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Baurecht Online Beratung

Die Online-Beratung im Baurecht kann teuren Streit mit dem Nachbarn oder mit der Baubehörde verhindern. Wer gut beraten ist, der weiß, worauf es beim Bauantrag, aber auch beim Abschluss von Bauverträgen ankommt. Vertragliche Vereinbarungen mit Architekten und Bauunternehmern sollten zur Vermeidung unangenehmer Überraschungen vor der Unterzeichnung schriftlich festgehalten und juristisch geprüft werden.

Lesen Sie jetzt unseren Baurecht-Ratgeber und informieren Sie sich über die wichtigen Themen rund um das Baurecht:

Online Ratgeber Baurecht

(Lesezeit: ca. 7 Minuten)

Der Online-Ratgeber Baurecht zeigt auf, wo bei der Planung eines Bauprojekts rechtliche Fallstricke lauern könnten. Eine Beratung durch den kompetenten und erfahrenen Rechtsanwalt für Baurecht verhindert in solchen Fällen wirtschaftliche Nachteile.

Alles worauf Sie in diesem Zusammenhang achten müssen und viele weitere wichtige Informationen rund um das Baurecht finden Sie in diesem Online Ratgeber.

Inhalt

1. Was regelt das Baurecht?
2. Öffentliches Baurecht: Bauplanung und Bauordnung
3. Privates Baurecht: Verträge mit Bauunternehmen, Handwerkern und Architekten
4. Baurechtsreform bringt ab 01.01.2018 neues Vertragsrecht
5. Online-Beratung im Baurecht, sinnvoll und praktisch
6. Baurecht in der Praxis
7. Baurecht-Themen im Überblick
   7.1 Bauvertrag
   7.2 Grundstück
   7.3 Kaufvertrag
   7.4 Bauträger
   7.5 Baugenehmigung
   7.6 Notarvertrag
   7.7 Nutzung
   7.8 Architektenvertrag
   7.9 Nachbar

1. Was regelt das Baurecht?

Das Baurecht regelt:

• die Bebaubarkeit von Grundstücken
• die Ausführungsvorschriften beim Bauen
• die Berücksichtigung von Belangen des Grundstücksnachbarn
• Vertragsverhältnisse zwischen Bauherren und Bauunternehmern
• Vertragsverhältnisse zwischen Bauherren und Architekten

Das Baurecht in Deutschland wird in öffentliches Baurecht und privates Baurecht unterteilt. Das öffentliche Baurecht unterscheidet zwischen Bauplanungsrecht (Städtebaurecht) und Bauordnungsrecht (Ausführungsvorschriften der Bundesländer).

Mit Hilfe des öffentlichen Baurechts setzt der Gesetzgeber den im Grundgesetz in Artikel 14 Absatz 2 festgeschriebenen Grundsatz in der Praxis durch, dass Eigentum nicht nur ein geschütztes Recht ist, sondern auch verpflichtet. Das private Baurecht regelt die Grenzen der Vertragsfreiheit für Vereinbarungen mit Bauunternehmern, Bauträgern und Architekten.

2. Öffentliches Baurecht: Bauplanung und Bauordnung

Wer auf seinem Grundstück bauen will, der muss neben seinen eigenen Wünschen auch öffentliche Belange und berechtigte Interessen der Nachbarn berücksichtigen.

Baurechtliche Regelwerke wie das Baugesetzbuch (BauGB) oder die Baunutzungsverordnung (BauNVO) enthalten Vorschriften, die die Nutzbarkeit von Grundstücken zu Bebauungszwecken möglicherweise einschränken. Das von den Bundesländern auszuübende Städtebauplanungsrecht kann dazu führen, dass Bebauungswünsche auf bestimmten Grundstücken nicht realisierbar sind. Für die dadurch eintretende Werteinbuße kann der Grundstückseigentümer trotz der grundsätzlichen Eigentumsgarantie des Artikels 14 GG keine Entschädigung verlangen.

Das Bauordnungsrecht wird wirksam, wenn eine Bebauung grundsätzlich zulässig ist. Die Sorge um öffentliche Belange verlangt von jedem Grundstückseigentümer große Sorgfalt bei der Umsetzung seiner Baupläne. Die bauordnungsrechtlichen Vorschriften regeln die einzelnen Bundesländer in ihren Landesbauordnungen. Wichtige Bestimmungen sind dabei die jeweiligen Regelungen zum Bauantragsverfahren. Vom förmlichen Bauantrag über den vereinfachten Antrag bis hin zur Genehmigungsfreiheit bestimmter Gebäude hat jedes Bundesland seine eigenen gesetzlichen Regelungen. Daher ist ein Anwalt für Baurecht in diesen Fällen immer der richtige Ansprechpartner.

3. Privates Baurecht: Verträge mit Bauunternehmern, Handwerkern und Architekten

Neben den verwaltungsrechtlichen Vorschriften, die ein Grundstückseigentümer als Bauherr zu beachten hat, sind bei der Umsetzung eines Bauprojekts auch Vereinbarungen mit Handwerkern und Architekten notwendig.

Der Bauvertrag ist ein Vertrag, der zwischen einem Bauunternehmer und einem Bauherrn, der auf seinem bereits vorhandenen Grundstück bauen will, abgeschlossen wird. Der Bauvertrag ist nicht formgebunden, sollte jedoch immer schriftlich abgeschlossen werden. Der Unternehmer schuldet dem Auftraggeber ein fertiggestelltes Werk. Es kann sich dabei um ein Haus, ein anderweitiges Gebäude oder einen An- oder Ausbau handeln. Die im Gegenzug geschuldete Vergütung wird nach Werkvertragsrecht nach Abnahme des Werkes fällig. Der Bauunternehmer kann es sich vorbehalten, für die Vertragserfüllung Subunternehmer zu beauftragen. Die grundsätzliche Verantwortung für die Vertragsgestaltung mit Subunternehmern liegt bei dem Hauptunternehmer.

In den Bauvertrag gehören konkrete Vereinbarungen über Leistungen und Fristen, die eingehalten werden sollen. Sorgfältige Prüfung des Vertrages vor der Unterzeichnung ist wichtig. Dabei sollte auch darauf geachtet werden, wie der Vertragspartner sich bezeichnet oder firmiert. Die Information, wer bei einer Firma zeichnungsberechtigter Geschäftsführer oder Prokurist ist, wird bei der Vertragsabwicklung sehr wichtig sein.

4. Baurechtsreform bringt ab 01.01.2018 neue Vetragsregeln im Baurecht

Bis zum 31.12.2017 gelten für den Bauvertrag die allgemeinen Regelungen des Werkvertragsrechts. Nach dem 01.01.2018 tritt die Baurechtsreform in Kraft, die unter anderem eigene Vertragskategorien für den Bauvertrag und den Architekten-und Ingenieursvertrag im BGB vorsieht. Außerdem wird mit dem Verbraucherbauvertrag eine neue Vertragsform eingeführt, die eine besondere Betonung der Verbraucherrechte möglich macht.

5. Online-Beratung im Baurecht, sinnvoll und praktisch

Erfolg oder Misserfolg im baurechtlichen Streit hängt oftmals von der genauen Auslegung komplexer Verträge oder Prüfung von Behördenbescheiden ab. Erfahrungen mit der Juristensprache und mit der speziellen Baumaterie sind zur richtigen Bewertung der Vorgänge wichtig. Der juristische Laie sollte sich deshalb nicht scheuen, die Vorteile zu nutzen, die eine schnelle, aber gründliche Onlineberatung durch einen qualifizierten yourXpert-Rechtsanwalt für Baurecht zum Festpreis bietet.

Ohne Schwellenangst einen Expertenrat einzuholen, war noch nie so einfach. Ein schneller, seriöser und diskreter Rat im Baurecht ist auch dann sehr nützlich, wenn der Eigentümer des Nachbargrundstücks Baupläne hat, die Auswirkungen auf die eigene Grundstücksnutzung befürchten lassen. Die Suche nach dem passenden Anwalt kann dabei vom Sofa aus geschehen. Terminsvereinbarung und Wartezeiten fallen aus, weil der yourXpert-Online Anwalt für Baurecht kurzfristig reagiert, wenn ein Ratsuchender den Kontakt herstellt.

6. Baurecht in der Praxis

Die gefürchtete bauordnungsrechtliche Abrissverfügung kann auch Hauseigentümer treffen, die selber gar nicht gebaut, sondern die Immobilie gekauft haben. Hat der Voreigentümer einen Anbau „schwarz“ also ohne Baugenehmigung, errichtet, kann der Erwerber von der Baubehörde zur Beseitigung verpflichtet werden. Bei Bauträgermodellen und Eigenbauten sollten deshalb die Genehmigungsunterlagen genau geprüft werden.

Die häufigsten Fragen, die ein auf Baurecht spezialisierter Rechtsanwalt zu beantworten hat, betreffen Bauverträge, ihre Durchführung und Kündigungsmöglichkeiten. Verweigerte Baugenehmigungen und die Möglichkeiten, sich gegen die Ablehnung des Bauantrags zu wehren, sind ein weiterer Beratungsschwerpunkt.

7. Baurecht-Themen im Überblick

7.1 Bauvertrag

Ein Bauvertrag ist ein Werkvertrag, den ein Bauherr mit einem Bauunternehmer abschließt. Geschuldet werden entweder die Errichtung eines neuen Gebäudes oder Umbauarbeiten an einem bestehenden Gebäude. Nach den Regeln für Werkverträge, die in den Paragraphen §§ 631 ff BGB festgeschrieben sind, ist die Fälligkeit der Gesamtvergütung von einer Abnahme des Werks durch den Besteller abhängig. Vom 01.01.2018 an werden speziell für den Werkvertrag geltende Regelungen unter einer eigenen Überschrift behandelt.

7.2 Grundstück

Wesentliche Merkmale eines Grundstücks sind markierte Grenzen. Rechtliche Voraussetzung ist, dass es ein Grundbuchblatt gibt, auf dem Lage, Größe und Grenzverlauf genau markiert sind. Ein neues Grundstück kann durch Teilung entstehen. Bevor ein neues Grundbuchblatt angelegt wird, sind die Vermessung des Grundstücks und die Markierung der neugeschaffenen Grenze durch Grenzsteine notwendig.

7.3 Kaufvertrag

Ein Kaufvertrag wird geschlossen, wenn ein Vertragspartner Eigentümer eines Gegenstands werden will und dem anderen Vertragspartner dafür einen Geldbetrag zahlt. Kaufverträge können auch über Immobilien, also Häuser und Grundstücke, abgeschlossen werden. Ist eine Immobilie Kaufgegenstand, muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Dieses Formerfordernis gilt bereits beim Vorvertrag.

7.4 Bauträger

Ein Bauträger errichtet auf einem ihm selbst gehörenden Grundstück ein Haus und verkauft Haus und Grundstück dann an den Interessenten. Der Vertrag mit dem Bauträger muss notariell beurkundet werden, weil es auch um den Erwerb einer Immobilie geht. Die Fälligkeit von Abschlagszahlungen nach Baufortschritt ist gesetzlich geregelt. Der Bauträger wird dabei ähnlich wie ein Immobilienmakler behandelt.

7.5 Baugenehmigung

Die Baugenehmigung ist Voraussetzung für jede Bautätigkeit. Nur sehr kleine und fliegende Bauten können genehmigungsfrei errichtet werden. Es geht bei der Baugenehmigung um den Status des Grundstücks und um die Wahrung von Nachbarrechten und öffentlichen Beschränkungen, die die Eigentumsnutzung begrenzen können. Bei einem Bauvertrag muss sich der Auftraggeber, der auch Eigentümer des Grundstücks ist, in der Regel selbst um die Baugenehmigung bemühen.

Mehr Informationen zum Thema Baugenehmigung finden Sie in unserer Wissensdatenbank yourXpertise.

7.6 Notarvertrag

Wer ein bebautes oder unbebautes Grundstück kaufen oder verkaufen will, der muss einen Notarvertrag abschließen. Um den in der Regel unerfahreneren Käufer davor zu schützen, von einem geübten Immobilienkäufer zu einem nachteiligen Geschäft überredet zu werden, hat der Gesetzgeber dieses absolute Formerfordernis eingeführt. Der Notar nimmt vor Beurkundung des Notarvertrags Einsicht ins Grundbuch und versichert sich, dass die Angaben des Verkäufers zutreffen.

7.7 Nutzung

Die Nutzung eines Gebäudes zu einem bestimmten Zweck ist genehmigungspflichtig. Denkbare Nutzungsformen sind Wohnnutzung, Gewerbenutzung, Nutzung für soziale Zwecke, Sport, Landwirtschaft und vieles mehr. Soll die Art der Nutzung geändert werden, muss eine Genehmigung zur Nutzungsänderung beim zuständigen Bauamt beantragt werden. Ob die Genehmigung zur Änderung der Nutzung erteilt wird, hängt auch von der äußeren Infrastruktur ab, deren Teil das Gebäude ist.

7.8 Architektenvertrag

Der Architektenvertrag ist ein weiterer, in der Rechtsform eines Werkvertrags ausgestalteter, privatrechtlicher Vertrag im Rahmen des Baurechts. Der Vertrag kann formlos abgeschlossen werden, es empfiehlt sich jedoch die Schriftform. Die Leistungsphasen der vereinbarten Architektenleistung und die jeweils geschuldete Vergütung sind in der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) festgelegt. Die Aufteilung in 9 Leistungsphasen hilft bei der Abwicklung von vorzeitig beendeten Architektenverträgen.

7.9 Nachbar

Aneinander anschließende Grundstücke führen dazu, dass ihre Eigentümer zu Nachbarn werden. Im Baurecht gibt es Situationen, in denen der Nachbar beteiligt werden muss. Schon vor der Erteilung einer Baugenehmigung ist der Nachbar zu beteiligen. Sein Recht zur Nutzung seines Grundstücks ist grundrechtlich ebenso geschützt, wie das Recht des anderen Eigentümers. Deshalb hat er Anspruch darauf, den Bauplan zu prüfen. Unterzeichnet der Nachbar den Bauantrag, kann er später keine Einwendungen gegen die planmäßige Errichtung des Bauwerks mehr geltend machen.

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