Kaution, Schadensersatz, Schimmel
Fragestellung
Sehr geehrte Frau Sylvia True-Bohle,
Sie hatte mich Anfang des Jahres schon einmal beraten und ich war sehr zufrieden. Die Geschichte geht weiter und daher stelle ich eine neue Anfrage an Sie:
Wir sind am 14. Juli aus unserer Mietwohnung ausgezogen. Es gab eine Übergabe (über 4 Stunden) mit sehr langem Übergabeprotokoll. Jetzt haben wir ein Schreiben mit Schadensersatzforderungen bekommen.
Es geht uns darum, wie wir jetzt reagieren sollen. Mehr in dem angehängten Word-Dokument
Viele Grüße
F. D.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle
Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,
die Vermieterin ist wirklich drollig.
Laminat insgesamt in der Wohnung:
All die dort aufgeführten „Mängel“ sind sicherlich normale Abnutzungen.
Selbst wenn man es als „Schaden“ ansehen sollte, besteht nur ein Anspruch auf Zeitwertreparatur, der durch die Lebensdauer des Laminates begrenzt wäre.
Die Lebensdauer bei Laminat liegt bei 8-10 Jahre, es sei denn, es wäre ein besonders hochwertiges, teures Laminat, welches mit 15 Jahren bewertet wird.
Da die Wohnung bei Übergabe 2012 unrenoviert erfolgt ist, mus das Laminat eben schon älter sein, wird also die Lebensdauer erreicht haben.
Unabhängig von der Frage, ob normale Abnutzung oder Schaden, wäre alsi auch bei einem Schaden unter Berücksichtigung Neu-für-Alt der Ersatzanspruch bei Null.
Silikonfugen
Fallen unter Schönheitsreparaturen – die ist aber gar nicht geschuldet, da die Wohnung unrenoviert übergeben worden ist (BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14).
Milchiges Fenster Bad
Für Feuchtigskeitseinfluss von außen hat der VERmieter aufzukommen (LG München, Az.: 412 C 13623/99).
Küche
Fenster Kochfelder Rondell putzen
Der Mieter verletzt seine vertragliche Rückgabepflicht aus § 546 BGB nicht dadurch, dass er die Fenster bei Auszug nicht reinigt. Denn das wird im Rahmen der Rückgabeverpflichtung durch den Mieter nicht geschuldet (LG Berlin, Urteil vom 08.03.2016, Az.: 63 S 213/15), sogar dann wenn die Fenster aufgrund starker Ablagerungen reinigungsbedürftig sind (BGH, Urteil vom 28.06.2006, Az.: VIII ZR 124/05).
Gebrochener Fuß Kühlschrank
Wenn vom Mieter verursacht, muss es ersetzt werden, aber Neu-für-Alt und bei 25 Jahren wird der Ersatz auf Null gehen.
Dekor
Beim fehlenden Dekor hat die Vermieterin grundsätzlich Recht. Das muss ersetzt werden, aber wieder Abzug Neu-für-Alt beachten, so dass es nicht nennenswerte Beträge sein dürften.
Türrahmen
Wenn „Türrahmen allgemein stark abgenutzt“ geschrieben worden ist, zeigt das eben die Abnutzung an und bedeutet, dass die Vermieterin keine Ansprüche geltend machen kann.
Dachbalkon
Wenn die Fliese wirklich durch die Mieter abgeschlagen worden ist, ist diese dann zu ersetzen, wenn es nicht normale Abnutzungsspuren durch Stuhl, Tisch etc. ist. das lässt sich so kaum beantworten. Möglicherweise kann die Fliese sogar repariert werden. Reparatursets kosten im Internet rund 20 €
Schönheitsreparaturen
Sind von den Mietern gar nicht auszuführen (siehe oben), so dass insoweit keine Vermieterrechte geltend gemacht werden können.
Soweit zum Abnahmeprotokoll.
Zu den weiteren Fragen:
Vertragspartner
Es reicht aus, wenn es gegen einen Mieter gerichtet ist. Insoweit können Sie also keine „Falle konstruieren“, wenn es gegen Sie, Frau D., gerichtet ist. Insoweit ist es sogar ein Vorteil, da Sie, Herr D., dann Zeuge sind (da Sie ja nicht Partei des Mietvertrages sind).
Die Möglichkeit wäre die Frage der Verjährung, da Ansprüche binnen sechs Monaten ab Übergabe und Inbesitznahme durch die Vermieterin GERICHTLICH geltend gemacht werden müssen, so dass man ggfs. (ausgehend von Übergabe 14.07.) bis zum 15.01.2019 warten und DANN die Einrede der Verjährung erheben sollte. Ob die Vermieterin solange „ruhig bleibt“, muss dann aber abgewartet werden.
Schönheitsreparaturen:
Siehe oben: Schönheitsreparaturen sind nicht zu leisten, da alle Klauseln unwirksam sind.
Sauberkeit/Reinigung
Siehe oben: Auch ansonsten ist Ihre Anmerkung schon richtig; wenn z.B. ein Bruder/eine Schwester oder ein Freund aus Gefälligkeit für Sie gereinigt hat, wäre der Zeugenbeweis auch durchaus möglich.
Übermäßige Abnutzung/Beschädigung
Siehe oben: Die Beweislast für den Umfang des Schadenersatzes liegt bei der Vermieterin, also auch für das Anschaffungsdatum darzulegen.
Ungültig ist ihre Ersatz-Forderung damit aber nicht, sondern unwirksam.
Die Möglichkeit der Reparatur bei Beschädigungen muss Sie Ihnen aber nicht einräumen (BGH, Urteil vom 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17).
Aber Beschädigungen sind
Bodenfliese Balkon
Standfuß Kühlschrank
Dekor Küche
Ggfs. Laminat
Rechtsschutzversicherung
Hier sollten Sie den Fall komplett melden und um Deckungszusage bitten; denn ob diese eintritt, kann ich ohne Kenntnis und Prüfung des gesamten Versicherungsvertrages nicht sagen. Dort abrufen, alles mitteilen ist die beste und günstigste Lösung.
Beschädigung der Heizung
Das ist zu ersetzen. Auch hier wieder Neu-für-Alt.
Hauptfrage: Wie geht man weiter vor?
1.)
Die Rechtsschutz anrufen und nachfragen.
2.
Es gibt zwei Möglichkeiten:
a) Bis Januar warten und auf Verjährung hoffen. Tritt diese ein, kann die Vermieterin keine Ansprüche mehr geltend machen. Die Kaution ist dann auszuzahlen (es sei denn, bei den Nebenkosten würde sich noch etwas ergeben) und die Vermieterin kann auch nicht aufrechnen.
Oder
b) Auf das Vermieterschreiben eingehen und die Zahlung zurückweisen, sich „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht für die Bodenfliese, Kühlschrankfuß und Dekor 100 € und Alt-fürNeu anrechnen lassen und dafür die Auszahlung der Kaution nebst Zinsen unter Fristsetzung von 14 Tagen setzen.
Ich denke aber, bevor zu diesen Möglichkeiten eine Entscheidung getroffen wird, sollte erst einmal der Rechtsschutzversicherer befragt werden, da man dann ggfs. anders taktieren kann.
Ansonsten kann ich aber auch gerne jetzt schon ein – recht kurzes – Schreiben an Frau Zech vorbereiten, falls Sie es wünschen. Dann eben bitte die Nachfragefunktion nutzen.
Auch für andere Nachfragen stehe ich natürlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
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Kommentare
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vielen Dank für die schnelle und hilfreiche Antwort.
Ich leite gerade die Deckungsanfrage in die Wege.
"Siehe oben: Die Beweislast für den Umfang des Schadenersatzes liegt bei der Vermieterin, also auch für das Anschaffungsdatum darzulegen.
Kann ich von der Vermieterin diese Beweise schon mit der Forderung verlangen oder reicht, es wenn Sie diese erst vor Gericht zeigt.?
"Ungültig ist ihre Ersatz-Forderung damit aber nicht, sondern unwirksam."
Welche Konsequenzen (s.o.) hat das? Ist es von Vorteil hier Nachweise zu verlangen? Oder lieber nicht, weil Sie die 6-Monats-Frist verletzt, wenn Sie bis dahin keine "wirksame" Ersatz-Forderung erstellt?
Zu den Fragen bezüglich Schimmel haben Sie nichts geschrieben. Sie könnten mir die wichtigsten Sachen hier auch telefonisch erklären. Stelle ich mir einfache vor. Oder wollen Sie hier erstmal nochmal was zu Schreiben? Besonders wie das mit den Gutachtern läuft und wie das mit Haupt- und Nebensache ist, interessiert mich.
Mit freundlichen
Grüßen
F. D.
sehr geehrter Ratsuchender,
die Vermieterin wäre erst in einem Gerichtsverfahren gehalten, die Belege zur Anschaffung vorzulegen, da sie dann die Darlegungslast hat. Solange sie das nicht macht, sind ihre Forderungen unschlüssig (da eine Berechnung Neu-für-Alt verhindert wird).
Wenn Sie es jetzt fordern, gewinnen Sie damit nichts. Im Gegenteil, die Gegenseite hat dann noch mehr Zeit, eventuell Belege zu manipulieren.
Soll die sechs-Monats-Frist in Hinblick auf die Verjährungschance abgewartet werden, würde ich an Ihrer Stelle gar nicht reagieren.
Zum Schimmel dachte ich, dass es deutlich genug ist, sorry.
Für Feuchtigkeitseinfluss von außen (auch fehlende Dämmung oder Kältebrücken am Dachfenster) hat der Vermieter aufzukommen.
Sie haben die Beweise, die auch ausreichend sind.
Ein Schimmelgutachten ist nicht einzuholen; wichig wäre nur Ihre Zeugen.
Insoweit müssen Sie also gar nichts machen, außer eben die Zeugenaussagen/Fotos zu sichern und abzuwarten.
Gerne können wir es aber auch telefonisch besprechen; da ich derzeit terminlich stark eingebunden bin, kann der Vorgang auch mit dem Kollegen hier besprochen werden, der den Fall nun kennt und eingebunden ist.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
vielen Dank für die Antwort.
Der Schimmel ist nur am Fenster von außen,das ist kein Problem für uns, das ist mir klar. Von dem anderen Schimmel steht nichts im Übergabeprotokoll. Der Schimmel wurde von ihr später entdeckt.
Das stimmt zwar nicht, weil ihr die eine Schimmelstelle schon seid Jahren bekannt ist, aber egal. Wo hier die Feuchtigkeit herkommt soll ein Gutachter klären. Einmal vermute ich eine Kältebrücke, die andere Stelle kenne ich nicht.
Eventuell sind ihre Forderungen hier ja auch unwirksam, weil ein sehr detailliertes Übergabeprotokoll erstellt wurde. Andererseits wir bei Schimmel ja auch anders entschieden (versteckter Schaden).
Dazu würde ich gerne kurz mit Ihren Kollegen sprechen. Meine Telefonnummer ist 0173 2768079
Viele Grüße
F. D.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwaältin
Sylvia True-Bohle