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Maklerrecht Online Ratgeber

Im Mittelpunkt von Streitigkeiten rund um das Thema Maklerrecht steht häufig die Frage, ob Verträge geschlossen wurden und wie diese auszulegen sind. Durch die Online Rechtsberatung erhalten Sie die Möglichkeit schnell und komfortabel Ihre Verträge hochzuladen und von einem zertifizierten Rechtsanwalt überprüfen zu lassen. Selbst, wenn kein schriftlicher Vertrag besteht, können Sie hier einem Rechtsanwalt ohne Wartezeit Ihre Situation schildern und erhalten eine individuelle Beratung. 

Online Ratgeber Maklerrecht

(Lesezeit 6 min. )

Die Streitigkeiten im Maklerrecht sind auch den dürftigen rechtlichen Regelungen geschuldet. Lediglich in den §§ 652 - 655 BGB finden sich konkrete Voraussetzungen für Maklerverträge. Das Maklerrecht ist daher durch die Rechtsprechung geprägt, welche die allgemeinen Gesetzesvorschriften auf die Besonderheiten des Maklerrechts anzuwenden hat. In diesem Online Ratgeber erhalten Sie einen Überblick über die gängigsten Themen des Maklerrechts.

Inhalt

1. Was ist Maklerrecht?
2. Voraussetzungen einer Provision
3. Gesetzliche Regelungen - Formerfordernis
4. Ausschluss der Provisionspflicht
5. Makler und Internetangebote
6. Kausalitätserfordernis
7. Maklerlohnfiktion
8. Maklerlohn Verwirkung
9. Maklerprovision in AGB
10. Schadensersatz Maklervertrag
11. Bestellerprinzip Mietwohnungen
12. Fazit

1. Was ist das Maklerrecht?

Im Maklerrecht geht es um eine Vermittlungstätigkeit. Der Maklerkunde bezahlt im Erfolgsfall der Vermittlung die Maklerprovision. Der Maklervertrag ist nach den §§ 652, 653, 654 BGB ein besonderer Vertragstyp. Er wird zwischen zwei Vertragsparteien geschlossen: Dem Auftraggeber, auch Maklerkunde genannt, und dem Makler. Für eine erfolgreiche Vermittlung müssen hierbei drei Parteien vorhanden sein: Zwei Parteien die einen Hauptvertrag abschließen und ein Makler, der diese Parteien zueinander gebracht hat. Der Anspruch des Maklers auf Provision wird nur durch eine erfolgreiche Vermittlung ausgelöst. Der Auftraggeber dagegen hat keinen Anspruch auf eine erfolgreiche Vermittlung. Er ist auch nicht berechtigt, einen Tätigkeitsnachweis zu verlangen. Man spricht daher von einem sogenannten einseitigen Vertrag.

Im Maklerrecht gibt es verschiedene Vertragstypen, die mit unterschiedlichen Anforderungen verknüpft sind. So ist ein Immobilienmakler bei der Vermittlung von Wohnraum an das Wohnungsvermittlungsgesetz gebunden. Eine Darlehens- oder Versicherungsvermittlung haben jeweils ihre eigenen Besonderheiten. Da der Immobilienmakler am Häufigsten vorkommt, soll in diesem Ratgeber dessen rechtliche Situation im Vordergrund stehen. 

2. Voraussetzungen Provision

Die wichtigsten Voraussetzungen, damit ein Makler seine Provision verlangen kann sind: 

• Zunächst muss ein Maklervertrag überhaupt bestehen. Makler und Kunde müssen also einen Vertrag haben. Sollte die Form des Vertrages nicht eingehalten worden sein, ist der Vertrag nichtig und eine Provision wird nicht geschuldet. 
• Eine erfolgreiche Vermittlung muss statt gefunden haben. Neben dem Maklervertrag muss also auch ein Vertrag zwischen dem Maklerkunden und einer weiteren Vertragspartei zustande gekommen sein, der Hauptvertrag. 
• Zwischen Maklertätigkeit und diesem Hauptvertrag muss ein kausaler Zusammenhang bestehen. Der weitere Vertrag muss also gerade durch die Maklertätigkeit möglich geworden sein. 

Den Nachweis über diese Voraussetzungen schuldet der Makler. Die sogenannte Unklarheitsregel geht zu Lasten des Maklers. Dies gilt nicht nur für die Entstehung von diesen Voraussetzungen, sondern auch für einzelne Teile. Zum Beispiel die Höhe der Provision. 

3. Gesetzliche Regelungen - Formerfordernis

In den § 652, 653, 654 BGB ist kein Formerfordernis beschrieben. Der Maklervertrag bedarf daher grundsätzlich keiner besonderen Form. Wie jeder andere normale Vertrag kann er mündlich oder schriftlich geschlossen worden. Schwierigkeiten bereitet der Maklvertrag, wenn er konkludent geschlossen wird. Bei einem konkludenten Vertrag haben die Vertragsparteien nicht ausdrücklich über einen Maklervertrag gesprochen. Sie haben vielmehr durch ihr gegenseitiges Verhalten gezeigt, dass sie einen Maklervertrag wünschen. Zeigt eine Vertragspartei Interesse an einem Objekt und weiß sie um die Maklertätigkeit der anderen Vertragspartei, kann so auch schon ein Maklervertrag geschlossen werden, ganz ohne weitere Vereinbarung. Allein die tatsächliche erfolgreiche Vermittlung kann dann einen Provisionsanspruch auslösen. 

Formerfordernis Immobilienkauf

Hiervon zu unterscheiden sind Verträge beim Immobilienkauf. Nach ständiger Rechtsprechung begründet jedwedes Rechtsgeschäft über eine Verpflichtung zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie das Formerfordernis nach § 311b BGB. Ein solcher Maklervertrag bedarf der notariellen Beurkundung um wirksam zu sein. Das bedeutet aber auch, dass ein allgemeiner Maklervertrag, der lediglich zum Präsentieren von interessanten Objekten geschlossen wurde, nicht hierunter fällt. Der Auftraggeber verpflichtet sich bei so einem Vertrag nicht eine Immobilie zu kaufen. Er hält sich die Option des Kaufes gerade offen. Nur in dem Fall, in dem der Auftraggeber sich tatsächlich verpflichtet eine Immobilie zu kaufen, bedarf der Form nach § 311b BGB. 
Zu beachten ist außerdem, dass die Grenzen zwischen dem Entstehen einer Verpflichtung zum Kauf und lediglich wirtschaftlichem Druck nicht klar zu ziehen sind. Häufig wird versucht durch Vertragsstrafen den Kunden fest an den Kauf zu binden. Eine solche Vertragsstrafe kann dabei so empfindlich sein, dass sich der Kunde de facto zum Kauf verpflichtet fühlt. Sollte der Auftraggeber sich so verpflichtet fühlen, kann das Formerfordernis nach § 311b also auch so begründet werden. Ab wann eine Vertragsstrafe als de facto Verpflichtung anzusehen ist, ist nicht generell bestimmbar. Dies hängt unter anderem von den Vermögensverhältnissen des Auftraggebers ab. Sollte die Vertragsstrafe eine derartige Wirkung haben, und die Form nicht eingehalten worden sein, wird ein Gericht den Maklervertrag für nichtig erklären. 

Sinn und Zweck des § 311b BGB ist der Schutz des Käufers und Verkäufers vor übereilten Entscheidungen. Im Einzelfall kann daher ein zwar eine notarielle Beurkundung fehlen, diese aber nicht vom Makler im Nachhinein geltend gemacht werden. Schließlich sind seine Interessen von dem Formerfordernis gar nicht betroffen.

Maklervertrag Wohnraum

Gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 Wohnraumvermittlungsgesetz bedarf ein Maklervertrag über die Vermittlung von Wohnraum der Textform. Dies dient dem Schutz von Privatpersonen, die rechtlich nicht geschult sind und die Höhe von Provisionen nicht abschätzen können. 

Dahrlehensvermittlung

Bei der Dahrlehensvermittlung nach § 655a BGB hat der Gesetzgeber auch wiederum dem Schutz der einfach Privatperson im Blick gehabt. Deswegen muss hier gem. § 655b BGB die Schriftform gewahrt werden. 

4. Ausschluss der Provisionspflicht

Für eine Reihe von Fällen ist bereits entschieden wurden, dass keine Pflicht für eine Provision besteht. Hauptsächlich sind das Verträge bei denen die Makler zu spät oder nicht eindeutig genug auf die Provisionspflicht des Käufers hingewiesen haben. Regelmäßig scheidet eine Provisionspflicht daher schon aus, wenn gar nicht auf sie hingewiesen wurde. 

• Ein Makler der seine Dienste erbringt, obwohl der Kunde ihn darauf hingewiesen hat, keine Provision zu zahlen, hat auch keinen Anspruch auf Provision. Hier ist nach einem alten Rechtsgrundsatz gar kein Vertrag zustande gekommen. 
• Oft scheitert eine wirksame Vereinbarung am zu späten Zeitpunkt. Ein Makler kann eine Provision nicht verlangen, wenn er erst bei der Besichtigung hierauf aufmerksam macht. Dies dient dem Schutz der Vertragsfreiheit des Kunden. Zu diesem späten Zeitpunkt hat er meistens keine Wahl mehr, als die Besichtigung durchzuziehen. 
• Nachträgliche Provisionspflichten sind praktisch kaum begründbar. Nur Kunden, die ausdrücklich hierauf hingewiesen worden sind, verpflichten sich hierdurch. 
•  Eine Pflicht zur Provision entfällt auch bei Vereinbarungen die in einem krassen Missverhältnis geschlossen worden sind. Provisionen über 30 % sind oft als "sittenwidrig" im Sinne von § 138 BGB erklärt worden. Im Einzelfall können aber Provisionen nahe der 30% Schwelle auch anerkannt werden. Ein Maklervertrag mit einer sittenwidrigen Provision ist als nichtig anzusehen. 
• Eine Provisionspflicht wird auch nicht fällig, wenn der vermeintliche Maklerkunde letztlich auch der Makler ist. Hierdurch würde sich der Verkäufer lediglich extra Einnahmen sichern. Grenzfälle können sich auftun, wenn Organe oder Bevollmächtigte des Verkäufers eine Provision verlangen. Hier ist der Einzelfall entscheidend. 

Die Provisionspflicht kann also aus verschiedenen Gründen entfallen. Gerichte entscheiden im Zweifelsfall oft für Privatpersonen, schließlich übt der Makler seinen Beruf aus, und sollte die rechtlichen Rahmenbedingungen kennen. 

5. Makler und Internetangebote

Mittlerweile nutzen viele Menschen zum Finden von Immobilien oder auch Grundstücken das Internet. Auf vielen einschlägigen Internetportalen sind auch Makler im Auftrag von Kunden unterwegs. Solche Internetportale sind aber auch nicht ganz neu und die Grundsätze aus älterer Rechtsprechung behalten ihre Gültigkeit. Für Käufer ist entscheidend, dass ein Makler regelmäßig auf die Provision hinzuweisen hat. Dabei reicht nicht nur der Hinweis über die Tätigkeit als Makler, sondern es muss klargestellt werden, wer die Provision zu zahlen hat. Makler die nicht eindeutig eine "Käuferprovision" kenntlich machen, riskieren letztlich keine Provision zu enthalten. 
Bei einer Darstellung im Internet kommt es auf die Gesamtbetrachtung an. Ein Internetangebot eines Maklers kann durch klare Hinweise auf die Maklertätigkeit auf das Entstehen eines Maklvertrages hinweisen. Ein Käufer muss auf die zu zahlende Provision aber zusätzlich hingewiesen werden. Dies kann auf dem Internetangebotsseite geschehen, oder in einem Schritt vor der Besichtigung. Sollte die Käuferprovision erst bei der Besichtigung genannt werden, wird eine Provision oftmals gerade nicht fällig. 

6. Kausalitätserfordernis

Damit das Bemühen des Maklers rechtlich anerkannt wird, müssen dessen Anstrengungen kausal für das Zustandekommen des Vertrages geworden sein. Eine Kausalität entsteht dabei schon relativ früh. Der Makler muss dabei lediglich so tätig geworden sein, dass ohne seine Leistung der konkrete Vertrag nicht geschlossen worden wäre. Das ist also schon der Fall, wenn der Makler die Kontaktdaten vermittelt. Diese Daten dürfen aber vorher nicht bekannt gewesen sein. Macht ein Maklerkunde geltend, bereits vorher Kenntnis von dem Objekt oder Käufer/Verkäufer gehabt zu haben, so kann der Makler nicht kausal tätig geworden sein. Auf der anderen Seite, kann ein Makler natürlich die Vertragsbereitschaft von Interessenten erhöht haben. Ohne sein Tätigwerden wäre in diesem Fall ebenfalls der Vertrag nicht entstanden. Den Nachweis über seine kausales Tätigwerden muss der Makler dabei jedoch selbst erbringen. Lediglich in Fällen in denen offensichtlich eine Maklertätigkeit zum Hauptvertrag geführt hat, muss der Maklerkunde dies entkräften. 

7. Maklerlohn Fiktion

Nach § 653 BGB entsteht ein Maklerlohn auch ohne konkrete Provisionshöhe, wenn die Vertragsparteien von der Entstehung eines solchen Lohnes ausgehen konnten. Dafür muss der Maklerkunde eine Vergütung des Maklers aber auch erwartet haben. Maßstab für einen solchen "fiktionalen" Maklerlohn ist der üblich vereinbarte Preis. Da den Makler nach der Rechtsprechung die Beweislast zu fällt, muss dieser auch begründen, wie hoch genau die übliche Provision ausfällt. Der Maklerkunde kann dies dann entkräften. Im Zweifel ist aber anzunehmen, dass dem Makler die Pflicht zu fiel eine Provision kenntlich zu machen. Von der Rechtsprechung wird § 653 BGB daher sehr restriktiv ausgelegt. 

8. Maklerlohn Verwirkung

Gemäß § 654 BGB kann ein Maklerlohn auch verwirkt werden. Nach § 654 BGB ist der Maklerlohn eigentlich nur verwirkt, wenn der Makler für beide Vertragsparteien tätig ist und zugleich seine Tätigkeit dem Inhalt des Maklervertrages zuwiderläuft. Eine Doppeltätigkeit ist aber grundsätzlich erlaubt. Diese Vorschrift wurde von der Rechtsprechung jedoch generalisiert. Sie kann daher auf verschiedenste Situationen Anwendung finden. 

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung soll § 654 BGB den Makler tatsächlich bestrafen. Dieser Strafcharakter soll den Makler dazu anhalten, die Interessen seines Auftraggebers hinreichend zu berücksichtigen. Im Ergebnis fragt ein Gericht bei der Verwirkung danach, ob der Makler "unwürdig" ist den Lohn zu erhalten. Sein Fehlverhalten muss also nicht nur objektiv vorliegen, sondern von ihm grob leichtfertig getragen worden sein. Es ist aber nicht notwendig, dass dem Kunden ein Schaden entstanden ist. Der Maklerlohn ist hier lediglich vom Verhalten des Maklers abhängig. Im Regelfall muss jedoch der Auftraggeber die "Unwürdigkeit" des Maklers nachweisen. 

Möglich wäre dies, wenn der Makler zwar für beide Vertragsparteien aktiv ist, aber nur die Interessen einer Vertragspartei wahrnimmt. Oder wenn ein Makler seinen Auftraggeber bewusst formunwirksame Verträge unterzeichnen lässt, damit dieser im Glauben ist, der Makler hätte einen Anspruch gegen ihn. Ferner kommt eine Verwirkung in Betracht, in Fällen in denen der Makler seine eigenen Interessen deutlich über die des Auftraggebers stellt und so mögliche Geschäfte des Auftraggebers verhindert. 

9. Maklerprovision in AGB

Hier und da werden Maklerprovisionen in den AGB eines Maklervertrages eingefügt. Das ist grundsätzlich zulässig. Zwar gelten die AGB als "Kleingedrucktes" und es wird von Privatpersonen nicht verlangt alles durchzulesen. Der Auftraggeber muss aber damit rechnen, dass Einzelheiten zur Provision eben in den AGB stehen werden. Hierauf muss der Maklervertrag aber gesondert hinweisen. Die Provision darf also nicht untergehen zwischen all dem Kleingedruckten. Insbesondere sollte sie nicht nur in den AGB vorkommen. Der Interessent sollte derartig auf die AGB und die darin enthaltende Maklerprovision aufmerksam gemacht worden sein, so dass er sie in jedem Fall lesen würde. Das kann im Einzelfall natürlich strittig sein. Auf der sicheren Seite als Makler ist man daher nur, wenn man die Provision transparent und offen mitteilt. 

10. Schadensersatz Makler

Zwischen dem Maklerkunden und dem Makler besteht nach der Rechtsprechung ein besonderes Vertrauensverhältnis. Der Makler muss bei der Vermittlung insbesondere auf die Kenntnisse des Kunden eingehen. Dieses Vertrauensverhältnis begründet besondere Pflichten für den Makler. Verletzt er diese Pflichten, auch fahrlässig, macht er sich schadensersatzpflichtig. 

Dabei ist ein Makler kein Gutachter oder Sachverständiger. Eine besonderes Wissen über Immobilien hat er nur sofern er damit auch wirbt. Es kann aber von ihm erwartet werden, dass er im Rahmen seiner Tätigkeit alle relevanten Informationen weitergibt und auf Basis seiner Erfahrungswerte mitteilt, wenn etwas nicht stimmen sollte. Eine generelle Prüfpflicht bei Angaben des Verkäufers hat er jedoch nicht. Er muss bei der Überprüfung von Objekten also nicht wie ein Gutachter tätig sein, sollte aber sorgfältig auf mögliche Probleme hinweisen. Umgekehrt muss er als Verkäufermakler dem Verkäufer mitteilen, wenn er finanzielle Schwierigkeiten eines Kaufinteressenten für möglich hält. Hätte der Kunde den Vertrag bei Kenntnis der tatsächlichen Umstände nicht geschlossen, so muss der Makler auch seine Provision zurückzahlen. Daneben treten mögliche Schadensersatzansprüche. 

11. Bestellerprinzip Mietwohnungen

Die Große Koalition hat 2015 neben der Mietpreisbremse auch das sog. Bestellerprinzip auf den Weg gebracht. Beides traft im Juni 2015 in Kraft. Die Mietpreisbremse wurde von einigen Gerichten als möglicherweise verfassungswidrig angesehen. Ob sie Bestand haben wird, ist nicht sicher. Dagegen ist das Bestellerprinzip vom Bundesverfassungsgericht bereits als Maßnahme zum Entgegenwirken von sozialen Ungleichgewichten als verfassungskonform erklärt worden. 

Nach dem Bestellerprinzip, geregelt in § 2 Abs.1a WoVermG, muss der Vermieter bzw. Eigentümer der einen Makler beauftragt diesen grundsätzlich selbst bezahlen. Ein potenzieller Mieter, der lediglich auf ein Inserat reagiert, ist daher nicht der Kunde des Maklers und muss auch keine Provision zahlen. Eine Abwälzung der Maklerkosten auf den Mieter ist somit nicht mehr möglich. Der Umsatz in der Maklerbranche ist seit der Gesetzesreform spürbar zurückgegangen. Manche Makler versuchen diesen Umsatzrückgang durch Umgehungsstrategien auszugleichen. So wird eine Besichtigungsgebühr oder Vertragsausfertigungsgebühr von Mietern verlangt. Derartige Gebühren sind oft nicht rechtskonform. Sollten Sie solche Gebühren auferlegt bekommen haben, ist es sehr sinnvoll einen Rechtsanwalt zu befragen. 

12. Fazit

Im Maklerrecht gibt es verschiedene Möglichkeiten eine gezahlte Provision zurück zu erhalten oder zu verweigern. Aber auch Makler können Ansprüche haben. Neben dem häufigen Streitpunkt Provision des Maklers treten auch Schadensersatzansprüche. Meistens lassen sich die Rechtsfragen mit einem genauen Blick auf den Maklervertrag lösen. Ein Rechtsanwalt kann durch einen geschulten Blick erkennen, wo sich Fallstricke befinden und ob Ansprüche auf Provision bestehen oder nicht. Hier auf yourXpert finden Sie einen zertifizierten Rechtsanwalt der sich im Maklerrecht auskennt und Sie umfassend berät. So können Sie die Rechtslage schnell und kostengünstig einschätzen. 
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