Immobilienrecht-Ratgeber: Vorvertrag Hauskauf

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Durch einen Vorvertrag beim Immobilienkauf können Käufer*innen Zeit für die Finanzierungsverhandlungen gewinnen. Wichtige Bedingungen des Kaufes wie Kaufpreis und Übergabemodalitäten werden zur beiderseitigen Sicherheit festgeschrieben.

Wer beim Makler oder der Maklerin sein Traumhaus entdeckt hat, möchte es am liebsten sofort kaufen, damit keine anderen Interessent*innen ihm zuvorkommen. Leider verfügt nicht jede*r über die notwendigen finanziellen Mittel, um ohne fremde Hilfe die Finanzierung eines Hauses mit Grundstück zu bewältigen. Verkäufer*innen wollen allerdings nicht warten. Banken verlangen Sicherheit, wenn sie in Kreditverhandlungen eintreten sollen. Steht der Kaufentschluss wirklich fest, gibt es die Möglichkeit, etwas Zeit zu überbrücken und einen Vorvertrag abzuschließen.

Inhalt

1. Hauskauf mit Vorvertrag 
2. Warum sollte man einen Vorvertrag in Erwägung ziehen? 
3. Kann ein Vorvertrag wirkungslos werden? 
4. Welche Kosten entstehen durch den Vorvertrag? 
5. Reservierungsvereinbarung als Alternative? 
6. Fazit: Kostenlose Ersteinschätzung 

1. Hauskauf mit Vorvertrag 

Damit eine Immobilie nicht nur ihre*n Besitzer*in, sondern ihre*n Eigentümer*in wechselt, müssen Eigentümer*innen und Käufer*innen zunächst einmal miteinander einen formgültigen Kaufvertrag abschließen. Dann erfolgt die Übergabe in Form der Auflassung mit Antrag auf Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Nach deutschem Recht wird ein Haus zum Bestandteil des Grundstücks, auf dem es steht. Wer ein Haus kaufen will, muss also das Grundstück kaufen, auf dem das Haus gebaut wurde.
Der Kauf eines Grundstücks unterliegt besonderen rechtlichen Vorschriften. Rechtswirksam wird der Grundstücks-Kaufvertrag nur dann, wenn er notariell beurkundet worden ist (§ 311b BGB). Der Hauptvertrag über den Hauskauf darf keine schuldrechtlichen Regelungen enthalten. Es darf beispielsweise nicht vereinbart werden, den Kauf in Form eines Leasing-Geschäfts durchzuführen. Sind Kaufinteressent*in und Hausverkäufer*in sich grundsätzlich darüber einig, dass der Kauf getätigt werden soll, können sie zur Absicherung einen Vorvertrag miteinander abschließen. Weil der Sinn des Vorvertrages hauptsächlich darin besteht, Kaufinteressent*innen zum späteren Kauf zu verpflichten und Makler*innen daran zu hindern, das Objekt an andere Interessent*innen zu verkaufen, bedarf auch der Vorvertrag der notariellen Form. 

2. Warum sollte man einen Vorvertrag in Erwägung ziehen? 

Der Abschluss eines Vorvertrags ist sinnvoll, wenn Käufer*innen zwar zum Kauf entschlossen sind, die Finanzierung und Zahlungsmodalitäten aber noch nicht feststehen. In einem Vorvertrag können die Konditionen für einen eventuell notwendigen Rücktritt wegen fehlender Finanzierung ausgehandelt werden. Weil noch keine Auflassung und keine Grundbucheintragung erfolgt sind, ist die Abwicklung einfacher zu handhaben und die Rücktrittsmöglichkeit somit leichter umzusetzen. Der Vorvertrag verpflichtet Käufer*innen, das von ihnen begehrte Hausgrundstück innerhalb einer vereinbarten Frist zu einem bereits festgelegten Preis zu kaufen. Verkäufer*innen verpflichten sich dazu, zum vereinbarten Preis zu verkaufen. Verkäufer*in ist dabei immer der*die Eigentümer*in, nicht die Makler*innen, die nur als Vermittler*innen tätig werden. Die durch den Abschluss eines Vorvertrags erlangte Sicherheit kann Käufer*innen dabei helfen, einen Bankkredit zur Finanzierung ihres Immobilienkaufs zu erlangen. Das gilt insbesondere dann, wenn aufgrund des bindenden Vorvertrages schon eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen werden konnte. Die Auflassungsvormerkung verhindert zuverlässig, dass Hausverkäufer*innen anderweitig über ihr Hausgrundstück verfügen. 

3. Kann ein Vorvertrag wirkungslos werden? 

Ein Vorvertrag ist nichtig, wenn er zwar die Verpflichtung zum Kauf und zum Verkauf eines Hausgrundstücks enthält, aber nicht der notariellen Form entspricht. Verfügt der Vorvertrag nicht über eine Salvatorische Klausel, die den Bestand der übrigen Vereinbarungen anordnet, ist der gesamte Vorvertrag nichtig (§ 139 BGB). Ein Vorvertrag kann außerdem nichtig sein, wenn sich herausstellt, dass der*die Verkäufer*in nicht der*die wirkliche Eigentümer*in des Grundstücks ist. Notar*innen sollten sich vor Abschluss des Vertrages über den aktuellen Grundbuchstand informieren. Auch die eindeutige Bestimmung des Kaufgegenstands durch die Flurnummer kann so sichergestellt werden. Zur Sicherheit sollten auch Kaufinteressent*innen eine Grundbucheinsicht bei einem*einer Rechtsanwält*in in Auftrag geben. 
Ein weiterer Grund für die Nichtigkeit eines Vertrages kann einseitige, unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei sein. Beim Hauskauf kommt Nichtigkeit wegen Wuchers oder wegen Täuschung über verkehrswesentliche Eigenschaften der Immobilie in Betracht. Notar*innen sollten als neutrale Berater*innen allerdings schon vor der Unterzeichnung und Beurkundung eines Vorvertrages auf derartige Risiken hinweisen, wenn sie sie erkennen. Sie können die Beurkundung des Vertrages auch verweigern, wenn sie der Meinung sind, die getroffene Vereinbarung würde eine der Parteien benachteiligen. 

Auch Rücktrittsmöglichkeiten sind beim Vorvertrag gegeben. Er verpflichtet die Parteien zwar zum Kauf bzw. Verkauf der Immobilie. Sie können jedoch nicht gezwungen werden, den Hauptvertrag abzuschließen. Um dem entgegen zu wirken, wird der Vertrag für diesen Fall regelmäßig eine Schadensersatzklausel enthalten, die durch die Androhung hoher Kosten den Immobilienverkauf sichern soll. Unter besonderen Umständen ist ein Rücktritt allerdings auch ohne eine daraus folgende Schadensersatzverpflichtung und somit ohne zusätzliche Kosten möglich. Ein solcher Umstand ist der Wegfall der Geschäftsgrundlage, beispielsweise bei Nichtzustandekommen der als sicher erachteten Finanzierung, Beschädigung der Immobilie oder wenn Käufer*innen einen schweren Unfall erleiden. Grundsätzlich immer, wenn sich die vereinbarten Bedingungen für die Käufer*innen als unzumutbar erweisen, wird ein Wegfall der Geschäftsgrundlage angenommen.

4. Welche Kosten entstehen durch den Vorvertrag? 

Die Gebühren, die Notar*innen für ihre Dienste berechnen dürfen, sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgesetzt. Berechnungsgrundlage ist der Kaufpreis. Dieser muss also bereits von den Vertragsparteien vereinbart und im Vorvertrag festgehalten worden sein. Die Beurkundungsgebühr umfasst die Beratung, den Entwurf eines Vertrags und den Beurkundungstermin. Dies gilt für jede Art von notariellem Vertrag. Also auch dann, wenn der Abschluss eines Vorvertrags geplant ist. Erhalten Notar*innen, die bereits den Vorvertrag beurkundet haben, später den Auftrag zur Beurkundung des Hauptvertrags, werden die bereits geleisteten Beurkundungsgebühren auf die durch die Beurkundung des endgültigen Kaufvertrags ausgelösten Gebühren angerechnet. Bei sorgfältiger Vorbereitung und geradliniger Abwicklung des Immobilienkaufs verursacht der Abschluss eines Vorvertrags also nicht unbedingt wesentlich höhere Kosten als der Abschluss eines einzelnen Kaufvertrags. 
Wenn Notar*innen den Vorvertrag entwerfen, sind sie zur Neutralität verpflichtet. Einen Hinweis erteilen sie nur dann, wenn für eine der Parteien eine rechtswidrige Benachteiligung zu befürchten ist. Um einen optimalen, auf die eigenen Interessen abgestimmten Kaufvertrag zu erhalten, sollten sich Käufer*innen unbedingt mit einem*einer im Immobilienrecht erfahrenen Rechtsanwält*in beraten. Ohne Terminvereinbarung beraten die YourXpert-Anwält*innen kompetent und zuverlässig. 

5. Reservierungsvereinbarung als Alternative? 

Neben dem Vorvertrag gibt es noch die Möglichkeit, eine Reservierungsvereinbarung zu treffen. Makler*innen reservieren dabei die Immobilie für die Interessent*innen gegen die Entrichtung einer Reservierungsgebühr. Dies ist meist der Fall, wenn die Käufer*innen bis zum Abschluss eines Vor- oder Hauptvertrages noch etwas Bedenkzeit benötigen, aber schon eine gewisse Sicherheit haben möchten. Für den Fall, dass ein Immobilienverkauf nicht stattfindet, erhalten Interessent*innen die Reservierungsgebühr zurück. Sie selbst können sich meist ohne negative Konsequenzen von der Reservierungsvereinbarung lösen. Hausverkäufer*innen sind keine Partei dieser Vereinbarung. Sie besteht nur zwischen Makler*innen und Kaufinteressent*innen. Die Reservierungsvereinbarung bietet daher im Gegensatz zum Vorvertrag keine Garantie die Immobilie auch wirklich zu erhalten. Ist der*die Interessent*in sicher, den Kaufgegenstand erwerben zu wollen, sollten sie zum frühstmöglichen Zeitpunkt einen bindenden Vor- oder Kaufvertrag abschließen.

6. Fazit: Kostenlose Ersteinschätzung 

Ein Immobilienkauf ist oft eine schwerwiegende Entscheidung, die nicht leichtfertig getroffen werden sollte. Auch wenn das Interesse daran, das eigene Traumhaus zu erwerben, sehr groß ist, so können es auch die damit einhergehenden Risiken sein. Ob der Abschluss eines Vorvertrages in der konkreten Situation sinnvoll ist und welche Bedingungen er beinhalten sollte, ist somit nicht leicht zu beurteilen. Eine ausgewogene Abwägung von Interessen und Risiken erfordert nicht nur Fachkenntnis, sondern oft auch einiges an Erfahrung. Die notarielle Beratung bietet zwar eine gute Unterstützung, trotzdem sollten sich Kaufinteressent*innen schon vorab über die Grundlagen informieren. Die kompetenten Fachanwält*innen von yourXpert geben Ihnen im Rahmen einer kostenlosen Ersteinschätzung einen unverbindlichen ersten Überblick und unterstützen Sie gegebenenfalls auch gerne bei weiteren Schritten.