Optionskauf
Fragestellung
Hallo,
die Zinsbindungsfrist läuft für unser Haus im September aus. Da wir aus beruflichen Gründe umgezogen sind, ist das Haus seit fast 2 Jahre vermietet.
Wir wollen nun verkaufen und haben inseriert. Alles in Rücksprache mit den Mieter da diese ein Vorkaufsrecht hatten, diesen aber nicht nutzen können.
Nun haben sich die Mieter gemeldet: sie hätten Interesse an ein Optionskauf. Dauer 5 Jahre.
Ich benötige nun Hilfe wie ich die Miete bzw. Rate berechnen soll.
Das Haus soll für 300.000€ verkauft werden.
Meine Rate bei einer Nachfinanzierung wäre bei ca. 900€.
Aktuell zahlen die Mieter 700€ Kaltmiete.
Meine Idee war die Miete auf 800€ zu erhöhen (es handelt sich um ein 1 Familienhaus mit grossem Garten) und 300€ als Anzahlung. D.h. der Mieter zahlt 1.100€ pro Monat, nach 5 Jahre erhält er die 18.000€ auf dem Kaufpreis gutgeschrieben. Bedeutet er muss noch 282.000€ Restkaufpreis zahlen.
Ich würde auch gerne sämtliche Reparaturen und sonstige Kosten auf den Mieter/späterer Käufer abwälzen. Ist dies möglich ? Das Haus ist gerade mal 9 Jahre alt.
Weiterhin würde ich gerne vertraglich festhalten, dass wenn kein Kauf seitens des Mieters in 5 Jahre erfolgt die 18.000€ nicht zurückzuzahlen sind.
Ist dies alles so machbar ? haben Sie ein besseren Vorschlag ?
Vielen Dank für eine Meldung"
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Antwort von Rechtsanwalt Johannes Kromer
Sehr geeherter Ratsuchender,
Ich verstehe die Situation wie folgt: Sie verkaufen an Ihre Mieter, die eine Kaufoption haben (daher die Überschrift Optionskauf). Bei der Ausgestaltung handelt es sich um einen sogenannten Mietkauf. Die gezahlten Mietzinsen werden vollständig oder zumindest teilweise auf den später fällig werdenden Kaufpreis angerechnet.
Da Mietvertrag und Kaufvertrag (gleich ob nun wie hier nur ein Ankaufsrecht eingeräumt wird, oder bereits der Kauf endgültige besiegelt wird) eine wechselseitige Verknüpfung bildet, ist der Mietvertrag meines Erachtens im vollen Umfang beurkundungspflichtig (siehe OLG Schleswig OLGR 1998, 3; Krauß Immobilienkaufverträge in der Praxis 2005, Rn. 138; Salzig NotBZ 2005, 10 (13); anderer Auffassung: OLG Düsseldorf DNotZ 1996, 39).
Ich kann Ihnen daher nur dringend die Einschaltung eines Notars empfehlen. Insbesondere sind bei der Ausgestaltung eines solchen Mietvertrages gewisse Besonderheiten zu beachten. Als Beispiel ist der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für beide Seiten zu benennen. Ein solcher vertraglich ausdrücklich vereinbarter, beiderseitiger befristeter Kündigungsausschluss (hier 5 Jahre) ist zulässig (BGH NJW 2004, 1448). Sonst könnte der Mieter z.B. im 3. Jahr kündigen und im 5. Jahr die Kaufoption ausüben. Das dürfte es für Sie sehr schwierig machen, das Haus im 4. und 5. Jahr zu vermieten.
Trotz der Verknüpfung von Kauf und Miete handelt es sich rechtlich um zwei Verträge. Damit ist es – jedenfalls bei einer Wohnraummiete – rechtlich nicht zulässig, sämtliche Reparaturen und Kosten auf den Mieter zu übertragen. Dies geht nur bezüglich der Nebenkosten sowie Kleinreparaturen. Entsprechend haben Sie natürlich ein hohes Risiko, dass z.B. im 4. Jahr noch große Reparaturen erforderlich sein könnten. Weiter haben Sie das Risiko, dass das Grundstück bzw. Haus in den nächsten Jahren im Wert steigt. Umgekehrt hat der Mieter dieses Risiko nicht, da er bei einem fallenden Wert die Kaufoption nicht ausüben müsste.
All dies muss letztlich in die Miete eingepreist werden. Die Festlegung des Mietpreises ist hier daher keine rechtliche sondern eine wirtschaftliche Frage. Entsprechendes gilt auch für die Fragen, inwieweit die Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Johannes Kromer
Rechtsanwalt
Rechtsanwaltskanzlei Kromer
Tannenweg 17
72654 Neckartenzlingen
Tel. 07127 349 - 1208
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