Immobilienrecht-Ratgeber: Reservierungsvereinbarung

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Eine Reservierungsvereinbarung beim Immobilienkauf hat wenig rechtliche Bindungswirkung, kann aber bei gegenseitiger Fairness durchaus hilfreich sein.

Makler leben davon, dass sie möglichst viele Immobilien einer möglichst großen Zahl von am Kauf interessierten Kunden anbieten. Hat ein Haus mit Grundstück das Interesse eines Kunden erweckt, stellt sich die Frage, ob er den Kauf mit sofortiger Wirkung angehen kann oder ob er noch Zeit für die Vorbereitung einer Finanzierung seines Wunschobjekts braucht. 
Wer keinen besonders ausgefallenen Geschmack hat, der muss damit rechnen, dass ein Haus, das ihm gefällt, auch das Interesse anderer Immobilieninteressenten erregt. Viele Makler bieten, wenn sie ernsthaftes Interesse erkennen, in einer solchen Situation den Abschluss einer Reservierungsvereinbarung an. Gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr verpflichtet sich der Makler auf diese Weise, das in der Vereinbarung genau bezeichnete Objekt für eine bestimmte Zeit keinem anderen Interessenten anzubieten. 

Inhalt

1. Was kann eine Reservierungsvereinbarung bewirken? 
2. Kann der Makler dazu verpflichtet werden, den Kauf zu ermöglichen? 
3. Ist eine Reservierungsgebühr rechtmäßig? 
4. Kann man sich auf die Bestandskraft der Reservierung immer verlassen? 

1. Was kann eine Reservierungsvereinbarung bewirken? 

Eine Reservierungsvereinbarung ist nicht viel mehr als eine Absichtserklärung, deren Wirksamkeit in hohem Maße vom guten Willen der Unterzeichnenden abhängt. Vereinbarungen, deren Einhaltung rechtlich erzwungen werden könnten, sind praktisch kaum vorstellbar, weil niemand dazu gezwungen werden kann, ein Grundstück, das sich in seinem Eigentum befindet, zu veräußern. Ein Makler kann folglich auch nicht dazu gezwungen werden, den Eigentümer, der ihm einen Auftrag erteilt hat, zum Verkauf zu zwingen. Einziges Angebot des Maklers an den Kaufinteressenten kann sein, das Objekt selbst für einen vereinbarten Zeitraum keinem anderen Interessenten anzubieten. 

2. Kann der Makler dazu verpflichtet werden, den Kauf zu ermöglichen? 

Eine Verpflichtung zum Verkauf zu den festgeschriebenen Bedingungen entsteht dadurch nicht. Voraussetzung dafür wäre, dass 

1)    Der Makler selbst Eigentümer des Hauses wäre; 
2)    Der Vertrag in Form eines Vorvertrags notariell beurkundet würde. 

Es wird also im Regelfall nicht sinnvoll sein, eine Reservierungsvereinbarung, die mit einem Makler geschlossen werden soll, der für einen anderen Eigentümer auftritt, notariell beurkunden zu lassen. Eine Verpflichtung, das Haus durch Einigung und Auflassung an einen Dritten zu übertragen, kann nur der im Grundbuch eingetragene Eigentümer eingehen. Daran ändert sich auch durch die Erteilung eines Alleinvermittlungsauftrages an den Makler nichts. Der Makler kann einen Käufer vorschlagen, der Eigentümer muss allerdings nicht an diesen Käufer und auch an keinen anderen verkaufen. Durch vertragliche Bindungen zwischen Makler und Auftraggeber und Makler und Kaufinteressent können lediglich Schadensersatzansprüche ausgelöst werden, wenn übernommene Verpflichtungen verletzt wurden. Es darf sich allerdings nicht um eine Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums an einer Immobilie handeln. In einem nicht notariell beurkundeten Vertrag oder einer Vereinbarung sind Klauseln, die den Immobilienkauf betreffen, unwirksam (§ 139 BGB). 

3. Ist eine Reservierungsgebühr rechtmäßig? 

Sinnvoll kann der Abschluss einer Reservierungsvereinbarung sein, wenn die größte Gefahr für die Realisierung des Traumhaus-Kaufs beim Makler liegt. Weiß der Kaufinteressent sicher, dass der Eigentümer verkaufen will, verweist dieser ihn allerdings an den Makler, könnte es ein Vorteil sein, dessen Aktivitäten für einen festgelegten Zeitraum einzuschränken. Wann der Makler für den Abschluss einer Reservierungsvereinbarung eine sogenannte „Reservierungsgebühr“ verlangen darf, ist rechtlich umstritten. Sein Untätig-bleiben ist keine gebührenpflichtige Handlung, wenn er aufgrund der Umstände nicht dazu beitragen kann, das begehrte Objekt für seinen Vertragspartner festzuhalten. Mindestvoraussetzung ist ein Alleinauftrag. Zusätzlich sollte der Makler mit dem Eigentümer des begehrten Objekts Rücksprache halten, ob dieser mit der Wartezeit einverstanden ist. Sind diese Voraussetzungen gegeben, darf die veranschlagte Gebühr eine Höhe von 10 % der zu erwartenden Maklerprovision nicht überschreiten. Wird eine höhere Reservierungsgebühr verlangt, geht der BGH davon aus, dass hier nicht nur das Unterlassen weiterer Angebote, sondern das Verschaffen des Eigentums Vertragsgegenstand ist. Eine solche Vereinbarung wäre, vom Makler unterzeichnet, nichtig. 

4. Kann man sich auf die Bestandskraft der Reservierung immer verlassen? 

Eine Reservierungsvereinbarung kann nichtig sein, wenn ihr Ziel die Verpflichtung zur Durchführung eines Immobiliengeschäfts ist und die Formvorschrift des § 139 BGB nicht eingehalten wurde. Enthält der Vertrag keine „Salvatorische Klausel“, erfasst die Nichtigkeit den gesamten Vertrag. Wird eine zu hohe Reservierungsgebühr verlangt, spricht der Anschein für die Verbindung zum Hauskauf und der Vertrag wird ohne notarielle Beglaubigung nichtig. 
In der Praxis ist es nicht auszuschließen, dass sich innerhalb der vereinbarten Reservierungsfrist die Marktlage ändert. Der ursprünglich vereinbarte Kaufpreis entspricht dann nicht mehr dem Angebotsniveau. In dieser Situation wird sich der Makler auch durch eine Vertragsstrafe häufig nicht davon abhalten lassen, dem Vertragspartner entweder die Preisänderung oder den Verzicht auf das Objekt nahezulegen. In einem solchen Fall ist die schnelle Online-Beratung durch einen im Immobilienrecht erfahrenen yourXpert-Anwalt sehr wertvoll. Gerichtlich lassen sich Ansprüche aus Reservierungsvereinbarungen selten durchsetzen. Erfolgsaussichten für Klagen bestehen nur dann, wenn Reservierungsgebühren zurückgefordert werden. In anderen Fällen, in denen geplante Immobilienkäufe nicht zustande kamen, lassen sich höchstens Schadensersatzansprüche wegen Auslagen oder, falls vereinbart, Vertragsstrafen realisieren. Der Anspruch auf Durchführung des Hauskaufs kann nicht durchgesetzt werden.