Baubeschreibung prüfen lassen

Vergleichbar ist nicht gleichwertig – deshalb jetzt Baubeschreibung prüfen lassen!

(Lesezeit ca. 9 Minuten)

Wer privat baut oder Wohnraum durch einen Bauträger erstellen lässt, tut dies zumeist nur einmal und ist entsprechend unerfahren. Neben dem Bauvertrag in dem der Baupreis und die Termine geregelt sind, ist die sogenannte Bauleistungsbeschreibung die wichtigste Anlage zum Vertrag. In dieser Bauleistungsbeschreibung ist das Bausoll enthalten, welches beschreibt, wie die Immobilie hinsichtlich ihrer Beschaffenheit sein soll. Also das, was der Bauunternehmer oder Bauträger tatsächlich zu bauen hat. Je nachdem, wie genau oder ungenau diese Beschreibung ausfällt, sieht am Ende das Ergebnis aus.

Problematisch ist, dass der Laie viele Bauleistungen für selbstverständlich hält, was sie jedoch nicht sind. Unerfahrene Bauherren werden regelmäßig böse überrascht, wenn die Traumimmobilie am Ende doch nicht den Erwartungen entspricht – aber bei genauer Auslegung der Bauleistungsbeschreibung doch alles Beschriebene enthält.

Wenn etwa Fliesen nicht genau beschrieben sind, werden wahrscheinlich die günstigsten Fliesen verbaut, die erhältlich sind. Ungenaue Definitionen à la „weiße Fliesen in mittlerer Qualität“ sollten Sie unmissverständlich vor Vertragsschluss bemustern und mit Fabrikat und Modell benennen. Sonst zahlen Sie für Alternativfliesen bei Nichtgefallen des „Standardmodells“ einen erheblichen Mehrpreis.

Je klarer sich in der Leistungsbeschreibung zu den Arbeiten, Materialien und Qualitäten ausgelassen wird, desto geringer ist später das Diskussionspotential bei der Abnahme.

Bei der Bauleistungsbeschreibung mit einem Bauträger gilt eines besonders: Was nicht detailliert schriftlich vereinbart wurde, kann später richtig teuer werden. Deshalb gehört eine klare Bemusterung z.B. von den zu verwendenden Türgriffen, den Wandoberflächen oder anderer Ausstattungen zu den grundsätzlichen Aufgaben vor Abschluss des Vertrages mit einem Generalunternehmer oder Bauträger.

Unklare bzw. falsch angewandte Beschreibungen führen zu falschen Annahmen bei der Bauherrenschaft. Besonders tückisch ist, dass fehlende Dinge dem unerfahrenen Leser nur schwer auffallen und somit wesentliche Kostenblöcke nicht erfasst sind.

Dieser Ratgeber möchte Ihnen eine kurze Ausführung zu klassischen Fallstricken in gängigen Leistungsbeschreibungen von Bauträgern liefern. Die beschriebenen Punkte können dabei lediglich einen Auszug darstellen. Wir empfehlen Ihnen daher dringend neben der rechtlichen Prüfung des eigentlichen Bauvertrages auch eine „Technische Prüfung der Bauleistungsbeschreibung“ durchführen zu lassen. Nur so können Sie gewährleisten, dass Sie tatsächlich auch das erhalten, was Sie sich als Laie von Ihrem zukünftigen Eigenheim vorstellen. Die meisten kostspieligen Nachträge im Neubau resultieren aus Definitionslücken und falschen Vorstellungen auf Seiten der Bauherren. Lassen Sie sich über Unklarheiten und Regelungslücken aufklären. Durch unsere technische Prüfung werden Sie auf spezielles Nachtragspotential hingewiesen, über das sich der Laie keine Gedanken macht, was jedoch bei einem Experten die Alarmglocken schrillen lässt.

 

Das Wichtigste in Kürze

• Definieren Sie, was Ihnen wichtig ist. Genaue Produkte und Ausstattungsdetails müssen namentlich benannt werden.
• Je ungenauer die Beschreibung, desto minderwertiger wird das Ergebnis.
• Bemustern Sie sichtbare Flächen. Lassen Sie sich Arbeitsproben oder einzusetzende Materialien zur Ansicht vorlegen.
• Prüfen Sie, ob die Immobilie einzugsfertig ist, oder noch Leistungen beim Innenausbau und der technischen Ausstattung fehlen.
• Bringen Sie unbedingt in Erfahrung, ob im Baupreis alle Kosten für einen funktionierenden Gebäudebetrieb enthalten sind.

Inhalt

1. Problematische Inhalte – allgemeine Vorbemerkungen und Grundsätze
   1.1 „Schlüsselfertig“ - die ungeklärte Werbefloskel
   1.2 Abschließende Anmerkung zu den Grundsätzen von Bauleistungsbeschreibungen
2. Bausoll
   2.1 Baugrube und Erdarbeiten
   2.2 Sanitärinstallation
   2.3 Oberflächenfinish (Böden / Wände / Decken)
   2.4 Fenster und Türen
   2.5 PKW-Stellplatz
   2.6 Zu guter Letzt – die Endreinigung
3. Tipps zum Schluss

1. Problematische Inhalte - allgemeine Vorbemerkungen und Grundsätze
 

1.1 „Schlüsselfertig“ – die ungeklärte Werbefloskel

Der Begriff „schlüsselfertig“ ist rechtlich nicht geklärt. Wahrscheinlich gibt es mindestens so viele Gerichtsverfahren um diese Begrifflichkeit, wie Bauträger mit dem Begriff „schlüsselfertig“ werben. Unter „schlüsselfertig“ versteht der Laie, dass ihm eine Immobilie erstellt wird, die er mit der Schlüsselübergabe bewohnen kann.

Von Bewohnbarkeit kann aber nicht die Rede sein, wenn die Baufirma unter „schlüsselfertig“ ausschließlich die Erstellung von Tragwerk und Gebäudehülle mit Fenstern und Türen versteht. Zugegeben: Dieser extreme Fall kommt zum Glück selten vor, Sie dürfen jedoch nicht glauben, dass „schlüsselfertig“ mit „bezugsfertig“ gleichzusetzen ist. Die Vorstellungen von den Innenausbauarbeiten und der technischen Gebäudeausstattung (Heizung, Sanitär, Lüftung) können bei dem Begriff „schlüsselfertig“ sehr weit auseinandergehen.

Folgende Kostenfallen lauern regelmäßig bei Verwendung des Begriffs „schlüsselfertig“:

• Innenausbau ungeklärt bzw. nur unvollständig enthalten.

• Technische Ausstattung, insbes. Heizung und Sanitärobjekt nicht oder unvollständig enthalten.

• Erschließungskosten nicht enthalten.

• Außenbereich, Pflasterflächen, Wege und Garten gehören nicht zur Bauleistung.

• Sind die Gebühren und Hausanschlusskosten enthalten? Sind die begleitenden Leistungen für die Hausanschlüsse enthalten?

• Sind die Übergabepunkte für Versorgungsleitungen definiert? Befinden sich die Übergabepunkte beim Versorger und werden diese durch den Versorger erstellt?

• Wer trägt die Kosten für behördliche Genehmigungen?

• Sind die Aufwendungen für die notwendige Baustelleneinrichtung oder die Baunebenkosten im Baupreis enthalten? Oder bildet der Baupreis lediglich den Preis für die Bauhauptleistung ab?

1.2 Abschließende Anmerkung zu den Grundsätzen von Bauleistungsbeschreibungen

Gerne wird in Bauleistungsbeschreibungen insbesondere durch den Bauträger vereinbart, dass die Ausführung der Baumaßnahme gemäß der zum Zeitpunkt der Auftragsvergabe gültigen Gesetze, Normen und Vorschriften erfolgt. Diese Festlegung in der Leistungsbeschreibung befreit den Ausführenden von seiner Pflicht zum (ggf. wesentlich späteren) Zeitpunkt der Bauabnahme die Erstellung nach aktuellen Gesetzen und Normen abzuschließen. Beispiel: Die Anforderungen zum Wärmeschutz werden seitens des Gesetzgebers vor Fertigstellung der Baumaßnahme (über den Jahreswechsel) verändert. Prinzipiell muss der Ausführende nun die Bauherrenschaft darüber informieren und optional eine Anpassung nach aktueller Norm realisieren. Wird die Bauherrenschaft nicht informiert, so hat Sie bei Abnahme ein Recht auf Anpassung zu Lasten des Ausführenden. Mit der oben genannten Vereinbarung verlieren Sie Ihr Recht auf Information durch den Bauträger und verpassen damit ggf. eine sinnvolle Anpassung.

2. Bausoll

2.1 Baugrube und Erdarbeiten

Das Baugrundrisiko (z.B. Überprüfung auf Kampfmittel, Altlasten, etc.) liegt grundsätzlich beim Bauherrn. Sollte beim Bauherrn komplette Unwissenheit über die Baugrundverhältnisse vorliegen, sind Risikopositionen des Leistungsverzeichnisses (z.B. Ausbau und Entsorgung von kontaminiertem Erdreich) vor Beginn der Arbeiten zu bepreisen.

Ferner sollte, wenn ein Eigenheim mit Keller gebaut werden soll, die Grundwassersituation geklärt sein. Eine zusätzlich notwendige Baugrubensicherung mit Wasserhaltung kann die Finanzierung Ihres Bauvorhabens sprengen.

Berücksichtigen Sie bei Grenzbebauungen die notwendigen Unterfangungen von Nachbargebäuden. Diese sind zum einen sehr teuer und erfordern zum anderen die Zustimmung Ihres Nachbarn. Zusätzlich gehen diese Maßnahmen mit umfangreichen Beweissicherungsmaßnahmen einher, die ebenfalls mit hohen Kosten verbunden sind.

2.2 Sanitärinstallation

Achten Sie in Ihrer Bauleistungsbeschreibung auf die Errichtung einer betriebsfertigen Installation mit Kalt- und Warm(!)wasserleitungen. Ausschließlich die Zuleitung von Trinkwasserleitungen in den Sanitärbereich kann mitunter bedeuten, dass lediglich Kaltwasser vorgehalten wird und die Warmwasserbereitung vor Ort mittels Durchlauferhitzern erbracht werden soll.

Gerade im Sanitärbereich sind die preislichen Differenzen zwischen hochwertiger Keramikausstattung und Billigkeramik enorm. Bei gehobenen Ansprüchen sollten Sie auf jeden Fall Marke und Modell der Sanitärausstattung definieren. Gleiches gilt z.B. für die Armaturen in der Küche.

Beispiel: „Zugesichert wird der Einsatz von bekannten Markenprodukten in der Sanitärausstattung.“ Diese Vereinbarung sagt nichts über die endgültig einzubauenden Teile aus. Rechnen Sie keinesfalls mit hochpreisigen Produkten z.B. von Villeroy & Boch. Wenn Sie Wünsche haben, fixieren Sie diese schriftlich in der Leistungsbeschreibung.

Gegebenenfalls werden in der Ausschreibung bereits Referenzprodukte genannt. In ungenau formulierten Bauleistungsbeschreibungen finden sich oft Beschreibungsvarianten wie: „Produkt XZY oder vergleichbar“. Hier ist größte Vorsicht geboten. Das Wort „vergleichbar“ ist nicht mit „gleichwertig“ zu verwechseln. Was miteinander vergleichbar ist, muss nicht gleichwertig sein! Beispiel: Gold ist mit Kupfer hinsichtlich seiner Eigenschaften als sehr gut stromleitendes Metall zwar vergleichbar, aber doch hinsichtlich seiner Wertigkeit stark unterschiedlich.

Abschließend noch ein Klassiker der Bauträger: Gehört die Duschkabine zum Leistungsumfang? Dieses mitunter teure Ausstattungsdetail fällt allzu oft unter den Tisch. Daher: Verhandeln Sie mit dem Bauträger über die Aufnahme der Duschkabine in die Baubeschreibung!

2.3 Oberflächenfinish (Böden / Wände / Decken)

Wie bei den Ausstattungsgegenständen gilt auch hier: Bemustern Sie exakt die einzusetzenden Oberflächen. So ersparen Sie sich Diskussionen und Sie wissen, was Sie später erwarten dürfen.

Für die Bodenflächen sollten Sie ggf. hinsichtlich der Ebenheiten mit der ausführenden Firma eine Regelung über erhöhte Anforderungen treffen. Die normalen Toleranzen nach DIN 18202 sind insbesondere bei modernen großformatigen Bodenfliesen spürbar.

Gerade bei Fliesen können fehlende Vereinbarungen bzw. ungenaue Definitionen zu Unstimmigkeiten führen. Sollten etwa „neutrale Fliesen“ vereinbart worden sein, so dürfen Sie sich nicht wundern, wenn Sie kleinformatige Billigfliesen in einer ungeliebten Graumelierung anno 1980 erhalten. „Neutrale Fliesen“ heißt nicht „weiße Fliesen“!

Auch bei den Wänden und Decken weichen Erwartungen und Endergebnis oftmals voneinander ab. Die Ebenheiten und Ausführungsqualitäten von geputzten Innenwänden werden in Qualitätsstufen von Q1 bis Q4 eingeteilt. Je höher, desto teurer. Sollten Sie aber nichts vereinbart haben, dürfen Sie sich nicht über Buckel und Unebenheiten wundern. Diese sind bis zu einem gewissen Grad je nach Qualitätsstufe erlaubt.

Darüber hinaus sollten Sie an das Finish der Wände und Decken denken. Sollen die Wände nur malerfertig sein, oder mit Tapeten oder gar Malervlies ausgeführt werden? Werden die Tapeten noch mal durch den Bauunternehmer gestrichen, oder gehört das später zu Ihren Aufgaben?

2.4 Fenster und Türen

Wenn Sie eine Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses erwerben, sollten Sie hinterfragen, welche Klimaklasse für die Wohnungsabschlusstür gewählt wird. Entscheidend für die Wohnqualität ist ferner die Vereinbarung eines entsprechenden Schallschutzes. Heute gilt der erhöhte Schallschutz als Stand der Technik, sofern keine Festlegung getroffen wird.
Wenn Sie mit dem Errichter Ihrer Immobilie über die Außentüren verhandeln, dann sollten Sie sich auch noch den Einbruchsschutz Gedanken machen. Für Fenster und Türen gibt es genormte Einbruchswiderstandsklassen. Diese sollten Sie bereits jetzt vereinbaren, da Nachrüstungen unnötig teuer sind und oftmals die Optik und Handhabung der Tür- und Fensterelemente negativ beeinträchtigen.

Auch die Innentüren sollten Sie einschließlich der Türgriffgarnituren bemustern.
 

2.5 PKW-Stellplatz

„Zu jeder Eigentumswohnung wird ein zugehöriger PKW-Stellplatz errichtet.“ Wird die Erstellung zugehöriger Stellplätze für die Autos der neuen Wohnungseigentümer mit in der Leistungsbeschreibung aufgeführt, ist zu beachten, wie ein PKW definiert wird. Beachten Sie, dass die Landesbauordnungen nur Aussagen zu den Grundflächen sowie den Durchfahrtshöhen treffen. Werden aber Parkierungseinrichtungen, wie z.B. Doppelparkeranlagen errichtet, so sind die lichten Durchfahrtshöhen nicht maßgeblich für die finalen Einstellhöhen. Innerhalb solcher Doppelparkereinrichtungen sind Einstellhöhen von 1,50 m nicht unüblich. Das wird dann für die Fahrer der beliebten SUV`s problematisch. Klären Sie also vorab die tatsächlichen Einstellhöhen der zu Ihrer Immobilie gehörenden Stellplätze.
 

2.6 Zu guter Letzt – die Endreinigung

Damit Sie mit ungetrübter Freude in eine schöne und helle neue Immobilie einziehen können, sollten Sie auch eine End- oder Übergabereinigung mit in die Bauleistungsbeschreibung verhandeln. Dann können Sie tatsächlich zum Übergabetermin mit den Möbelpackern im Schlepptau erscheinen und müssen nicht erst eine aufwendige Komplettreinigung starten. Denn für große Reinigungsaktionen bleibt bei einem Umzug meist keine Zeit.

3. Tipps zum Schluss

Abschließend möchten wir Ihnen noch einige Tipps mit auf den Weg geben:

Machen Sie sich Gedanken zur Haus- oder Wohnungsaufteilung. Vergleichen Sie die geplanten Wege (Küche zum Esszimmer, Schlafzimmer zum Bad, etc.) mit Ihren heutigen Gewohnheiten. Ist die Aufteilung architektonisch sinnvoll? Beachten Sie, dass Fertighaus-Ersteller zur Kostenreduzierung alle Versorgungsleitungen bündeln, um Leitungslängen zu sparen. Dies hat ggf. Nachteile für Ihr späteres Nutzungsverhalten.

Überprüfen Sie bei der Aufteilung auch mögliche Entwicklungen, die für Sie derzeit undenkbar sind. Denken Sie dabei am besten in Szenarien wie diesen: Aus dem geplanten zweiten Kind werden Zwillinge. Oder: Sie erleiden einen Unfall und leben fortan im Rollstuhl.
Können Sie in dieser Situation weiterhin in der Immobilie bleiben oder benötigen Sie mehr Flexibilität?

Denken Sie bei der Hausaufteilung auch an Optionen für spätere Zeiten. Lässt sich bspw. eine Trennung der Wohnbereiche für eine Vermietung kostengünstig realisieren? Wenn Ihre Kinder aus dem Haus sind, kann diese Möglichkeit für Sie interessant sein, sofern sie sich dann ohne allzu großen baulichen Aufwand realisieren lässt.

Prüfen Sie auf ausreichende Versorgungsleitungen. Entspricht das Leitungsangebot heutigen und zukünftigen Ansprüchen? Berücksichtigen Sie, dass zukünftige Datenvolumen und Technologiegewohnheiten ausreichende Strom- und Internetversorgung benötigen. Prüfen Sie insbesondere Ihre Wünsche und Anforderungen hinsichtlich von „Smart Homes“.

Oben wurde bereits darauf hingewiesen, dass Sie einzubauende Qualitäten, die nicht mittels Modell und Produktbezeichnung klar definierbar sind, bemustern sollten. Bestehen Sie bereits im Vorfeld darauf. Hierzu aber noch eine wichtige Information: Das Anlegen einer Musterfläche macht diese Musterfläche zum Referenzwert. Das heißt im Umkehrschluss: Ist die Musterfläche unsauber und unordentlich erstellt worden, so ist dies auch eine vereinbarte Toleranz für die spätere Ausführung. Wenn also in der Referenz-Musterfläche von 1 m² für den Außenputz mehrere ungewollte Kellenschläge eingearbeitet wurden, können Sie bei der Abnahme der Fassade nicht bemängeln, dass die Wand Kellenschläge hätte. Das haben Sie mit der Musterfläche selbst vereinbart!

Wir hoffen, dass wir Ihnen mit diesem Ratgeber und den oben genannten Auszügen einen Einblick in die Unwägbarkeiten und Definitionsspielräume bei Bauleistungsbeschreibungen geben konnten. Sie nehmen mit dem Bau Ihrer Immobilie eine große finanzielle Last auf sich, die Sie die nächsten Jahre begleiten wird. Daher sollte das Ergebnis mit dem übereinstimmen, was Sie sich vorstellen.

Lassen Sie deshalb nicht nur den Bauvertrag selbst, sondern auch die zugehörige Bauleistungsbeschreibung durch einen Experten überprüfen, damit Sie sich wirklich auf den Einzug in Ihre neue Immobilie freuen können.

Dieser Ratgeber wurde von unserem Bausachexperten Wiland Kling verfasst.
 

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