Anfrage WEG-Recht, einfache und qualifizierte Mehrheit

Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst möchte ich mich auf diesem Wege für Ihre Anfrage bedanken.

Zu Ihren Fragen:


1.
Grundsätzlich wird ein Beschluss im Hinblick auf etwaige Beschlussmängel überprüft. Hierbei können vielfältige Fehler auftreten.

Vorliegend könnte man zunächst darüber nachdenken, ob die Gegenseite überhaupt stimmberechtigt ist, wenn eine Doppelfunktion ausgeübt wird. Generell wird dieses Thema jedoch eher unkritisch gesehen, so dass ein Stimmrecht bei der Abstimmung über die Garage durchaus bestehen dürfte.


2.
Ein Sanierungsbeschluss entspricht natürlich nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn auch eine Instandsetzung durchgeführt werden muss. Hierbei muss man aber sagen, dass ein gewisser Spielraum besteht. Die Eigentümer können daher in gewissen Grenzen darüber entscheiden, ob man möglicherweise kleinere Arbeiten (Malerarbeiten) ausführen möchte oder ob man stattdessen gleich eine größere Sanierung vornimmt. Entscheidend ist hierzu letztlich, welche Aussagen von einem Handwerker oder in einem gerichtlichen Verfahren dann von einem Sachverständigen gemacht würden.


3.
Grundsätzlich verlangt die Rechtsprechung, dass bei der Vergabe von Arbeiten von nicht ganz untergeordneter Bedeutung 3 Angebote vorliegen müssen. Liegen nur 2 Angebote vor, so wird man sagen müssen, dass alleine deshalb gute Gründe dafür sprechen, dass der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und daher angreifbar wäre.

Ich gehe hierbei auch davon aus, dass es sich bei einem Betrag in Höhe von 4.000 € bei einer recht kleinen WEG von 3 EInheiten auch nicht um untergeordnete Kosten handelt, so dass man hier auch nicht auf die Einholung einer ausreichenden Zahl an Angeboten verzichten könnte.

4.
Etwas schwierig ist die Bedeutung des § 22 WEG. Sie haben hier die richtigen Punkte bereits angesprochen, man muss letztlich entscheiden, welche Maßnahme vorliegt.

In Betracht kommt hier eine Modernisierung, die aufgrund der gesetzlichen Regelungen gegen Ihren Willen nicht vorzunehmen ist und eine modernisierende Instandsetzung, die grundsätzlich mit einfacher Mehrheit möglich ist.

Der Unterschied liegt letztlich im Schwerpunkt:

Juristisch kann man eine modernisiernde Instandsetzung wie folgt definieren:

"Eine modernisierende Instandsetzung ist eine nicht unerhebliche Reparatur oder die Abwendung eines drohenden nicht unerheblichen Schadens, bei der über die Reparatur eines Mangels hinaus das gemeinschaftliche Eigentum modernisiert oder durch eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung verändert wird."

Entscheidend ist damit, ob zwischen der Modernisierung und der Instandsetzung ein gewisser Zusammenhang besteht.

Ist ein Dach undicht, wird man möglicherweise in diesem Zuge auch eine Dämmung machen können usw.

Die Abwägungen sind immer recht schwierig, da die Gerichte letztlich für sich einschätzen müssen, únter welche Kategorie man dies einstuft.

Ich würde folgendes sagen:

Wenn das Tor nur gestrichen werden muss, wäre der austausch des Tores eine Modernisierung, da der Austausch des Tores nichts mehr mit dem Wunsch nach einer optischen Veränderung zu tun hat. Wenn ich jedoch ohnehin das Tor aus technischen Gründen tauschen muss, dann würde ich den Wechsel hin zu einer anderen Torart als modernisernde Instandsetzung ansehen (ähnlich beispielsweise bei Fenstern, wenn dann bessere Wärmeschutzfenster gewählt werden).

Auch hier müsste man daher wohl zunächst einmal klären, worin die erforderliche Instandsetzung besteht , um hieraus dann eine rechtliche Folge ziehen zu können.

Zu diesem gesamten Komplex können Sie auch ein EBook von mir (bei Amazon) erwerben, es ist allerdings schon ein wenig älter, gibt aber einen ganz guten Überblick.

5.
SIe fragen auch an, ob Sie gegen die WAhl des Verwalters vorgehen können.

Grundsätzlich ist es als zulässig angesehen worden, dass der Verwalter selbst Eigentümer ist und er auch selbst bei seiner eigenen Wahl abstimmt.

Allerdings muss ein Verwalter beispielsweise neutral sein. Wenn er dies nicht ist oder es gelingt, seine fachliche Kompetenz in Frage zu stellen, dann kann eine Anfechtung erfolgreich sein. Schwierig ist dies meist bei professionellen Verwaltern. Wenn der Eigentümer jedoch eine Privatperson ist, die also sonst nichts mit Verwaltungen zu tun hat, bestehen hier durchaus Chancen, da vermutlich eingie Fehler gefunden werden können, wenn man danach sucht.

Zudem besteht in der Regel schon das Recht, einen professionellen Verwalter zu verlangen.


6.
Wichtig ist, dass Sie gegen eine Beschlussfassung nur durch eine sogenannte Beschlussanfechtungsklage vorgehen können. DIese ist binnen eines MOnats nach der Beschlussfassung einzulegen, da anderenfalls die Beschlüsse wirksam werden.

Sollten Sie sich zu einem solchen Schritt entscheiden, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht