Mietrecht - Hellhörige Wohnung - laut Anz. angeblich besonders ruhig
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Weber,
ich wohne seit einiger Zeit in einem Zweifamilenhaus, in dem der Vermieter
(Ehepar ca. 70-80Jahre alt) mit im Erdgeschoß wohnt.
Laut Wohnungsanzeige sollte diese Wohnung besonders ruhig sein -
Formulierung "ruhige Wohnung". Bei der Besichtigung erklärte ich den
Vermietern, dass mir Ruhe in der Wohnung wichtig ist, worauf mir bestätigt
wurde, das es in der Wohnung ruhig sein soll.
Ich möchte dazu anmerken, dass ich in meiner früheren Wohnung 11 Jahre
gewohnt habe, ohne das ich mich gestört gefühlt hätte. Aus beruflichen
Gründen übernachte ich häufig in Hotels oder möblierten Apartements,
dabei habe ich mich ebenfalls niemals durch Geräusch der Nachbarn
belästigt gefühlt. Ich denke also, dass meinerseits keine Überempfindlichkeit
oder unrealistische Ansprüche vorliegen.
Wie gesagt ist die Wohnung nun entgegen der Versicherungen der Vermieter
besonders hellhörig. Obwohl die Vermieter wohl eigentlich eher ruhige
Menschen sind, sind alle paar Minuten eine Rumpeln oder Knacken zu
vernehmen; auch lautere Gespräche kann man mithören.
Welche Rechte hätte ich nun, im Besonderen wenn der Vermieter den
mangelnden Schallschutz eingestehen würde oder wenn man diesen durch
ein entsprechendes Gutachten nachweisen könnte? Ich hätte auch andere
Wohnungen anmieten können und habe meine jetzige Wohnung unter der
Voraussetzung angemietet, dass es dort besonders ruhig sein sollte. Der
Vertragsabschluß fand also aufgrund von fahrlässig oder vorsätzlich
unrichtiger Informationen durch den Vermieter statt, dem Mietobjekt fehlt
also eine wichtige zugesicherte Eigenschaft.
Danke & Mit freundlichen Grüßen
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Antwort von Rechtsanwalt Robert Weber
Sehr geehrter Ratsuchender,
Sie können den Mietvertrag einerseits wegen arglistiger Täuschung anfechten, andererseits aber auch die Miete mindern. Das geht jedoch nur entweder oder, nicht beides parallel.
Das Problem ist die Beweislast, die bei Ihnen liegt. Sie müssen beweisen, dass eine ruhige Wohnung zugesichert wurde, UND Sie müssen die Hellhörigkeit nachweisen.
Einschlägig sind hier die Baunormen DIN 4109 und 4100, die die technische Seite regeln. Wenn die Wohnung gegen diese Vorschriften verstößt, haben Sie deutliche Vorteile bei der Beweisführung.
Die Höhe der Mietminderung hängt aber stets von der jeweiligen Lärmbelästigung ab, möglich sind 10 % (AG Lüdinghausen (WuM 1980, 92), jedoch kann der zutreffende Wert nach oben und nach unten abweichen. Jedoch sollten Sie nicht einfach die Miete mindern, sondern die Mietminderung einfordern, die Miete ausdrücklich unter Vorbehalt weiterzahlen und nach einigen Monaten die zuviel gezahlte Miete zurückfordern. Dadurch vermeiden Sie die Kündigung wegen nicht gezahlter Miete, falls sich die Mietminderung als unzutreffend herausstellt.
Die Anfechtung ist nur innerhalb eines Jahres ab Erkennen des Mangels möglich, also nur bis Sptember 2017. Ich empfehle dringend, diese Frist nicht auszureizen und umgehend tätigt zu werden.
Bei Verständnisproblemen oder Fragen stellen Sie bitte sofort eine Rückfrage über die Kommentarfunktion.
Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt
Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.
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