Überprüfung Immobilienkaufvertrag + Teilungserkläung

Sehr geehrter Fragensteller,

A) Kaufvertrag

1) Ihre Fragen:

a) "soweit in der Baubeschreibung Leistungen allgemein beschrieben oder Leistungen nicht ausdrücklich aufgeführt sind, die jedoch vom Verkäufer geschuldet werden, wird der Verkäufer diese Leistungen in einer dem sonstigen Standard des Bauvorhabens entsprechenden Qualität ausführen.

Über die Baubeschreibung hinaus steht dem Verkäufer ein Leistungsbestimmungsrecht gemäß § 315 BGB zu." 

§ 315 BGB besagt:

"(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.

(2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.

(3) Soll die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen, so ist die getroffene Bestimmung für den anderen Teil nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Entspricht sie nicht der Billigkeit, so wird die Bestimmung durch Urteil getroffen; das Gleiche gilt, wenn die Bestimmung verzögert wird."

Mit einfachen Worten: Alles, was nicht in der Baubeschreibung verbindlich geregelt ist, kann der Auftragnehmer nach seiner Vorstellung bestimmen. Solche Klauseln findet man oft. 

b) Gleiches gilt für: "Änderung in Planung und Ausführungsart vorbehalten".

Natürlich wäre es aus Sicht der Auftraggeber stets wümschenswert, anderes zu vereinbaren.

c) "Seite 11: mehrere Käufer schulden den Kaufpreis als Gesamtschuldner. Versteht man darunter nur mich und meine Frau? Oder wie ist dies zu verstehen?"

Genau Sie und ihre Frau Schulden den Kaufpreis. Nach außen könnte der Gläubiger aber auch stets die Gesamtzahlung von einer Person alleine auf einmal verlangen. Im Innenverhältnis kann man sich dann die 50 % zurückholen. 

https://de.wikipedia.org/wiki/Gesamtschuld

Praktische Relevanz entfaltet das nur, wenn einer Schuldner kein Geld mehr hat.

d) "Seite 16,§6, Punkt 2: bei Rücktritt erfolgt eine Bearbeitungspauschale von 5%."

Man kann sicher auch versuchen anderes zu vereinbaren. Dies entspricht aber § 648 BGB:

"Der Besteller kann bis zur Vollendung des Werkes jederzeit den Vertrag kündigen. Kündigt der Besteller, so ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen."

e) "Seite 16, §7: die Verkäuferin verpflichtet sich, bei Bestellung von Grundpfandrechten, auch von vollstreckbaren Grundpfandrechte mitzuwirken." Normal. Sie müssen ja normalerweise Hypotheken / Grundschulden bestellen, um den Kauf zu finanzieren. Der Verkäufer erlaubt Ihnen zeitgleich mit der Zahlung das Grundstück zu belasten, um es zu finanzieren.

f) "Der Nominalbetrag der Grundpfandrechte darf höher sein als der Kaufpreis."

Man darf auch mehr auf das Grundstück an Schulden laden als der Kaufpreis ist. Dies ist in manchmal nötig, weil Grunderwerbssteuer und Notarkosten etc. hinzukommen können. Aber ja auch egal. Denn Sie und die finanzierende Bank entscheiden ja, wie hoch die Grundschulden ausfallen. 

f) "Seite 18, Punkt 2: info mind. 14Tage vor Abnahme. Ist dies nicht zu knapp/wenig ?"

Man kann anderes vereinbaren. 14 Tage ist aber die marktübliche Frist.

g) "Seite 23, Punkt 2: evtl. anstehende Ansprüche auf Ersatz von Bergschäden werden zur Sicherheit an den Käufer abgetreten; dieser nimmt die Abretung an."

Für Bergschäden kann man im begrenzten Umfang Schadensersatz verlangen. Z.B. Risse an Häusern durch Abbau von Kohle etc.. Diese Ansprüche werden an Sie im Vorfeld abgetreten, falls sie entstehen sollten.

UU bietet es sich an vor Kauf auf einem Gutachten eines Bodensachverständigen zu bestehen, da das Gebäude offenbar auf einer ehemaligen Mine errichtet werden soll. 

h) "Schadensersatzansprüche des Käufers im Zusammenhang mit diesem Kaufvertrag, etwa wegen Sachmängeln des Vertragsgegenstandes, werden ausgeschlossen, soweit in diesem Vertrag nicht anderes bestimmt ist.

Unberührt bleibt die Haftung der Verkäuferin für vorsätzlich oder grob fahrlässig verursachte Schäden, für Schäden aus der Verletzung von Vertragspflichten, die für die Erreichung des Vertragsziels unverzichtbar sind (sog. „Kardinalspflichten“) und für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit. Einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung der Verkäuferin steht diejenige ihres gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich." hat keine große Bedeutung. Die gesetzliche Gewährleistung besteht für 5 Jahre fort:

"Sachmängel des Bauwerks und sonstiger Werkleistungen

Bezüglich der von der Verkäuferin zu erbringenden Bauleistungen gilt das werkvertragliche Leistungsstörungsrecht des BGB.

Der Käufer kann zunächst jedoch nur Nacherfüllung verlangen. Bei Fehlschlagen der Nacherfüllung kann der Käufer den Kaufpreis mindern oder bei nicht nur unerheblichen Mängeln vom Vertrag zurücktreten."

i) "Seite 28, Punkt 2: mehrere Käufer ... Welche mehreren Käufer sind gemeint?"

Sie beide.

j) "Seite 28,§ 14, Punkt 1: falls nur auf meine Frau und mich das Objekt aufgeteilt werden soll mit 50/50 und sonst niemand dann passt es."

Ja genau. Das ist die Regelung. Nur Sie und ihre Frau zu 50 - 50. 

k) "Seite 30, §15, c: Finanzierungsgrundpfandrechte entsprechend anzupassen"

An sich unbedeutende technische Formulierung, die sich in jedem Vertrag findet und die nur dazu dient, bei Änderungen am Bauvorhaben auch auf die Finanzierung anzupassen.

l) "Seite 33: der Notar hat das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen"

Müssen Sie dann selber beim Bauamt machen. Der Notar hat keine Amtspflicht dies zu tun. Er müsste nicht einmal darüber belehren, dass es Baulasten geben kann. Zumindest nach der Rechtsprechung.

m) "Seite 35, Punkt 1: im gesetzlichen Güterstand lebend... falls dies nur bedeutet, dass wir verheiratet sind, dann passt es."

Es gibt den gesetzlichen Güterstand, aber auch andere. Der gesetzliche gilt, wenn man bei der Heirat keinen Ehevertrag geschlossen hat. 

2) Meine Anmerkungen:

a) "ein Wärmelieferungsvertrag für die Dauer von zwanzig Jahren geschlossen. Hierzu werden die Verkäuferin und der Verwalter jeweils einzeln vom Käufer ermächtigt und bevollmächtigt."

Das ist eine lange Zeit und eine lange Bindung an einen Versorger.

b) In Abteilung II lasten Dienstbarkeiten und es ist die Vollmacht zur Eintragung weiterer erforderlicher erteilt. 

c) "Abweichungen der Wohn- und Nutz- und Sondernutzungsfläche von den sich aus den Plänen ergebenen Flächengrößen sind nur dann finanziell auszugleichen, wenn sie nicht durch Sonderwünsche des Käufers veranlasst sind und im Übrigen nur insoweit, als sie 3 % übersteigen."

Dann kann man sicher auch 3 % oder anderes vereinbaren.

d) Beachten Sie:

"Dem Käufer wurden unter Umständen zwischenzeitlich veraltete Baubeschreibungen ausgehändigt. Klarstellend wird darauf hingewiesen, dass die der Teilungserklärung beigefügten, aktuellen Baubeschreibungen wie folgt von den Bauplänen abweichen:

Haustyp „Lebensfreude“

Wegfall Giebelfenster im Obergeschoss

Größe des Spitzbodens jetzt 12 m²

"Haustyp „Wohntraum“

Wegfall Giebelfenster im Obergeschoss und Dachgeschoss,

Dachflächenfenster statt Gaube im Dachgeschoss,

Keine Brüstungsgeländer mehr an den Fenstern im Obergeschoss.

Haustyp „Familienglück“

Wegfall Giebelfenster im Obergeschoss und Dachgeschoss, stattdessen zusätzliches Dachflächenfenster bei den Endhäusern."

e) Besser als "Ergibt sich aus Punkt 5 der Anlage.

Hierzu wird klargestellt, dass innerhalb dieser Frist nicht die gesamte Wohnanlage, sondern nur die in § 3 Abs.1 und 2 genannten Elemente vollständig fertig gestellt sein müssen.

Die Bauzeit verlängert sich, soweit die Verzögerung

- durch einen vom Käufer zu vertretenden Umstand,

- durch höhere Gewalt,

- durch Witterungseinflüsse, die Schlechtwettertage im Sinne von § 211 Absatz 4 SGB III a.F. in der Form vom 24.04.2006 darstellen und mit denen vor Vertragsabschluss nicht zu rechnen waren, verursacht wird.

Eine Verzögerung, die die Verkäuferin selbst zu vertreten hat, führt nicht zur Verlängerung der Bauzeit." wäre natürlich z.B.:

"Wird die Immobilie nicht bis spätestens XX.XX.XXXX bezugsfertig fertig gestellt, dann schuldet der Verkäufer den Käufern die Zahlung der Summe XX,XX € pro Tag der Überschreitung des vereinbarten Termins. Beiden Vertragsparteien bleibt der nachträgliche Nachweis höherer oder niedriger Schäden vorbehalten."

Höhe des Tagessatzes sollte sich nach Finanzierungsschaden ( bitte finanzierende Bank fragen ) sowie Mietausfall + Risikopuffer bestimmen."

f) Beachten Sie:

"Klargestellt wird, dass die Kosten der Gebäudeeinmessung nicht im Kaufpreis enthalten sind und der Eigentümergemeinschaft in Rechnung gestellt werden."

g)  Der Ratenzahlungsplan ist nicht sonderlich ausgeglichen. Vor allem zu grob und wenig nach Baufortschritt orientiert. Zum Ende des Baus hin fallen die Raten zu niedrig aus. Man hat dann insofern zu wenig Druckmittel an der Hand, um weiter Druck auszuüben. Wenigstens die 5 % sollte man von der ersten Rate abziehen - § 650 m BGB. 

Eine Baufertigstellungsbürgschaft ist stets sinnvoll. Sie ist bei manch größeren Anbietern inklusive. Bei weitem aber nicht Marktstandard. Die ungefähren Kosten kann bei Vergleichsplattformen ermitteln wie z.B. :

https://www.versicherungscheck24.de/baufertigstellungsversicherung/

Als Faustregel belaufen sich die Kosten für eine Baufertigstellungsversicherung auf rund 3 Prozent der Bausumme. Man kann natürlich auch andere Plattformen zum Vergleich nutzen.

h) Die Abnahme des eigenen Sondereigentums sollte man unter Hinzuziehung eines Bausachverständigen druchführen.

B) Teilungserklärung

Die Teilungserklärung regelt die Eigentums- und Nutzungsrechte sowie Kostenlasten wie Hausgeld etc.. 

Ungewöhnliches findet sich hier nichts.

C) Baubeschreibung 

Dies ist natürlich der Dreh- und Angelpunkt eines jeden Bauvorhabens und fast das wichtigste:

Sicherlich kann die technischen Details ein Anwalt nur eingeschränkt beurteilen. 

Man sollte aber stets darauf achten, ob Materialien, Hersteller, Modelllinien etc. möglichst genau beschrieben worden sind und sich der Auftragnehmer Änderungen vorbehalten hat ( "oder gleichwertig" usw. ).

Auf S. 27 unten finden Sie z.B. Dinge, die Sie trotz dem Paket "Wohntraum" noch selber einbauen müssen. 

Da scheint es hier doch noch Nachbesserungspotenzial zu geben. 

Sehr wichtig ist es m.E. auch sich jetzt schon die Musterkataloge für Fliesen, Bodenbeläge etc. vorlegen zu lassen. Öfters entspinnen sich hierüber im Nachhinein Streitigkeiten.

UU nimmt man am besten die Wohnfläche in Quadratmetern ausgeschrieben in den Kaufvertrag selber mit auf, um Unklarheiten zu vermeiden. 

Fazit: Aus Warte des Auftraggebers könnte man sicher manches anders regeln, was aber natürlich bei den meisten Bauverträgen so ist. 

Über eine Bewertung mit 5 Sternen würde ich mich freuen. Bei Nachfragen melden Sie sich bitte hier im thread. 

Mit freundlichen Grüßen

D. Saeger

- Rechtsanwalt -