Bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 (§ 554 Abs. 3 BGB) hat der Vermieter in der Tat dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen.

Bei einem Verstoß verschiebt sich der Fristbeginn: Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen.

Bei schuldhaften Angaben kann sich eine Schadensersatzpflicht des Vermieters ergeben.

Der Begründungsaufwand bei §§ 559 f. BGB ist recht hoch; die Darlegungs- und Beweislast trägt allein der Vermieter.

Drittmittel sind anzurechnen, § 559a BGB.

Im Einzelnen:
§ 559b BGB - Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung - bestimmt:

"(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird."

In der Erhöhungserklärung hat der Vermieter den Erhöhungsbetrag anzugeben und nachvollziehbar zu berechnen.

Nach § 559 Abs. 1 S. 2 BGB setzt sich die Begründung der Erhöhungserklärung aus der Berechnung des auf die einzelne Wohnung entfallenden Erhöhungsbetrags und seiner Erläuterung entsprechend der sich aus den §§ 559, 559a BGB ergebenden Voraussetzungen zusammen, was plausibel darzulegen ist, woran ich hier auch meine Zweifel habe.

Denn:
Die Berechnung muss insbesondere einen Verteilungsschlüssel enthalten, nicht nur die Begrenzung auf 11 %.

Über Kürzungsbeträge (Drittmittel) ist Auskunft zu erteilen.

Zu diesem Zweck müssen die

- Gesamtkosten der Baumaßnahme,
- die Kosten der einzelnen Maßnahmen (unter Umständen unter Angabe der einzelnen Gewerke),
- bei mehreren Wohnungen der Verteilungsschlüssel
- sowie der auf die Wohnung des Mieters entfallende Betrag und
- der konkret ausgewiesene monatliche Erhöhungsbetrag

angegeben werden.

Bei einer mehrere Wohnungen umfassenden Maßnahme ist es aber nicht ausreichend, wenn nur die auf die konkrete Wohnung entfallenden Kosten angegeben werden.

Nur ein Punkt, der fehlt oder falsch ist, führt zur Unwirksamkeit.

Sind mehrere Modernisierungsmaßnahmen gleichzeitig durchgeführt worden, muss der Vermieter die Gesamtkosten zunächst auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufteilen.

Der Vermieter muss zudem darlegen, inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken.

Zur Modernisierung an sich:

Es sind für eine anteilige Mieterhöhung bauliche Maßnahmen durchzuführen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung).