Baurecht-Ratgeber: Baugenehmigung

Die Baugenehmigung ist die wichtigste behördliche Hürde, wenn es um das Thema Bauen geht. Denn in Deutschland ist für die allermeisten Bauvorhaben (bis auf einige Ausnahmen), sei es ihre Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder Abriss, eine Baugenehmigung erforderlich.

Im Folgenden wird dargestellt, was eine Baugenehmigung ist, wann eine Baugenehmigung erforderlich ist, für welche Bauvorhaben die Baugenehmigung nicht gebraucht wird, welche Unterlagen für die Baugenehmigung erforderlich sind, wie das Baugenehmigungsverfahren abläuft, was eine Bauvoranfrage bzw. ein Bauvorbescheid ist, welche Fristen bei der Baugenehmigung gelten, welche Kosten entstehen und was das Bauen ohne Baugenehmigung für Folgen hat.

Inhalt

1. Was ist eine Baugenehmigung?
2. Wann ist eine Baugenehmigung erforderlich?
3. Vereinfachtes Genehmigungsverfahren und Verfahrensfreiheit
4. Wichtige Unterlagen für die Baugenehmigung
5. Ablauf und Dauer des Baugenehmigungsverfahrens
   5.1 Bauantrag stellen
   5.2 Baugenehmigungsverfahren
   5.3 Nach der Prüfung
   5.4 Baubeginn
   5.5 Was tun nach Ablehnung der Baugenehmigung?
   5.6 Was es nach Erteilung der Baugenehmigung zu beachten gilt
6. Bauvoranfrage/Bauvorbescheid
7. Kosten der Baugenehmigung
8. Fristen
9. Folgen für das Bauen ohne Baugenehmigung
10. Online-Beratung zum Thema Baugenehmigung

1. Was ist eine Baugenehmigung?

Eine Baugenehmigung ist die Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde, dass ein geplantes Bauvorhaben so gebaut werden darf, wie es bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt und von einer bauvorlageberechtigten Person beschrieben wurde.

Sie bestätigt dem Bauherren, dass seinem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

2. Wann ist eine Baugenehmigung erforderlich?

Normalerweise ist in Deutschland, abgesehen von einigen Ausnahmen, jedes Bauvorhaben -Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung einer baulichen Anlage - genehmigungspflichtig, das heißt, es ist eine Baugenehmigung erforderlich.

Wann jedoch genau eine Baugenehmigung erforderlich/nicht erforderlich ist, hängt von den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer ab, da Baurecht in Deutschland Ländersache ist und jedes Bundesland seine eigenen speziellen Regelungen hat. Diese gelten neben den einheitlichen Gesetzen im Baugesetzbuch.

3. Vereinfachtes Genehmigungsverfahren und Verfahrensfreiheit

Wie bereits erwähnt, gibt es Ausnahmefälle in denen auch ohne Baugenehmigung gebaut werden darf.

Abhängig vom jeweiligen Bundesland ist für eine Reihe von Bauvorhaben ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren bzw. ein Anzeige- oder Freistellungsverfahren möglich. Bei diesem handelt es sich um ein verkürztes und damit schnelleres Verfahren in welchem nur noch die wichtigsten Anforderungen geprüft werden. Im Unterschied zum Baugenehmigungsverfahren, welches Zeit und kostenintensiv ist, spart der Bauherr somit aufgrund des kürzeren Verfahrens Zeit und Kosten.

Welche Bauvorhaben diese Regelung betrifft und welche Unterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen sind, hängt von den jeweiligen Landesbauordnungen, sowie den Bebauungsplänen der Gemeinden ab.

Grundvoraussetzung ist jedoch:

• Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich eines vorhandenen und qualifizierten Bebauungsplans.
• Das Bauvorhaben entspricht vollständig den Festlegungen  des Bebauungsplans.
• Das Bauvorhaben widerspricht keiner örtlichen Bauvorschrift.
• Die Grundstückserschließung ist sichergestellt.
• Die Gemeinde sieht von der Forderung eines Baugenehmigungsverfahrens ab.
• Es handelt sich bei dem Bauvorhaben nach der jeweils geltenden Bauordnung nicht um einen Sonderbau, wie zum Beispiel Hochhaus oder Schule.

Da bei einem solchen Verfahren im Gegensatz zum Baugenehmigungsverfahren nur noch beschränkt die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften überprüft wird, obliegt die Verantwortung für die Einhaltung der nicht geprüften Bereiche allein dem Bauherren beziehungsweise dem Architekten.

Für bestimmte Bauvorhaben besteht sogar überhaupt kein Verfahrenszwang (verfahrensfreie Vorhaben). Dies bedeutet, dass weder eine Baugenehmigung noch ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren bzw. ein Anzeige- oder Freistellungsverfahren für das Bauvorhaben benötigt wird.

Jedoch müssen auch diese Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen.

So müssen beispielsweise Brandschutzvorschriften oder die Bestimmungen bezüglich der Abstandsflächen beachtet werden. Des Weiteren können auch hier Festsetzungen des Bebauungsplanes, Vorschriften der Landesbauordnung, Denkmalschutzbestimmungen, Landschaftsschutzgebiets- und Wasserschutzbestimmungen oder sonstige Vorschriften dem Bauvorhaben entgegenstehen.

Die Pflicht dies zu prüfen, obliegt ganz dem Bauherren.

Welche Bauvorhaben verfahrensfrei gebaut werden können, ist in den Bauordnungen der Bundesländer unterschiedlich geregelt.

In der Regel sind dies Gartenhäuser bis zu einer bestimmten Größe (unterschiedlich von Bundesland zu Bundesland) und Gewächshäuser. Ebenso Terrassenüberdachungen (abhängig von der jeweiligen Landesbauordnung, der Größe und des Bebauungsplans).

4. Wichtige Unterlagen für die Baugenehmigung

Welche Unterlagen zur Erlangung der Baugenehmigung benötigt werden, ist auch wieder abhängig von den jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer.

Unabhängig vom einzelnen Bundesland sind in der Regel neben dem eigentlichen Antragsformular (Bauantragsvordruck, der unterschrieben sein muss) folgende Unterlagen (Bauvorlagen) erforderlich:

• Bauzeichnung (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung
• Lageplan (Maßstab 1:1000), Höhenplan
• Angaben zur Grundstücksentwässerung und Wasserversorgung
• Angaben zur wegemäßigen Erschließung
• Berechnungen zur bebauten Grundstücksfläche, dem unbebauten Raum, der Geschossflächenanzahl (GFZ), Grundflächenzahl (GRZ) sowie der Wohn-Nutzfläche
• Berechnung der Rohbau- und Gesamtkosten
• Technische Nachweise: statischer Nachweis (Standsicherheitsnachweis), Wärmeschutznachweis sowie in besonderen Fällen Nachweis zum Schallschutz
• Erhebungsbogen für Bautätigkeit
• Nachweise der erforderlichen Kfz-Stellplätze
• Bei Mehrfamilienhäusern der Nachweis für Kinderspielplätze
• Unterschrift des Nachbarn auf der Bauvorlage (Zusätzlich kann sich der Bauherr durch Unterschrift der Nachbarn auf der Bauvorlage, deren ausdrückliche Zustimmung zu dem geplanten Bauvorhaben geben lassen. Dennoch kann die Baugenehmigung auch unabhängig von der Zustimmung der Nachbarn erteilt werden. Grundsätzlich ist die Nachbarbeteiligung von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt. In Baden-Württemberg beispielsweise informieren die Gemeinden die Nachbarn über ein geplantes Bauvorhaben).

Je nach Bauvorhaben können noch weitere Unterlagen erforderlich sein.

Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn das geplante Bauvorhaben von den Festsetzungen des Bebauungsplans oder einer sonstigen städtebaulichen Satzung oder bauordnungsrechtlichen Anforderungen abweichen soll. Dann ist zusammen mit dem Bauantrag ein Antrag auf Erteilung von Abweichungen oder Befreiungen zu stellen.

Eine Abweichung oder Befreiung wird aber nur in begründeten Einzelfällen und nur bei Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen erteilt.

Bei einer Genehmigungsfreistellung sind in der Regel die gleichen Unterlagen einzureichen, wie beim Antrag auf Baugenehmigung. Welche das sind, regelt wiederum die jeweilige Landesbauordnung.

5. Ablauf und Dauer des Baugenehmigungsverfahrens

5.1 Bauantrag stellen

Eine Baugenehmigung kann nur auf Antrag (Bauantrag) erteilt werden. Daher ist zunächst ein Bauantrag mit den entsprechenden Bauvorlagen (s.O.) bei der zuständigen Gemeinde oder der Bauaufsichtsbehörde (Bundesland abhängig) einzureichen (persönlich oder per Post). Wurde der Bauantrag bei der Gemeinde eingereicht, leitet diese den Antrag an die Bauaufsichtsbehörde weiter.

Jedoch können Bauanträge nicht von jeder Person eingereicht werden, sondern nur von einer bauvorlageberechtigten Person. Zu den bauvorlageberechtigten Personen zählen hierbei Architekten oder Bauingenieure.

Alle Unterlagen sind in mehrfacher Ausführung (in der Regel in zwei oder dreifacher Ausführung) und vollständig einzureichen. Ist der Bauantrag nicht vollständig, setzt die Behörde dem Bauherren eine Frist, innerhalb dieser die fehlenden Unterlagen nachreichen kann. Lässt der Bauherr diese Frist jedoch verstreichen, gilt der Bauantrag als zurückgenommen.

Um somit zu vermeiden, dass sich das Baugenehmigungsverfahren unnötig in die Länge zieht oder der Bauantrag als zurückgenommen gilt, sollte im Vornherein auf die Vollständigkeit der Unterlagen geachtet werden.

Mittlerweile können Bauanträge bei vielen Behörden elektronisch gestellt werden.

Nach der Einreichung des Bauantrags wird dem Bauherren mitgeteilt, in welchem Zeitraum er mit einer Entscheidung rechnen kann.

5.2 Baugenehmigungsverfahren

Im Anschluss an den Bauantrag erfolgt nun ein dreistufiges Prüfungsverfahren (das eigentliche Baugenehmigungsverfahren). In diesem prüft die Bauaufsichtsbehörde erstens, ob das Bauvorhaben mit allen bauplanungsrechtlichen, zweitens mit allen bauordnungsrechtlichen und drittens mit allen anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften vereinbar ist.

Abhängig von der Art des Bauvorhabens und der jeweiligen Landesbauordnung kann diese Prüfung zwischen einem und mehreren Monaten (die durchschnittliche Bearbeitungsdauer beträgt rund 3-4 Monate) dauern. Einige Behörden bieten mittlerweile die Möglichkeit, den aktuellen Stand des Baugenehmigungsverfahrens online zu erfragen und mitzuverfolgen.

5.3 Nach der Prüfung

Auf Grundlage dieser Prüfung, entscheidet die Bauaufsichtsbehörde dann über den Bauantrag.

Wurden alle Vorschriften eingehalten, erteilt die Bauaufsichtsbehörde die Baugenehmigung, welche gegebenenfalls mit Auflagen und Bedingungen versehen sein kann.

Wurden nicht alle Vorschriften eingehalten, lehnt die Bauaufsichtsbehörde den Bauantrag ab.

Ein Ablehnen des Bauantrags aus eigenem Ermessen, steht der Baubehörde nicht zu.

5.4 Baubeginn

Wurde die Baugenehmigung erteilt, darf jedoch nicht immer sofort mit dem Bauvorhaben begonnen werden. Je nach Bundesland kann es sein, dass noch weitere Verfahren nötig sind.

So ist in Baden-Württemberg neben der Baugenehmigung die Erteilung des Baufreigabescheins ("Rote Punkt"), Voraussetzung dafür, dass mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf. Dieser wird erteilt, wenn bestimmte Formalitäten erfüllt werden (wie z. B. Vorlage der geprüften Statik, Vorlage der Bauleitererklärung etc.).

5.5 Was tun nach Ablehnung der Baugenehmigung?

Wurde das Bauvorhaben nicht genehmigt, hat der Bauherr, je nach Bundesland, die Möglichkeit innerhalb einer Frist von vier Wochen schriftlich Widerspruch bei der ablehnenden Behörde einzureichen oder er muss sofort vor Gericht klagen (z. B. in NRW muss sofort Klage erhoben werden, da dort das Widerspruchsverfahren abgeschafft wurde).

Hat der Bauherr schriftlich Widerspruch bei der ablehnenden Behörde eingelegt, und wurde dieser abgelehnt, hat der Bauherr nun die Möglichkeit beim zuständigen Gericht gegen den Widerspruch zu klagen.

Hat der Bauherr mit seiner Klage Erfolg, muss die Baubehörde diesem die Baugenehmigung erteilen, wenn nicht, muss der Bauherr zusätzlich die Verfahrenskosten tragen. Außerdem kann sich eine solche Klage über Jahre hinziehen.

Daher ist es sinnvoll, im Vornherein anwaltlichen Rat in Anspruch zu nehmen, damit es erst gar nicht zu einer Ablehnung der Baugenehmigung und einer Klage kommt.

5.6 Was es nach Erteilung der Baugenehmigung zu beachten gilt

Die erteilte Baugenehmigung muss auf der Baustelle stets griffbereit sein.

Nach Abschluss der Rohbauarbeiten und der Fertigstellung des Bauvorhabens sehen die Landesbauordnungen eine Bauabnahme beziehungsweise eine Bauzustandsbesichtigung vor, bei der eventuell bestehende Baumängel festgestellt werden können, die dann der Bauherr innerhalb einer bestimmten Frist zu beseitigen hat.

6. Bauvoranfrage/Bauvorbescheid

Grundsätzlich ist es auch möglich, vor Erteilung der Baugenehmigung eine sogenannte Bauvoranfrage zu stellen. Durch diese kann bereits im Vorfeld geklärt werden, ob das Bauvorhaben mit dem öffentlichen Baurecht vereinbar (welche Auflagen eventuell zu beachten sind etc.) und realisierbar ist, also ob es genehmigt würde. Die Bauvoranfrage kann formlos oder förmlich gestellt werden. Wird die Bauanfrage förmlich gestellt, kann ein rechtswirksamer Bauvorbescheid erwirkt werden. Dieser ist zeitlich befristet.

Eine Baugenehmigung, die im Zeitpunkt der Gültigkeit des Bauvorbescheids erteilt wird, darf inhaltlich nicht von diesem Bauvorbescheid abweichen. Daher sollte die Bauvoranfrage von Vornherein so genau wie möglich gestellt werden.

Jedoch ist der Bauvorbescheid der Bauvoranfrage noch keine Baugenehmigung. Demnach darf mit dem Bauvorhaben noch nicht begonnen werden.

7. Kosten der Baugenehmigung

Was eine Baugenehmigung kostet, kann nicht einheitlich beantwortet werden, da die Gebührensätze für die Baugenehmigung je nach Bundesland variieren. Zusätzlich hängen sie vom Aufwand  der Behörden und von der Größe des Bauvorhabens ab.

In der Regel fallen ca. 0,5 % der gesamten Bausumme als Kosten für die Baugenehmigung an.

Fällig werden die Gebühren in der Regel nach der Erteilung der Baugenehmigung und dem Erhalt des Gebührenbescheides. Manchmal wird die Baugenehmigung erst dann erteilt, wenn die Gebühren bezahlt wurden.

Diese Kosten fallen auch dann an, wenn der Bauantrag abgelehnt wird.

Neben den Bauantragskosten sind noch die Kosten für die Leistung der bauvorlageberechtigten Person  zu berücksichtigen.

8. Fristen

Die erteilte Baugenehmigung ist zeitlich befristet (je nach Bundesland zwischen ein und vier Jahren). Das heißt sie erlischt, wenn nicht innerhalb dieses bestimmten Zeitraumes mit dem Bauvorhaben begonnen, oder die Bauausführungen länger unterbrochen wurden.

Ist die Baugenehmigung erloschen, muss ein komplett neuer Bauantrag gestellt werden.

Jedoch besteht die Möglichkeit, die Frist zu verlängern. Dazu muss vor Ablauf der Frist bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ein Antrag auf Fristverlängerung gestellt werden.

9. Folgen für das Bauen ohne Baugenehmigung

Wird ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben ohne Vorliegen einer Baugenehmigung begonnen oder fertiggestellt, drohen dem Bauherren neben hohen Bußgeldern, ein Baustopp oder im schlimmsten Fall der Abriss des Gebäudes.

Daher darf niemals ohne Vorliegen einer Baugenehmigung mit dem Bau eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens begonnen werden.

10. Online-Beratung zum Thema Baugenehmigung

Da sich im Baugenehmigungsrecht sowohl für die Bauherren als auch für den Nachbarn viele rechtliche Fragen ergeben, ist es sinnvoll sich vor jedem Bauvorhaben umfassend zu informieren.

Benötigen Sie eine fachkundige Beratung zur Baugenehmigung, stehen Ihnen unsere yourXpert-Rechtsanwälte jederzeit online zur Verfügung.

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