchen Härte wird nur in Ausnahmefällen gelingen, sodass in den meisten Fällen nur die Zahlung der höheren Miete oder der Auszug zur Wahl steht.

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