Gewerbe Mietvertrag ÜB überprüfen

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst danke ich Ihnen für die Verlängerung der Zeitlinie sowie die Erhöhung des Einsatzes.

Den Vertrag habe ich mir angeschaut und kann Ihnen nach erster Durchsicht mitteilen, dass er durchaus sehr umfangreich ist, meines Erachtens so wie Sie bereits mitgeteilt haben auch Elemente aus einem Wohnraummietvertrag enthält und in der Regel nachteilig für den Mieter geschrieben ist.

Dies ist allerdings in den meisten Gewerbemietverhältnissen üblich. Interessant ist die Klausel dahingehend, dass keine Schönheitsreparaturen geschuldet sind und jeweils von Mieterseite als auch von Vermieterseite und das Objekt unrenoviert ist. Insofern müsste man hier eine unrenovierte Nutzung ihrerseits annehmen, da keine Regelungen darüber getroffen worden sind, in welchem Zustand das Objekt überhaupt übergeben wird, jedenfalls dann lediglich in unrenoviertem Zustand und wohl nicht zu Nutzung einer Tanzschule geeignet.

Hier wäre gegebenenfalls dann die Frage zu stellen, ob ihrerseits renoviert werden soll und wer die Kosten gegebenenfalls dann bei Auszug ihrerseits trägt.

Auffällig und ihnen bewusst sollte auch sein, dass eine feste Mietzeit ohne Kündigungsrecht von zehn Jahren vereinbart worden ist, die Mietzeit gilt auch über den Tod des Mieters hinaus, also auch für die Erben, was durchaus auch eine wirtschaftliche Belastung darstellen kann.

Zunächst allerdings zu ihren Fragen:

1. Sofern Sie Umsatzsteuer befreite Umsätze generieren, sollten Sie dies in die Klausel hinein nehmen und darauf hinweisen, dass entsprechend solche steuerbefreiten Umsätze erzielt werden.

Die Klausel könnte hier wie folgt lauten:

Für den Mieter besteht keine Pflicht, den Mietgegenstand ausschließlich für die Erzielung umsatzsteuerpflichtiger Umsätze zu verwenden, da er aufgrund der Art seiner Dienstleistung auch umsatzsteuerbefreite Umsätze generiert.

Die weiteren Darstellungen in Nummer 9 sollten gestrichen werden.

1. Hier meinen Sie sicherlich § 2 Nummer 3 des Mietvertrages

Sie sollten dann einfach den genauen Namen und die Bezeichnung des Betriebes mit in den Vertrag aufnehmen:

Tanzschule als Sportstätte mit Gastronomie und Eventlocation

Die Änderung der Miete ist in § 6 dargestellt.

Insofern kann der Vermieter als auch der Mieter dann eine Neufestsetzung der Miete verlangen, wenn der Verbraucherpreisindex um mehr als drei Prozent gestiegen oder gefallen ist.

Dies kann allerdings durchaus schnell passieren.

Ansonsten ist in Nummer 6 eine Mieterhöhung nach Modernisierung dargestellt die nur dann möglich ist, wenn der Vermieter entsprechende Maßnahmen durchführt. Wenn Sie entsprechend modernisieren und die Kosten selbst tragen, ist keine Mieterhöhung möglich.

Man könnte hier gegebenenfalls noch mit hineinschreiben:

In keinem Fall ist eine Mieterhöhung dann berechtigt, wenn der Mieter auf seine Kosten Modernisierungsmaßnahmen durchführt.

4. Sie sollten hier die entsprechenden Beispiele erweitern und zum Beispiel anderweitige mögliche Untermieter mit hinein nehmen, zum Beispiel so wie Sie schreiben, die stundenweise Überlassung für Hochzeiten, Festveranstaltungen, Geburtstage et cetera.

Gleichzeitig sollten Sie darstellen, dass die Aufzählung nicht abschließend ist.

Auch die vorgeschlagene und sodann möglicherweise vereinbarte Sicherungsabtretung ist vorteilhaft für den Vermieter. Hier ist allerdings zum Beispiel nicht geregelt, in welchem Maße und zu welchem Zweck die Abtretung erfolgen soll. Ich halte daher die Regelung hier zumindest im Punkte der Sicherungsabtretung nicht für ausreichend und für Sie auch nicht besonders vorteilhaft.

Auch hinsichtlich der von Ihnen dargestellten Veranstaltungen sollte, wie oben genannt noch eine Erweiterung vorgenommen werden.

5.

Hier verstehe ich leider ihre Frage nicht. Die Mietkaution ist hier in einem entsprechenden Betrag in Höhe von 6000 Euro festgelegt worden. Sie entspricht auch in etwa dem dreifachen der Bruttomiete. Man würde nur auf diesen Nettobetrag kommen, wenn der optionale Anbau wegfallen würde und die Umsatzsteuer abziehen würde

Allerdings ist dies im Gewerbemietrecht egal, da die Kaution nicht den strengen Bestimmungen des § 551 BGB unterliegt. Es bestehen also im Gewerbemietrecht keine gesetzlichen Beschränkungen, welche Bestimmungen die Parteien über eine zu leistende Kaution verabreden. Wird also eine Kaution in Höhe von 6000 Euro vereinbart, ist es egal, ob sich diese an der Nettomiete oder der Bruttomiete orientiert oder an irgendwelchen anderen Gesichtspunkten. Die Kautionshöhe ist insofern frei verhandelbar und kann auch durchaus mehr als drei Monatsmieten übersteigen.

6.

Die hier dargestellte besondere Vereinbarung bezieht sich auf den gemieteten Raum und die dort dargestellten DIN-Norm Schallschutz im Hochbau.

Hier müsste man schauen, was diese DIN-Norm enthält, was ich allerdings hier nicht vorliegen habe.

Daraus dürfte sich ergeben, ob der Schallschutz für Gewerberäume oder für Wohnräume bezweckt ist.

Hier dürfte weitere Recherche notwendig sein, um zunächst die jeweiligen Schallschutzbedingungen festzustellen. Dies sollten Sie auch unbedingt vor Abschluss des Mietvertrages tun und gegebenenfalls mit einem entsprechenden Bauexperten oder Bausachverständigen prüfen, welche Kosten Ihnen hierfür entstehen und ob überhaupt ein solcher Schallschutz in den Räumen angebracht werden kann. Gegebenenfalls sollten Sie sich ein Rücktrittsrecht, falls sie den Mietvertrag vorher schon unterzeichnen sollen, vorbehalten, falls der Schallschutz hier nicht so realisiert werden kann.

7.

die Ordnung in Anlage 3 stammt augenscheinlich aus einer Wohnraumvermietung und passt nicht in den Gewerbebereich.

Gerade die Lärmregelung ist in den Gewerbebetrieben sicherlich nicht so einzuhalten, da in der Zeit von 13 bis 15:00 Uhr eine Hauptarbeitszeit liegt.

Der Passus sollte vollständig gestrichen werden und viel mehr dargestellt werden:

Der Mieter ist verpflichtet, seinen Gewerbebetrieb hinsichtlich von Lärm schonend auszuüben. Er darf allerdings nicht im Rahmen seiner gewerblichen Betätigung so stark eingeschränkt werden, dass eine Ausübung seines Gewerbes nicht möglich ist oder er schwerwiegende wirtschaftliche Einbußen hiervon beträgt. Dem Vermieter und den weiteren Mietparteien ist bekannt, dass es sich bei der Tanzschule um einen Gewerbebau handelt und die entsprechenden Öffnungszeiten von Mo.-So.von ca. 15:00 - 23:30 Uhr andauern. Zumindest ab 22 Uhr verpflichtet sich der Mieter hier besonders darauf zu achten, dass kein übermäßiger Lärm Belästigungen der weiteren Mieter verursacht.

Diese Klausel sollten Sie wirklich nur dann verwenden, wenn Sie auch sicher sind, dass Sie hier Lärmbelästigungen vermeiden können. Ansonsten sollten Sie natürlich prüfen, ob die Tanzschule hier in diesem Gebiet sinnvoll ist und sich nicht gleich zum Anfang Konfliktpotenziale mit anderen Mietern offenbaren.

8.

ja, diese Vertragsabschlusskosten können durchaus auf Sie umgelegt werden und zwar dann, wenn zum Beispiel ein Makler involviert gewesen ist und hier entsprechende Forderungen an den Vermieter stellt oder zum Beispiel der Vermieter anderweitige Kosten für den Vertrag aufgewandt hat, die hier nicht näher bezeichnet werden. Sie sollten diesen Passus streichen, da der Vermieter hier durchaus auch seine Kosten selbst tragen kann.

Ich komme sodann zu der Prüfung des Vertrages und werde hier vornehmlich noch auf weitere Dinge, die mir bei der Durchsicht des Vertrages aufgefallen sind, eingehen. Dies bezieht sich sowohl auf wirtschaftliche als auch auf rechtliche Dinge.

Sollten Sie im Anschluss noch weitere Fragen auch hinsichtlich anderer Passagen des Vertrages haben, können Sie sich gerne weiter an mich wenden.

Zunächst befindet sich in § 2 der Mietgegenstand. Hinsichtlich der Größe sollten Sie versuchen hier auch eine entsprechende Mindestgröße mit in den Vertrag einfließen zu lassen und diese Angabe nicht als unverbindlich stehen lassen. Dies ist durchaus wichtig wenn zum Beispiel das Mietobjekt später tatsächlich sehr viel kleiner sein sollte. Dann würden gegebenenfalls lediglich die Grundrisse gelten, die allerdings zumindest auch eine Bemaßung haben.

Ihnen sollte auch bewusst sein, dass sämtliche behördlichen Genehmigungen Sache des Mieters sind. Auch hier sollten Sie sich gegebenenfalls ein Rücktrittsrecht vorbehalten, wenn die Tanzschule zum Beispiel nicht so genehmigt wird, wie sie beantragt worden ist.

In der Regel tragen Sie auch sämtliche Umbaukosten.

Hinsichtlich der Mietzeit hatte ich Ihnen bereits dargestellt, dass hier eine feste Befristung von zehn Jahren vorliegt, was im Gewerbemietrecht durchaus möglich ist und auch nicht durch den Tod des Mieters aufgehoben wird.

Das außerordentliche Kündigungsrecht ist relativ weitreichend zu Gunsten des Vermieters geregelt. Auch dessen sollten Sie sich bewusst sein. Hier könnten Sie zum Beispiel auch außerordentliche Kündigungsrechte des Mieters einfließen lassen, zum Beispiel auch bei nicht möglicher Durchführung der Tanzschule, bei Erkrankung des Mieters et cetera.

Dies wäre allerdings auch Verhandlungssache und Sie müssen natürlich selbst die Tatbestände zunächst für sich herausfinden.

In der Miete ist der optionale Anbau hier auch noch enthalten.

In § 2 Nummer 1B ist als Bedingung der Vermietung des Anbaus dargestellt, dass noch ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Hier wäre gegebenenfalls noch eine Konkretisierung hilfreich, was genehmigt werden soll.

Hinsichtlich der Änderung der Mieter hatte ich bereits oben einiges dargestellt.

In § 7 sind die Betriebskosten geregelt, was grundsätzlich so in Ordnung ist. Die Stromkosten für die Mietsache ist allerdings nicht sind allerdings nicht dargestellt, jedenfalls habe ich sie beim ersten lesen nicht finden können.

Dies könnte durchaus ein Streitpunkt sein, wenn Sie sich dann mit der Auffassung an den Vermieter wenden, dass dieser die Stromkosten tragen müsste. Normalerweise müssten dies zumindest auch entsprechend separat vereinbart werden, da insbesondere § 556 Abs. 1 BGB nicht die Stromkosten enthält und man höchstens im Rahmen der Auslegung hierauf kommen könnte.

Ein Umlagemaßstabe ist entsprechend vereinbart (Nummer vier) und insofern sind ansonsten die weiteren Regelungen zu den Betriebskosten ebenfalls in Ordnung, ebenfalls allerdings auch sehr vermieterfreundlich vereinbart.

Die Regelung über die Mietzahlung ist ebenfalls in Ordnung, die Mahngebühr liegt an der oberen Grenze.

§ 9 ist für Sie entsprechend nachteilhaft, da es keine sofortige Aufrechnung gibt. In jedem Fall sollten Sie das Minderungsrecht weiter beibehalten und nicht ausschließen. Er ist allerdings auch widersprüchlich, da im letzten Satz sodann Minderungsansprüche durchaus als möglich angesehen werden. Dies kann nachteilhaft für den Vermieter sein.

§ 10 konkretisiert zunächst die oben genannte Frage hinsichtlich der Renovierung und Ausstattung der Mietsache. Dies bedeutet in der vorgenannten Regelung, dass die Räume zunächst so von Ihnen übernommen werden, wie Sie zum jetzigen Zeitpunkt stehen.

Insbesondere Nummer 2 halte ich hier für problematisch, da auch immer noch keine Regelung dahingehend dargestellt wird, wer die Renovierung vornehmen soll und wer die Kosten hierfür trägt.

In § 11 wiederholt sich die Sicherungsabtretung nocheinmal in Nummer sieben.

Ansonsten sollten Sie sich die Regelungen hierzu, die ebenfalls heute sehr umfangreich und vermieterfreundlich sind genau durchlesen, ob Sie hiermit einverstanden sind.

Dies gilt insbesondere auch für die entsprechende Schaufensterdekoration et cetera.

Ob eine Tierhaltung beabsichtigt ist oder nicht, müssen sie entscheiden, die Klausel dürfte Gewerbemietrecht wirksam sein, sollten Tiere in der Gewerbe mit in die Gewerbemieträumen gehalten werden.

Einzig positiv im Rahmen des Vertrages ist, dass der Vermieter Ihnen nicht Instandhaltungskosten für die Mietsache überbürdet hat, sondern weiter die Erhaltungsmaßnahmen und auch Modernisierungsmaßnahmen schuldet. Hierzu gibt es zu den Erhaltungsmaßnahmen zunächst eine Pflicht, zu den Modernisierungsmaßnahmen lediglich eine Berechtigung.

Insofern können Sie den Vermieter lediglich dafür verantwortlich machen, wenn entsprechende bauliche Mängel im Objekt vorhanden sind, die sie nicht selbst beseitigen können, die insbesondere auf die Bauchhöhle zurückzuführen sind Leitungen et cetera.

Hinsichtlich Heizung sollten Sie auch schauen, ob dies für Sie soweit in Ordnung ist, insbesondere auch, dass eine eigene gewerbliche Lieferung Fernwärmelieferanten vorgenommen werden kann. In § 15 ist sodann die Problematik der Schönheitsreparaturen noch einmal dargestellt, hier hatte ich oben bereits ausgeführt, in § 16.

§ 17 ist durchaus problematisch und auch einem Wohnraummietvertrag oder entnommen. Die entsprechenden Summen für die Kleinreparaturen weichen allerdings von Wohnraummietverträgen nach oben ab und würden in Wohnraummietverhältnis nicht zulässig sein.

Ansonsten ergeben sich hier keine Besonderheiten die Versicherungen könnten so hier durchaus verlangt werden, allerdings sollte auch der Vermieter eine entsprechende Versicherung für das Wohngebäude bereithalten.

§ 19 sollte grundlegend geändert und alleine auf die gesetzlichen Regelungen hinsichtlich der Haftung des Vermieters verwiesen werden. Fast alle Klauseln zählen auf eine Benachteiligung des Mieters bei Mängeln, die zu einer Haftung des Vermieters führen.

Sicherlich wird der Vermieter sich allerdings hier von Spehr bringen lassen.

Die das Vertretungsrecht des Vermieters ist grundsätzlich so in Ordnung, es ist ebenfalls relativ umfangreich.

Gleiches gilt auch für Paragraph 21.

Hier ist in Nummer fünf dargestellt, dass der frühere Zustand wieder her gestellt werden soll. Hier wäre gegebenenfalls auch einzusetzen, was passiert, wenn Sie hier umfangreiche Verbesserungen der Mietsache vornehmen.

Ansonsten könnte der Vermieter auch gegen eine angemessene Entschädigung verlangen, dass der Umbau so bleibt. Man sollte dann gegebenenfalls auch hier bereits ein Maßstab für die Entschädigung vereinbaren oder eine Sachverständige Schätzung vereinbaren.

Die Verjährungsfristen sind Gunsten des Vermieters hier verlängert worden, allerdings sind auch die Verjährungsfristen des Mieters für die dargestellten Dinge hier auf ein Jahr festgelegt worden.

§ 23 ist eine rechtliche Regelung, die bei Ihnen als ein Vermieter nicht relevant ist.

Zur Kaution habe ich bereits ausgeführt in Nummer sechs ist problematisch, dass auch fällige Ansprüche aus dem Mietverhältnis während der Mietzeit durch die Kaution erfüllt werden können. Hier sollte man darstellen, um welche Ansprüche es sich hier handelt, zum Beispiel kann es durchaus sein, dass streitige Schadensersatzansprüche hier eine Rolle spielen und der Vermieter sich dann einfach an der Kaution bedient.

Die weiteren Regelungen sind ansonsten selbsterklärend, sollten Sie hierzu Fragen haben, können Sie sich jederzeit gerne an mich wenden, was auch für meine oben genannten Erläuterungen gilt.

Ich hoffe, dass ich Ihnen bis hierher die Fragen hilfreich beantwortet habe und wichtige Dinge aus dem Mietvertrag erläutert habe.

Über eine anschließende positive Bewertung wurde ich mich freuen.

Bis auf weiteres verbleibe ich mit freundlichen Grüßen

Christian Joachim

Rechtsanwalt