Immobilienrecht-Ratgeber: Notarielle Beurkundung

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Vereinfacht gesagt versteht man unter einer notariellen Beurkundung die Bestätigung einer Willenserklärung durch einen Notar. Eine notarielle Beurkundung ist bei einigen Verträgen vom Gesetzgeber vorgeschrieben, um alle Vertragspartner durch eine vollständige und ordnungsgemäße Beratung und Dokumentation des Rechtsgeschäfts zu schützen. Eine häufige Form der notariellen Beurkundung ist der Abschluss eines Kaufvertrags für eine Immobilie. Aufgrund der sehr weitreichenden Konsequenzen, die sich aus einem Immobilienkauf oder Verkauf ergeben, schreibt der Gesetzgeber den notariellen Abschluss und die Eintragung ins Grundbuch vor. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist der Vertrag nichtig. 

Inhalt

1. Was versteht man unter einer notariellen Beurkundung?
2. Wozu ist eine notarielle Beurkundung nötig?
3. Wie läuft die Beurkundung beim Notar ab?
4. Was geschieht im Beurkundungstermin?
5. Was kostet eine notarielle Beurkundung?

1. Was versteht man unter einer notariellen Beurkundung?

Unter der notariellen Beurkundung versteht man in juristischer Hinsicht eine Urkunde und damit die schriftliche Erklärung eines Tatbestands. Rechtlich gesehen hat die notarielle Beurkundung unter allen Formen der Urkunden und Verträge das höchste Gewicht. Mit der Urkunde beweist der Notar die Rechtmäßigkeit der Aussagen im Vertrag. Außerdem stellt er eine fachkundige Beratung der beteiligten Personen sicher. Vor diesem Hintergrund ist die notarielle Beurkundung vorgeschrieben, wenn der Gesetzgeber sicher sein will, dass die Beteiligten sich der Tragweite eines Rechtsgeschäfts bewusst sind. Eine Beurkundung vor einem Notar kann aber auch abgeschlossen werden, wenn es keine juristische Verpflichtung dazu gibt, sofern sich die Vertragspartner einig sind, dass der Vertrag von einem Notar geschlossen werden soll.

2. Wozu ist eine notarielle Beurkundung nötig?

Einige Vereinbarungen, Willenserklärungen oder Verträge sind juristisch nur wirksam, wenn sie von einem Notar beurkundet wurden. Ein Beispiel für ein solches Rechtsgeschäft ist der Kaufvertrag eines Grundstücks oder einer Immobilie. Im Paragrafen 311 b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist zum Beispiel festgeschrieben, dass der Vertrag über einen Grundstückskauf ohne notarielle Beurkundung nicht wirksam ist. Es besteht dann ein Formmangel, der zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts führt. Auch ein Ehevertrag muss von einem Notar beurkundet werden. Die juristische Grundlage dafür findet sich im Paragrafen 1410 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Auch diese Vorschrift ist damit zu begründen, dass sich aus einem Ehevertrag weitgehende Konsequenzen für beide Beteiligte ergeben können, die von einem Notar fachkundig geprüft werden sollen. Er fungiert als unparteiischer Berater für beide Vertragsparteien. Gleiches gilt für die Erstellung eines öffentlichen Testaments, eines Erbvertrags oder eines Erbverzichtsvertrags.

3. Wie läuft die Beurkundung beim Notar ab?

Die Beurkundung durch einen Notar folgt einem vorgeschriebenen Ablauf. Zuerst setzt man sich mit dem Notar in Verbindung und informiert ihn über den gewünschten Vertrag. In der Regel wird der Notar schon im ersten Gespräch die wesentlichen Inhalte erfragen, um darauf aufbauend schnellstmöglich einen Vertragsentwurf zu erarbeiten. Zu den wichtigsten Daten gehören die Bekanntgabe der Vertragsparteien und der Inhalt des geplanten Rechtsgeschäfts. Der Vertragsentwurf geht den Beteiligten rund zwei Wochen vor dem Notartermin zu. In dieser Zeit haben die Vertragsparteien Gelegenheit, den Entwurf zu prüfen, Fragen zu stellen und Änderungen vorzuschlagen.

4. Was geschieht im Beurkundungstermin?

Im Beurkundungstermin wird der Vertrag noch einmal vorgelesen, erläutert und von den Beteiligten unterschrieben. Der Notar beginnt nach dem Paragrafen 10 des Beurkundungsgesetzes mit der Erhebung der Personalien der Beteiligten. Dazu sind gültige Ausweispapiere wie der Personalausweis oder ein Reisepass vorzulegen. Der Notar bestätigt außerdem, dass die Beteiligten geschäftsfähig sind. Ist das nicht der Fall, wird die Beurkundung abgelehnt. Im Anschluss daran informiert er alle Beteiligten über die Rechte und Pflichten, seine Erklärung wird er in der Urkunde festhalten. Danach folgt die Verlesung der Vertragsniederschrift. Zeichnungen oder Abbildungen müssen den Beteiligten vorgelegt werden. Sofern alle Beteiligte mit den Inhalten des Vertrags einverstanden sind, wird er vom Notar und von den Vertragsparteien unterschrieben. Der eigentliche Beurkundungstermin schließt mit der Unterschrift. Die Beteiligten erhalten im Nachgang eine beglaubigte Abschrift des Vertrags, das Original bleibt in der Regel beim Notar.

5. Von der Vormerkung bis zur Auflassung

Die Kosten für eine notarielle Beurkundung werden in Abhängigkeit vom Aufwand, vom Umfang der Vertragsvorbereitung und Beratung und vom Geschäftswert erhoben. Grundlage der Berechnung ist das Gerichts- und Notarkostengesetz, dort sind für die einzelnen Tätigkeiten genau definierte Kostensätze vorgeschrieben. Hinzu kommen Ausgaben für die Besorgung von Dokumenten, für Porto und für die Ausfertigung von Kopien. Wer die Kosten trägt, wird in der Regel im Vertrag dokumentiert.