Immobilienrecht Ratgeber: Wohnungskaufvertrag

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Vor dem Wohnungskauf ist es wichtig, sich über die Eigentümergemeinschaft zu informieren, um später Belastungen durch Mehrheitsentscheidungen zu vermeiden. 

Wer Eigentümer einer Wohnung werden will, muss beim Kauf einiges beachten. Um vermeidbare Fehler und Fehleinschätzungen so gut wie möglich auszuschließen, hilft fachlich kompetente Beratung. Das gilt nicht nur für die Finanzierung und die steuerlichen Regelungen. Mit einem Wohnungskauf geht der bisherige Mieter auch neue Verpflichtungen ein, die gegenüber Miteigentümern bestehen. Wie investitionsfreudig die Eigentümergemeinschaft ist, kann später einmal zu einer wirtschaftlichen Existenzfrage werden. 

Inhalt

1. Die Vorbereitung
2. Der Makler
3. Die Besichtigung
4. Vorsicht, Schrottimmobilie
5. Der Vertragsabschluss 
6. Der Notar als Amtsperson
7. Anwesenheitspflicht bei Beurkundung und Auflassung
8. Einigung und Übergabe

1. Die Vorbereitung 

Der Entschluss zum Kauf einer Eigentumswohnung will gut überlegt sein. Der beliebte Werbespruch vom „nie mehr Miete zahlen“ ist verführerisch, inhaltlich aber nur teilweise richtig. Zahlungen heißen zwar nicht mehr „Miete“, fallen aber als „Kreditraten“ oder „Wohngeld“ trotzdem regelmäßig an. Weil die wenigsten Kaufinteressenten das Geld für einen Immobilienkauf zur ständigen Verfügung haben, stellt sich zunächst die Frage, bis zu welcher Höhe ein möglicher Kaufpreis finanziert werden könnte. Dann kann die Suche auf der konkreten Basis des eigenen Preislimits beginnen.

2. Der Makler

Hilfreich zur Seite stellt sich dem Suchenden der Immobilienmakler. Wer nicht gerade in der Nachbarschaft, der Verwandtschaft oder der Bekanntschaft von einer günstigen Gelegenheit gehört hat, eine Eigentumswohnung zu kaufen, der studiert Annoncen und die Aushänge an Maklerbüros. Der erste Kontakt mit dem Makler löst noch keine rechtlichen Verpflichtungen aus. Das gilt sowohl für den Makler als auch für seinen Kunden. Der Makler handelt meistens nicht im eigenen Namen, sondern bietet das Objekt im Namen des Eigentümers an.

3. Die Besichtigung

Ein wichtiger Schritt bei der Wohnungssuche ist die Besichtigung der angebotenen Eigentumswohnung. Hier sollte auf gar keinen Fall Zeit gespart werden. Am sichersten ist eine Begehung mit einem Sachverständigen oder zumindest einem Handwerker, dem der Kaufinteressent selbst vertraut. Werden Zusagen gegeben, welche sichtbaren Schäden und Mängel noch vor Übergabe beseitigt werden sollen, muss dies schriftlich aufgenommen werden. Allgemeine mündliche Zusagen sind später nicht durchsetzbar, weil sie nicht beweisbar sind.

4. Vorsicht, Schrottimmobilie 

Das Stichwort „Schrottimmobilie“ ging längere Zeit durch die Medien. Hier waren unerfahrenen Käufern Wohnungen und Häuser verkauft worden, die nicht nur den Kaufpreis nicht wert waren, sondern die zu keinem vereinbarten Zweck taugten. Es sollte sich um Geldanlagemodelle handelt, die sich durch spätere Mieteinnahmen selbst finanzierten. Aufgrund des außergewöhnlich schlechten Gesamtzustands wären allerdings zunächst unverhältnismäßig hohe Investitionen nötig gewesen. Das konnte der Käufer allerdings nicht wissen, da er nicht aufgeklärt wurde. Auf eine Besichtigung musste er aus Zeitgründen verzichten.

5. Der Vertragsabschluss 

Der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung ist nach deutschem Recht nur dann gültig, wenn er notariell beurkundet wurde. Dies ergibt sich aus § 311b BGB. Regelungen über den Kauf dürfen dabei auch nicht mit schuldrechtlichen Regelungen verbunden werden. Eine Kaufklausel bei einem Leasingvertrag oder einer anderweitigen Finanzierungsregel ist unwirksam.

6. Der Notar als Amtsperson 

Der Notar, der die Beglaubigung des Wohnungskaufvertrags vornimmt, muss amtlich bestellt sein. Während der Notar in dem ihm amtlich zugewiesenen Amtsbezirk tätig sein muss, kann der Besteller sich den Notar frei auswählen und dabei auch die Grenzen der Bundesländer überschreiten. Die Kosten der Beurkundung trägt nach gesetzlicher Vorschrift (§ 448 Absatz 2 BGB) immer der Käufer. Die Verpflichtung zur notariellen Beurkundung von Immobilien-Kaufverträgen soll den Käufer vor übereilten Handlungen bewahren. Weil ein Wohnungskauf eine Handlung mit großer Tragweite und weitreichenden Auswirkungen für die persönliche Finanzplanung einer Privatperson ist, soll der Käufer davor geschützt werden, dass ihn ein Verkaufsprofi überrumpelt. Der Notar ist eine neutrale Beratungsperson. Er darf keinen der Vertragsschließenden vorher in dieser Angelegenheit individuell beraten haben. Es empfiehlt sich dringend, den Vertragsentwurf des Notars noch einmal mit einem eigenen Rechtsanwalt durchzugehen. Ihr yourXpert-Anwalt steht kurzfristig auch ohne vorherige Terminvereinbarung für ein Online-Beratungsgespräch zur Verfügung.

7. Anwesenheitspflicht bei Beurkundung und Auflassung 

Beide Parteien und der beurkundende Notar müssen bei der Beurkundung eines Wohnungskaufvertrags gleichzeitig anwesend sein. Der Notar verliest den Vertragstext vor der Unterschrift noch einmal. Es besteht Gelegenheit zu letzten Nachfragen. Erhöhte Konzentration ist erforderlich, um tatsächlich jede wichtige Formulierung zu verstehen. Für juristische Laien gilt die Empfehlung, lieber einmal mehr zu unterbrechen als später unangenehm überrascht zu werden. Sittenwidrige oder gesetzwidrige Klauseln sind in einem Notarvertrag allerdings nicht zu befürchten. Es gehört zu den Aufgaben des Notars, solche Klauseln herauszunehmen, wenn der Auftraggeber sie gewünscht hatte. Kommt es zu ernsthaften Meinungsverschiedenheiten über den Inhalt des Notarvertrages, kann der Notar im Einzelfall sogar die Beurkundung ganz ablehnen.

8. Einigung und Übergabe 

Der wichtigste Inhalt eines notariellen Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung ist die Einigung der vertragschließenden Parteien darüber, dass das Eigentum mit Unterzeichnung des Vertrags vom Verkäufer auf den Käufer übergehen soll. Zum Abschluss des Kaufes ist dann noch die Übergabe erforderlich. Weil eine Immobilie nicht von Hand zu Hand weitergereicht werden kann, findet die Übergabe ausschließlich im rechtlichen Raum statt. Der Gesetzgeber bestimmt durch § 925 BGB die Auflassung in beiderseitiger Anwesenheit als Übergabe. Im Wege der Auflassung der Eigentumswohnung stellt der Notar nach Abschluss des Kaufvertrages beim Grundbuchamt den Antrag auf Änderung der Eigentümereintragung. Weil die Änderung im Grundbuch etwas Zeit in Anspruch nimmt, wird zuvor die sofortige Eintragung einer Auflassungsvormerkung beantragt. Aufgrund dieser Eintragung kann das Objekt nicht mehr an einen anderen Interessenten verkauft und übereignet werden.