Verhalten nach Mängelanzeige wg. Lärm durch Mieter

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich auf Grundlage des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte.

Wie Sie schon selbst erkannt haben, liegen weder Ihnen noch dem Mieter genügend Informationen vor, um abschätzen zu können, ob die Lärmbelästigung so erheblich ist, dass tatsächlich ein Mangel vorliegt.

Daher gilt es nun vor allem, den Sachverhalt vollständig zu erforschen. Entscheidend ist nämlich nicht, ob eine Lärmbelästigung vorliegt, sondern ob diese Lärmbelästigung erheblich ist.

Dabei kommt es nicht nur auf den Lautstärkepegel an, sondern auch auf die Art des Lärms, die Frequenz, den Tageszeitpunkt und letztlich die Ursache des Lärms.

Erster Schritt wäre es in jedem Fall, vom Mieter ein Lärmprotokoll zu fordern. Ohne ein solches wird es dem Mieter schwer fallen, eine erhebliche Lärmbelästigung zu beweisen. Alternativ sind natürlich auch Mitschnitte vom Lärm denkbar oder auch Zeugenaussagen. Letztlich ist es der Mieter, die Belästigung zu beweisen, denn er ist es, der sich auf einen Anspruch auf Mietminderung beruft. 

Aus der Mail des Mieters erkennt man, dass er auch an der richtigen Schalldichtung der Wohnung zweifelt. Hier gilt es zu beachten, dass der BGH eine Mietminderung in solchen Fällen ablehnt, wenn die Schalldämfung der Wohnung den Standards entspochen zum Zeitpunkt des Baus der Wohnung entsprochen hat. In Ihrem Fälle ist also zu ergründen, ob die Schalldämpfung den Standards zum Zeitpunkt der Kernsanierung entsprochen hat. Ggf. muss dies ein Gutachter prüfen.

Zweiter Schritt ist es, mit den Nachbarn zu sprechen und darauf hinzuweisen, dass eine Lärmbelästigung durch Ihre Mieter angezeigt wurde. Bei der Entscheidung, ob Sie die Nachbarn sofort ansprechen ist folgendes abzuwägen: Ist die Wahrscheinlichkeit sehr groß, dass tatsächlich unberechtigt großer Lärm durch die Nachbarn verursacht wird, dann kann das Gespräch sofort gesucht werden. Die Nachbarn machen sich nämlich in einem solchen Fall Ihnen gegenüber für die Mietminderungen haftbar, da diese Schäden aufgrund der unrechtmäßigen Lärmverursachung darstellen. Ihnen steht dann also ggf. Schadensersatz zu. Dagegen ist dies nicht der Fall, wenn der Lärm der Nachbarn unerheblich ist und damit zum allgemeinen Lebensrisiko gehört. In diesem letzterem Fall wären eine Mietminderung nur dann rechtens, wenn ein Mangel bei der Schalldämpfung vorliegt.

Helfen würde möglicherweise auch ein persönlicher Termin mit dem Mieter, um vor Ort die Begebenheiten zu begutachten. Sie könnten den Mieter zum Beispiel nach typischen Zeiten der Lärmverursachung fragen und mit ihm genau dann einen Termin vereinbaren.

Über diese beiden Schritte hinaus ist derzeit von Ihnen eigentlich nichts zu veranlassen, da Ihnen insofern ja auch die Hände gebunden sind. Erst wenn der Sachverhalt vollständig erforscht ist, können Sie die nächsten Schritte überdenken.

Rechtlich ist ein Mietminderung unter den oben genannten Voraussetzungen möglich (entweder erhebliche Lärmverursachung oder mangelhafte Schalldämpfung). Aber auch dann ist der Grad der konkreten Lärmbelästigung entscheidend für die Höhe der Mietminderung. Hier werden auch unterschiedliche Bewertungen etwa bei Kinderlärm oder von allgemeinem Haushaltslärm vorgenommen. Nach dem von Ihnen beschriebenen Sachverhalt dürfte hier wohl höchstens mit einer Mietminderung von etwa 10 % gerechnet werden, wobei aufgrund der unkonkreten Beschreibung des Lärms durch den Mieter dies nur eine vage Abschätzung ist.

Der Mieter ist hier in jedem Fall beweisbelastet und dies sollte ihm auch freundlich aber bestimmt mitgeteilt werden.

Keine Hoffnung kann ich Ihnen hinsichtlich einer Kündigung machen. Diese ist nicht ganz so einfach durchzusetzen. Eine Kündigung wäre in erster Linie wegen Eigenbedarf denkbar (den Sie aber anscheinend gar nicht haben) oder - sobald der Mieter tatsächlich anfängt zu mindern - sobald die Gesamthöhe der Mietminderungen zwei Monatsmieten erreicht. Stellt sich dann nämlich heraus, dass die Mietminderung unrechtmäßig war, so könnten Sie wegen Verzug bei der Entrichtung der Miete außerordentlich fristlos kündigen, § 543 BGB.

All diese Optionen führen aber fast unweigerlich zu Rechtsstreitigkeiten, welche dadurch vermieden werden können, dass man bereits jetzt bemüht miteinander kommuniziert um eine Lösung hierfür zu finden.

Die Erfahrung zeigt jedoch, dass ein Mieter, der sich einmal von Lärm gestört fühlt, sich davon nicht mehr abbringen lässt und dies das Mietverhältnis - vorbehaltlich der Änderung der Verhaltensweisen der Nachbarn - dauerhaft zerrüttet. Sinnvoller ist dann immer ein Auszug. 

In der Gesamtschau lässt sich festhalten, dass Sie den Mieter morgen mit der Bitte um ein Lärmprotokoll kontaktieren und ihm gleichzeitig versichern, dass Sie um Sachverhaltsaufklärung - am besten gemeinesam mit ihm - bemüht sind. Sobald Sie dann wissen, um welchen Lärm es sich handelt, kann dann eine Entscheidung getroffen werden, ob Sie die Mietminderung hinnehmen sollten oder nicht.

Bei Rückfragen stehe ich bis 24:00 Uhr auch kurzfristig noch zur Verfügung.

Mit bestem Gruß

Ray Migge 

-Rechtsanwalt-