Privatzimmervermietung in unseren Haushalt- Baugenehmigung
Fragestellung
Guten Tag,
Wir haben Haus gekauft. Wir wohnen in dieses Haus mit Kindern, wir sind angemeldet. Haus ist gross und wir haben 4 Zimmer ungenutzt. Wir möchten diese Zimmer vermieten (kurzfristig z.B für Handwerker, Monteure etc.). Wir haben Werbung in Internet platzieren. Und wir haben Brief von Landratsamt (Bauaufsicht) erhalten, dass wir Unterkunft ohne Baugenehmigung vermieten (Baurechtswirdrige Zustaende, Betrieb einer Monteurunterkunft ohne Baugenehmigung). Ja in Werbung nennen wir diese Zimmer als Monteurzimmer/Monteurwohnung. So wir haben schlechte Werbung geschrieben. Wir haben Zimmer noch nicht vermieten, wir haben noch nicht Gäste, so wir denken dass wir nicht Verbrechen begehen. Das war nur Werbung und jetzt wir müssen alles mir Behörde erklären. Ist das richtig?
Wir möchten Privatzimmervermietung in unseren Haushalt haben (so nicht gewerblich), aber Behörde erfordern Baugenehmigung. Aber wir denken das ist nicht möglich - wir wohnen in dieses Haus, so wir denken dass nicht möglich Nutzungsänderung zu machen ist. (In Plan in Flurstück ist nur Wohngebiet). Ist das möglich Privatzimmervermietung (kurzfristig oder andere?) in unseren Haushalt haben ? Wenn ja - welche Anforderung müssen wir erfüllen? (z.B gelegentlich Vermietung oder etwas?). Am besten ohne Baugenehmigung. Wie können wir mit Behörde sprechen und Vorwürfe zurückweisen? Wir haben jetzt noch nicht Falsch gemacht (nur Werbung) und wie können wir diese Problem löschen?
(Steueraspekte haben wir mit Steuerberater erklären jetzt müssen wir Problem mit Behörde erklären.). Wir wohnen in Niedersachsen, Landkreis Wesermarsch.
Wir haben Bekannte auch in Niedersachsen (Landkreis Cloppenburg) und sie haben Privatzimmervermietung in Haushalt ohne Baugenehmigung und Behörde erklären. in Cloppenburg haben keinen Problem mit das.
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Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
Richtig, allein die Werbung und Anpreisung im Internet führt noch nicht zu einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung. Es kommt allein darauf an, dass diese Nutzungsänderung auch vollzogen wird bzw. praktiziert wird.
Erst dann liegen baurechtswidrige Zustände vor, da es schon formell an einer Baugenehmigung fehlt, für eine Nutzungsänderung.
Das bezieht sich jedoch hinsichtlich der Nutzungsänderung auf jegliche Zimmervermietung, sofern sie gewerbsmäßig betrieben wird, wobei dafür die Voraussetzungen gar nicht mal so hoch sind.
Nach meiner Recherche gibt es zwar (noch) keine sog. Zweckentfremdungssatzung mit Vorgaben, aber dennoch sind einige Sachen zu beachten.
Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (VGH) kommt z. B. in seinem Beschluss vom 4.09.2013 (14 ZB 13.6 ) zu der Auffassung, dass eine klare Grenze zwischen Wohnnutzung und Ferienwohnungsnutzung [Pivatzimmerwohnungen sind es dann auch] besteht. [...]
Nichtgenehmigtes Ferienwohnen kann daher ebenso wie die Überlassung von Wohnungen an Geschäftsreisende baurechtlich durch eine Nutzungsuntersagung unterbunden werden; einer Zweckentfremdungssatzung bedarf es hierzu nicht; auf sie käme es nur an, wenn baurechtlich sowohl Wohnen als auch eine andersartige Nutzung zulässig wäre.
Das ist auch die herrschende Rechtsprechung, zumal auch das Bundesverwaltungsgericht folgendes geklärt hat, vgl. Urteil vom 18.10.2017 -
BVerwG 4 CN 6.17 und VG München, Urteil v. 18.06.2018 – M 8 K 17.4323:
"Die Nutzung einer Ferienwohnung unterscheidet sich bei typisierender Betrachtungsweise von der Nutzung eines (dauerhaften) Bewohners hinsichtlich der Intensität und der Zeit der Nutzung der Wohnung und der gegebenfalls dazu gehörenden Außenwohnbereiche sowie durch den ständigen Wechsel der Feriengäste, wodurch Unruhe in ein Wohngebiet kommt."
Nach der Niedersächsische Bauordnung (NBauO), §§ 63 ff., bedarf es grundsätzlich einer Baugenehmigung bei einer Nutzungsänderung.
Einem Verdacht darf die Baufaufsicht durchaus nachgehen, mehr jedoch nicht.
Die Bauaufsichtsbehörden haben, soweit erforderlich, darüber zu wachen und darauf hinzuwirken, dass Anlagen, Grundstücke und Baumaßnahmen dem öffentlichen Baurecht entsprechen.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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