Frage zum Thema Mietminderung
Fragestellung
Guten Tag Herr Hesterberg!
meine Frage stelle ich weiter unten, vorab beschreibe ich worum es geht.
Der Fall:
Umfassende Fassadensanierungen (Fassaden sind feucht, Baumangel durch falsch gemischten Beton, Neubau 4 Jahre alt). Fassaden/Klinker werden komplett entfernt, neu abgedichtet und wieder angebaut
Zeitraum der Baumaßnahmen für meinen Hausabschnitt/Balkon : Juni 2016 – Oktober 2016
Aus folgenden Gründen habe ich eine Mietminderung gefordert:
Haus eingerüstet und Balkon über die ganzen Sommermonate nicht nutzbar (es handelt sich um Riesenbalkone 14m², die natürlich viel genutzt werden)
Baugerüst vor dem Haus, somit erhöhte Einbruchgefahr
Baulärm und Staub
Kein freies Bewegen in der Wohnung möglich, da ständig Leute vor dem Fenster. Ständig Vorhänge zu.
Fenster lassen sich nur noch kippen, nicht mehr ganz öffnen.
Zeitweise zugeklebte Fenster, kein Lüften möglich, und das im Sommer. (Ich habe nur die Balkontüren WZ/SZ zum Lüften)
Private Urlaubsplanung hinfällig. Ich möchte meinen Sommerurlaub nicht auf einer Baustelle verbringen
Ich fühle mich sehr stark eingeschränkt und habe aus diesem Grund die vom Vermieter angebotene 10% Mietminderung der Kaltmiete (wurde allen Mietern angeboten) abgelehnt. Pauschal für kompletten Zeitraum der Bauarbeiten wären dies 170 Euro. Im Gegenzug forderte ich 30% von der Bruttomiete in der Hoffnung, dass man sich vielleicht auf 20% einigt.
Der Vermieter schrieb daraufhin folgenden Brief:
wir teilen Ihnen mit, dass wir die Einzugsermächtigung gelöscht haben. Die monatliche Miete abzüglich des gelten gemachten Minderungsbetrages überweisen Sie bitte bis zum drittenWerktag eines Monats auf Konto xy. Mit der Mitteilung ist jedoch ausdrücklich keine Anerkennung des von Ihnen geltend gemachten Minderungsanspruches verbunden. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir diese Angelegenheit zunächst hier intern juristisch prüfen werden und erneut auf Sie zukommen. Brief ende
Die Prüfung wird aber erst zum Ende des Jahres stattfinden lt. telefonischer Auskunft, da erst mit der Baufirma die Kostenübernahme geklärt werden muss, wobei mir unklar ist warum das mein Problem sein soll wer die Kosten trägt. Ich weiß überhaupt nichts mit diesem Brief anzufangen, einerseits darf ich mindern aber so richtig rechtens ist es nicht?
Nun meine Frage:
Ist es sinnvoll die Miete jetzt einfach um 30% zu kürzen, das Geld an die Seite zu legen und ggf. etwas an den Vermieter zurückzuzahlen sobald eine Lösung gefunden wurde oder darf der Vermieter mir ggf. sogar noch zusätzliche Kosten in Rechnung stellen durch die zu wenig gezahlte Miete?Was muss ich beachten? Oder sollte man lieber die Miete normal „unter Vorbehalt weil strittig“ weiterbezahlen und sich nach Abschluss der Arbeiten mit dem Vermieter auseinandersetzen? Variante 1 wäre mir deutlich lieber, weil mehr Druck für den Vermieter da ist, schnell eine Lösung herbeizuführen.
Mir ist bewußt, dass ich durch die Minderung nicht mit mehr als 2 Mieten in den Rückstand kommen darf, weil man mir dann kündigen könnte.
Mir ist überhaupt nicht an einem Rechtsstreit mit dem Vermieter gelegen, an sich ist das Verhältnis gut und ich wohne gern dort. Ich möchte allerdings einen angemessenen finanziellen Ausgleich für den verdorbenen Sommer.
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Mit freundlichem Gruß
Patrizia Haag
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Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
Rückwirkend ist jedenfalls für eine Zeit von max. sechs Monaten eine Mietminderung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof möglich.
20 - 30 % Mietminderung sehe ich durchaus als realistisch an:
- Landgericht Berlin, Urteil vom 26.09.2013, Az.: 67 S 251/13 -
"Erhebliche Lärmbelästigungen durch umfangreiche und langfristige Kernsanierungsarbeiten eines Nachbargebäudes rechtfertigen Mietminderung von 25 %"
- Amtsgericht Wiesbaden, Urteil vom 25.06.2012, Az. 93 C 2696/11 -
"Recht zur Mietminderung wegen Gerüst und Bauarbeiten am Haus
Höhe der Mietminderung einzelfallabhängig / Minderung von bis zu 20 % möglich"
- Landgericht Berlin, 12.04.1994, Az. 63 S 439/93-
"Dachgeschoßausbau, Baulärm, Schmutz, Baugerüst: 22 % Minderung möglich"
Es gibt natürlich hunderte Urteile, aber letztlich dürfte sich das ungefähr bei diesem Minderungsniveau einpendeln.
Nur bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen wäre z. B. zeitweise eine Mietminderung eingeschränkt, hier aber aller Voraussicht nicht.
Ich würde hier jedenfalls 20 - 25 % ansetzen, um das etwas konservativer zu schätzen und dem Vermieter etwas entgegenzukommen. Mehr würde ich aber für die Zeit nicht unbedingt nachlassen.
So geraten Sie auch nicht in der Gefahr einer Kündigung.
Aber auf Weiteres und auf die Prüfung durch den Vermieteranwalt etc. zu warten, macht keinen Sinn. Was er gegenüber dem Bauunternehmer geltend macht, ist seine Sache. Ob er da überhaupt einen Anspruch hat, ist schon eher zweifelhaft. Denn die Baufirma kann ja auch nichts dafür.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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Danke für die Antwort, das hilft mir schon weiter. Allerdings noch eine Rückfrage. Die Frage, ob der Vermieter berechtigt ist mir noch irgendwelche Gebühren für die Mietminderung in Rechnung zu stellen ist noch unbeantwortet. Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie mir dies noch beantworten könnten. Vielen Dank und einen schönen Tag! Patrizia Haag
vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
Nein, das geht im Falle der rechtmäßigen Minderung nicht.
Nur wenn die Mietminderung zum Teil oder in Gänze unberechtigt wäre, könnte er Zinsen und ggf. Anwaltskosten als Verzugsschadensersatz fordern.
Aber die Minderung dürfte in dieser Höhe berechtigt sein.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
eines noch als Ergänzung:
Die Auswirkungen des Mietmangels in Form der Bauarbeiten sollte jetzt bzw. im Nachhinein zumindest durch ein Protokoll, Zeugen und Fotos gut dokumentiert sein.
Das ist noch wichtig zu erwähnen.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
Grüße
Patrizia Haag