Immobilienverkauf- Finanzielle Abwicklung
Fragestellung
Guten Tag.
Wenn ich eine Immobilie verkaufe, erfolgt meist die Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer, sobald eine Vormerkung für die Grundbucheintragung erfolgt ist. Früher gab es häufig das Instrument des Notaranderkontos. Der Vertrag wurde geschlossen, das Geld auf das Notaranderkonto eingezahlt und der Notar gab den Weg frei für die Vormerkung. Dann oder auch nach Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer wurde der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt. Kernproblem: Käufer zahlt nach Vormerkung nicht. Eigentum ist blockiert. Was nun?
Das Notaranderkonto lehnen nun aus verschiedenen Gründen viele Notare ab. Welche andere Möglichkeit könnte genutzt werden?
Bankbürgschaft? Hinterlegung beim Amtsgericht mit Rücknahmeverzicht?
Vielen Dank für die Antwort (en).
Frage hat keinen dringenden aktuellen Bezug, d. h. es ist nicht eilig.
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Antwort von Rechtsanwältin und Notarin Andrea Fey
Sehr geehrte/r Rechtsratsuchende/r,
nachfolgend nehme ich gerne zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit der Abwicklung eines Immobilienkaufvertrages ohne Notaranderkonto Stellung:
Dabei möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass die Berufsordnung der Notare seit einigen Jahren auf Betreiben der Notarkammern die Regelung enthalten, dass eine Abwicklung von Zahlungen über ein Notaranderkonto ein einzeln zu begründender Ausnahmefall darstellt. Aufgrund dieser "Neuregelung" führt eine Abwicklung über ein Notaranderkonto zu sehr konkreten Nachforschungen der Aufsichtsbehörden über die Notare, also der Notarkammern und des Landgerichtspräsidenten, und ggf. Einleitung von Disziplinarverfahren.
Daher wird von den Notaren und vor allem den Notarkammern das Instrument der Fälligkeitsmitteilung favorisiert. Hierbei erfolgt zwar die Eintragung einer Vormerkung zugunsten des Erwerbers vor Kaufpreiszahlung, aber in den allgemein üblichen Verträgen wird für den Fall, dass der Kaufpreis nicht fristgerecht gezahlt wird,
1. die schon im Kaufvertrag bewilligte und beantragte Löschung der Auflassungsvormerkung auf Kosten des Erwerbers erklärt,
2. die Zahlung von Verzugszinsen durch den Käufer geregelt,
3. die sofortige Vollstreckungsunterwerfung des Schuldners in sein gesamtes Vermögen erklärt
In der Praxis kann daher die Blockade durch die Vormerkung sehr zügig wieder beseitigt werden, etwa innerhalb von 4-8 Wochen nach Beurkundung.
Daneben bestehen aber grds. auch die Möglichkeiten der Absicherung über eine Bankbürgschaft oder einer Hinterlegung beim Amtsgericht, wobei diese Varianten nicht wirklich schneller zum Ziel führen und kostenintensiv sind.
Sofern daher die o.g. Punkte in den Kaufvertrag aufgenommen werden, insbesondere Punkt 1, erweist sich die Fälligkeitsmitteilung in der Praxis als kostengünstiges und probates Mittel der Abwicklung eines Immobilienkaufvertrages.
Ich hoffe, Ihnen mit meinen Anmerkungen weitergeholfen zu haben, wünsche Ihnen viel Erfolg und stehe Ihnen gerne für etwaige Rückfragen unter RA-Fey@web.de zur Verfügung.
Für das mir entgegengebrachte Vertrauen darf ich mich bei Ihnen bedanken und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin
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