Kauf eines historischen Gebäudes mit 4 Parteien mit Wohnberechtigungsschein

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Gerne habe ich wie gewünscht für den Festpreis von 149 EUR den notariellen Entwurf geprüft. Vorab zu Ihrer Frage: Selbstverständlich könnten noch Zusicherungen der Verkäuferin aufgenommen werden dahingehend, dass bestimmte Mängel nicht vorliegen. Allerdings bedarf es dazu des Einverständnisses der Verkäuferin. Einseitig können solche Zusatzvereinbarungen nicht in den Notarvertrag eingebracht werden. 

Sollte die Verkäuferin Ihnen aber Mängel arglistig verschweigen, so haftet sie ohnehin aufgrund von § 444 BGB trotz Haftungsausschlusses gem. § 4 des Notarvertrags. Der dort vorhandene Haftungsausschluss ist bei Gebrauchtimmobilien grundsätzlich zwar zulässig. Auffällig ist allerdings, dass auch Fälle von grober Fahrlässigkeit von einer Haftung ausgenommen sein sollen. Nur im Falle von Vorsatz haftet nach der derzeit vorgesehenen Regelung die Verkäuferin. Das ist meines Erachtens zu weitgehend, da auch im Falle von grober Fahrlässigkeit, wenn der Verkäuferin also durch grobes Verschulden Mängel oder etwa eine eingetragene Baulast unbekannt geblieben sind, eine Haftung bestehen müsste wie im Falle des Vorsatzes. Es ist allerdings allein eine Verhandlungssache, ob die Verkäuferin zu einer weitergehenden Haftung bereit ist. Einen rechtlichen Anspruch darauf haben Sie leider nicht. Sie sollten dem Notar aber mitteilen, dass ein Haftungsausschluss auch bei grober Fahrlässigkeit die Verkäuferin einseitig bevorzugt und er zur Unparteilichkeit und Neutralität verpflichtet ist.

Wegen der übernommenen Belastung in § 5 sollten Sie sich genau informieren, was diese Belastung beinhaltet. Der Notar sollte Ihnen noch die Bewilligungsurkunde beschaffen, in der die genauen Rechte der Stadt Husum bezüglich der Nutzungsbeschränkung in Abteilung II verzeichnet sind. Auch das Baulastenverzeichnis sollte von Ihnen vorsorglich eingesehen werden, da darin unliebsame Überraschungen vorhanden sein könnten wie (wertmindernde) Abstandsübernahmen zugunsten der Nachbargrundstücke. Rufen Sie dazu beim zuständigen Bauordnungsamt an und bitten Sie um unverzügliche Einsicht. Die Gebühren dafür halten sich im Rahmen, in der Regel 80-100 EUR.

Nun aber der Reihe nach:

Sie beabsichtigen gem. Abschnitt I den Erwerb des Vierfamilienhauses Wasserreihe 21 in Husum, das in Abteilung III des Grundbuchs noch mit Hypotheken zugunsten der Wohnungsbaukreditanstalt des Landes Schleswig-Holstein in Kiel belastet ist. Diese Eintragungen sind bei Vollzug des Kaufs zu löschen. Dies ist allerdings nur dann möglich, sofern der Kaufpreis für die Ablöse ausreicht. In Höhe der Ablösesumme ist der Kaufpreis nicht an die Verkäuferin, sondern - gemäß den Vorgaben in der notariellen Fälligkeitsmitteilung - an die Gläubigerin zu zahlen. Es wäre daher gut zu wissen, wie hoch diese Hypotheken noch valutieren, damit der Vollzug des Kaufs nicht steckenbleibt bzw. daran scheitert, dass eine Löschungsbewilligung für diese Hypotheken nicht erteilt wird.

in Abschnitt II § 1 sind die Vertragsparteien benannt. Wegen § 1365 BGB versichert die Verkäuferin, dass sie noch weiteres Vermögen hat, so dass eine Zustimmung ihres Ehemannes nicht erforderlich ist. in § 2 ist der Kaufpreis sowie die Fälligkeit des Kaufpreises geregelt. Danach brauchen Sie den Kaufpreis erst dann zu überweisen bzw. die Überweisung erst dann zu veranlassen, wenn eine Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen ist, die erforderlichen Negativattete über etwa bestehende gemeindliche Vorkaufsrechte eingeholt worden sind sowie die Löschungsbewilligung für die Hypotheken vorliegt. Voraussetzung ist desweiteren der Zugang der notariellen Fälligkeitsmitteilung sowie die Räumung, die aber nicht vom Notar überprüft wird. 

Es sollte vereinbart werden, dass die Fälligkeitsmitteilung per Einschreiben zu versenden ist. Die Zahlungsfrist von nur einer Woche ab Zugang erscheint etwas knapp, üblich sind zehn bis vierzehn Tage. Dies ist wichtig, weil Sie nach Ablauf dieser Frist in Verzug geraten würden und neben Verzugszinsen auch einen etwa eintretenden Schaden ersetzen müssten (z.B. Einschaltung eines Anwalts).

Laut § 3 erhalten Sie die Mietverträge. Sie treten vollumfänglich in die Rechte und Pflichten aus diesen Verträgen ein und erhalten bei Übergabe (mit Kaufpreiszahlung) auch die Mietsicherheiten. Es fehlen allerdings Regelungen zur Abrechnung der Nebenkosten. Stichtag sollte auch insoweit die Kaufpreiszahlung sein.

Zu den §§ 4 und 5 siehe bereits oben.

Die Regelung in § 6 ist zu Ihren Gunsten, da alternativ auch die sogenannte Bescheidslösung gängig ist, nach der nach Übergabe eingehende Bescheide von Ihnen zu tragen wären, unabhängig vom Zeitpunkt der Erstellung der Anlagen. Die Lösung, dass nur ab Vertragsschluss begonnnene Arbeiten von Ihnen zu tragen sind, ist daher zu Ihren Gunsten.

Bei der Übergabe in § 7 ist die Stichtagsregelung im Falle der vorzeitigen Kaufpreiszahlung zu Ihren Lasten. Allerdings ist es unwahrscheinlich, dass bis zum 1.8.18 alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen werden, so dass dieses Risiko hinnehmbar ist.

Im Hinblick auf die Räumungs- und die Übergabepflicht könnte zu Ihren Gunsten noch eine Vertragsstrafe und eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung aufgenommen werden. Auch dies ist Verhandlungssache. Allerdings ist im Hinblick auf die bestehenden Mietverhältnisse eine Räumung ohnehin nicht so recht realisierbar, allenfalls bezüglich der Gemeinschaftsflächen. Ferner dürfte die Verkäuferin dann ihrerseits ebenso eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung bezüglich der Kaufpreiszahlung von Ihnen verlangen. Es ist für beide Seiten daher "entspannter", es insoweit bei den vorliegenden Regelungen zu belassen.

in § 8 ist die Einigung über den Eigentumsübergang enthalten. Der Notar macht von der sogenannten Kopierlösung Gebrauch, so dass Sie zunächst nur Abschriften ohne diese "Auflassung" erhalten werden und erst nach nachgewiesener Kaufpreiszahlung mit Auflassung. Dies dient dem Schutz der Verkäuferin vor vorzeitigem Eigentumsverlust.

In § 9 ist die Eintragung Ihrer Auflassungsvormerkung geregelt. Im Falle des Verzugs mit der Kaufpreiszahlung und des daraufhin erklärten Rücktritts der Verkäuferin kann diese Vormerkung allerdings wieder gelöscht werden. Sie können dies verhindern, wenn Sie den Nachweis erbringen, dass Sie zumindest einen Teil des Kaufpreises gezahlt haben. Nach neuestem Standard wird insoweit eher mit der sogenannten auflösend bedingten Vormerkung gearbeitet. Doch diese ist für Sie eher ungünstig.

§ 10 enthält die für eine etwa durch Sie eingeschaltete Bank zur Finanzierung des Kaufpreises die nötige Belastungsvollmacht. Die Regelungen sind üblich. Fragen Sie insoweit gegebenenfalls aber Ihre Bank. Überhaupt sollten - falls erforderlich - die zur Bestellung der Grundschuld erforderlichen Bankunterlagen rechtzeitig vor Beurkundung beim Notar eingereicht werden, damit der Notar die Grundschuldbestellung ebenfalls vorbereiten kann und Sie nicht zweimal zum Notar müssen.

Durchführungsvollmacht und Kostenregelung in §§ 11 und 12 sind normal und nicht zu beanstanden. Ungewöhnlich ist die Verpflichtung zur sofortigen Zahlung der Grunderwerbsteuer, so etwas sehe ich zum ersten Mal. Dies dient letztlich aber dazu, dass Sie schnell Eigentümer des Objekts werden. Offenbar möchte die Verkäuferin das Objekt "loswerden", nicht mehr als Eigentümerin haften.

In § 13 findet sich ein Vertrag zugunsten Dritter, nämlich zugunsten der Maklerin. Die Maklerin kann danach auch aus dieser Urkunde von Ihnen die vereinbarte Provision verlangen. In diesem Punkt zeigt sich, dass der Notar dem Makler nahesteht, da ein solcher Vertrag zugunsten des Maklers im notariellen Immobilienkaufvertrag inzwischen unüblich ist. Man belässt es gewöhnlich bei einer rein deklaratorischen Erklärung dahingehend, dass Sie anerkennen, dass der Vertrag unter Vermittlung der Maklerfirma zustandegekommen ist. Der hier vorgesehene Vertrag zugunsten Dritter erleichtert der Maklerin die Durchsetzung des Mäklerlohns.

Der Notarauftrag in Abschnitt III ist normal. Die notariellen Belehrungen und Hinweise in Abschnitt IV mache ich mir zueigen. Auch ich erbringe keine steuerliche BEratung, hierfür ist Ihre Steuerberaterin oder Ihr Steuerberater zuständig. Bitte beachten Sie insbesondere, dass alle Vereinbarungen mit der Verkäuferin beurkundet werden müssen, nichtbeurkundete Nebenabreden machen den Vertrag insgesamt unwirksam, siehe dazu auch meinen Beitrag unter https://www.anwalt.de/rechtstipps/schwarzkauf-und-nichtigkeit-beim-immobiliengeschaeft_114032.html

Das Abtretungsverbot in Abschnitt V schützt die Verkäuferin vor unliebsamen Vertragspartnern. Sie können nicht ohne Zustimmung der Verkäuferin unmittelbar nach Eintragung Ihrer Auflassungsvormerkung das Objekt einfach weiterverkaufen. Das geht erst nach Vollzug des Eigentumserwerbs. Schließlich ist auch die sogenannte salvatorische Klausel am Ende in Ordnung. Sie nützt im Zweifel zwar nichts, da wegen § 139 BGB eine Teilnichtigkeit regelmäßig die Gesamtnichtigkeit zur Folge hätte. Als sogenannte "Angstklausel" ist sie aber beliebt und auch unschädlich.

Ich hoffe, dass Ihnen diese Vertragsprüfung nützt. Sollte etwas unklar sein, so fragen Sie gerne nach, damit Sie auf jeden Fall rundum zufrieden mit dieser Beratung sind. 

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann

Rechtsanwalt