Kauf ETW incl. Garage => Vermietung Garage
Beantwortet von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin gerade dabei eine Miteigentumsanteil an einem Mehrfamilienhaus zu erwerben (1. Entwurf notarieller Vertrag liegt bereits vor), zu diesem Miteigentumsanteil gehört auch eine Garage (massiv) auf gleichem Grundstück. Die ETW möchte ich zunächst selber nutzen (eine spätere Vermietung der Wohnung ist wahrscheinlich), die Garage würde ich gerne sofort vermieten.
Das die Erträge aus der Vermietung der Garage einkommensteuerpflichtig sind, ist mir klar.
Meines Wissens sind sie grundsätzlich auch umsatzsteuerpflichtig, es gibt aber hierfür meines Wissens. eine Bagatellgrenze (wie hoch)?
Als Werbungskosten kann ich meines Wissens u.a. die Kosten der Finanzierung und die AfA des anteiligen Kaufpreis (ohne Grundstücksanteil) geltend machen (ggf. auch anteilige "Nebenkosten" aus dem gesamten Miteigentumsanteil?).
Bzgl. der Höhe des Anschaffungspreises wäre ich bei der Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag ja noch "frei", oder?
Gibt es hier außer ggf. Bodenrichtwerten Orientierungspunkte? Wie hoch wäre die anzusetzende AfA für die Garage? Ein separates Konto nur für den Kaufpreis der Garage i.R. der Finanzierung ist nicht erforderlich? Gibt es I.E. sonst noch irgendetwas zu beachten? Vielen Dank.
MfG C. D.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Sehr geehrter Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich möchte Ihnen nachfolgend im Rahmen einer Erstberatung einen Überblick über die steuerlichen Besonderheiten Ihres vorgetragenen Sachverhalts geben:
Grundsätzlich gilt:
Die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen (v.a. Parkplätzen, Garagen) ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Dies gilt unabhängig von der Dauer der Vermietung (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG).
Kurz zur späteren Vermietung mit der Wohnung:
Die Vermietung kann jedoch - aus systematischen Gründen - steuerlich unbelastet bleiben, wenn sie umsatzsteuerlich gar nicht als eigenständige Leistung, sondern nur als ein untergeordnetes Element einer anderen Leistung (Nebenleistung) anzusehen ist; bspw. ist die Garagenmiete automatisch dann umsatzsteuerfrei, wenn sie als Nebenleistung zu einer steuerfreien Grundstücksvermietung (§ 4 Nr. 12a UStG) anzusehen ist, z.B. wenn zu einer vermieteten Wohnung auch ein Garagenstellplatz für ein Auto gehört. Für die Annahme, dass die Vermietung einer Garage eine bloße Nebenleistung darstellt, ist allerdings ein räumlicher Zusammenhang zwischen Stellplatz und Grundstück erforderlich.
Für die Vermietung von Garagen und Abstellplätzen gilt der Umsatzsteuersatz von 19 %.
Von der vereinnahmten Umsatzsteuer kann die Vorsteuer von Betriebskosten, Reparaturen oder Ähnliches in Abzug gebracht werden.
Wenn Sie außer der Vermietung der Garage nicht unternehmerisch tätig sind, dann gilt:
Die Umsatzsteuer wird jedoch nicht erhoben, wenn die Voraussetzungen des § 19 UStG (Kleinunternehmerregelung) vorliegen, d. h. der Umsatz zuzüglich der darauf entfallenden Steuer im vorangegangenen Kalenderjahr 17.500 EUR nicht überstiegen hat und im laufenden Kalenderjahr 50.000 EUR voraussichtlich nicht übersteigen wird.
Einkommen steuerlich gehören die Einkünfte aus der Vermietung einer Garage zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Die anteiligen Betriebskosten, Verwaltungskosten, Reparaturen oder Ähnliches gehören zu den jährlichen Aufwendungen (also auch die anteilige "Nebenkosten" aus dem gesamten Miteigentumsanteil).
Um die Anschaffungskosten direkt zuordnen zu können, ist eine separate Aufteilung im Kaufvertrag auf Wohnung und Garage sinnvoll. Ein separates Finanzierungskonto ist meines Erachtens nicht notwendig, die Zinsen kann man ja bei einer einheitlichen Finanzierung gut auf die Anschaffungskosten aufteilen.
Die anteiligen Kosten für den Notar und Grunderwerbsteuer sind Aufwendungen. Sie gehören zu den Anschaffungskosten der Garage und wirken sich über die Afa aus.
Für die Garage sind die Anschaffungskosten vermindert, um den Grund/Boden-Anteil- über die Nutzungsdauer zu verteilen.
Grundsätzlich werden die Aufwendungen für eine Garage, Carport oder Stellplatz nur zusammen mit dem Gebäude oder der Eigentumswohnung abgeschrieben werden, ebenso bei nachträglicher Errichtung der Garage (BFH-Urteil vom 28.6.1983, VIII R 179/79, BStBl. 1984 II S. 196).
Die Ausnahme wie in Ihrem Fall:
Frei stehende zu einem Mehrfamilienhaus gehörende Garagen sind eigenständige unbewegliche Wirtschaftsgüter.
Somit gibt es für die Garage eine eigene Abschreibung, wenn wie in Ihrem Fall Sie zum Beispiel die Eigentumswohnung selbst nutzen und nur die Garage vermieten. (BFH-Urteil vom 22.9.2005, IX R 26/04, BStBl. 2006 II S. 169). Abschreibung: linear mit 5 % über 20 Jahre - siehe z. Bsp.Abschreibungstabelle zu AfA-Tabelle Vertrieb von Erdölerzeugnissen aus der AfA-Tabelle zur Abschreibung, Abschnitt 2.1.2, Parkhäuser und Garagen auf eigenem Grundstück, Unterabschnitt 2.1.2.2
Ein Hinweis
Steuernummer und fortlaufende Vertragsnummerierung
In Geschäftsraummietverträgen – dazu gehören auch separat abgeschlossene Garagenmietverträge –, bei denen der Vermieter zur Umsatzsteuerpflicht nach § 9 UStG optiert hat, ist der Vermieter seit 1.1.2004 verpflichtet, im Kopf des Mietvertrags die Steuernummer und eine fortlaufende Nummerierung der Verträge anzugeben.
Zum Kaufpreis der Garage ist zusagen:
Dieser berechnet sich nicht immer über den qm-Preis wie die Immobilie.
Bei Garagen entscheidet die Mikrolage bzw. das Mikroumfeld sehr viel stärker über den real erzielbaren Verkaufswert.
Hier füge ich Ihnen eine Anlage zur Bewertung von Wohnungseigentum in der Umgebung von Ahrweiler, siehe unter 3.3.1. Auch hier wird von Erfahrungswerten gesprochen.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen und konnte Ihnen einen ersten Überblick über die Problematik verschaffen.
Mit freundlichen Grüßen
Jeannette Uhlig, Steuerberaterin
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Kommentare
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vielen Dank! Folgende Rückfragen:
1. Ist der Grundstücksanteil mit pauschal 20% vom Anschaffungswert (Kaufpreis zzgl. aktivierte Nebenkosten) abzuziehen oder wie geht man vor (Standort ist Dinslaken)?
2. Das mit der Optierung nach § 9 UStG habe ich nicht verstanden?
3. Ich bin mir nicht ganz im Klaren, welche Betriebskosten für die Einheit ich anteilg als Werbungskosten für die Garagenvermietung ansetzten kann. Nur Instandhaltungsrücklagen, Verwalterkosten etc oder auch Verbrauchskostenm, wie Wasser, Strom, Heizung?
Vielen Dank!
zu Ihren Nachfragen:
1. Aufteilung Grund und Boden/Gebäude
Die Finanzverwaltung berechnet den Grund- und Bodenanteil nach einem bestimmten Verfahren. Dieses ist sehr komplex. Ich habe Ihnen als Hilfestellung, zwei Sachen beigefügt, die die Finanzverwaltung gerade im Sept. letzten Jahres für die Allgemeineit herausgebracht hat, beigefügt:
Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen eine Arbeitshilfe als xls-Datei zur Verfügung, die es unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung.
Als geschätzter Richtwert für den Grund- und Bodenanteil würde ich auch erst einmal rd. 20 % ansetzen. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten (Kaufpreis) zzgl. der Nebenkosten wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer etc.
2. Optieren nach § 9 UStG können Sie nur, wenn Sie auf die eigentlich umsatzsteuerfreie Vermietung verzichten und die Vermietung dann steuerpflichtig ist. Aber bei Ihnen ist es bei der Vermietung ja von vornherein eine steuerpflichtige Vermietung.
Gemeint war von meiner Seite, dass Sie bitte beachten müssen - wie auch ein Vermieter, der nach § 9 UStG optiert - dass Ihr Mietvertrag eine Steuernummer und eine fortlaufende Nummer wie bei einer Rechnung nach § 14 Abs. 4 UStG hat.
Der einfachheithalber folgendes:
Für umsatzsteuerliche Zwecke wird nämlich der Vertrag als Rechnung - gegebenenfalls in Verbindung mit Zahlungsbelegen für die jeweiligen Leistungsabschnitte - anerkannt, sofern der Vertrag denn alle Rechnungspflichtangaben des § 14 Absatz 4 UStG enthält:
3. Betriebskosten
In Ihre Anteilsberechnung von der Hausverwaltung gehört die Garage doch auch dazu, oder? So dass dieser prozentuale Anteil von umlagefähigen Aufwendungen auch Betriebskosten der Garage eigentlich sind. Ansonsten hat die Garage eine eigene Stromleitung, Licht? Wie wird das abgerechnet? Kann der Mieter der Garage Wasser aus der Leitung der Allgemeinheit nutzen oder ist dort eine separate Wasseruhr? Hier werden also Betriebskosten sowohl individuell als auch prozentual von den Gemeinschaftskosten abgerechnet.
Anmerkung: Die Instandhaltungsrücklage sind keine Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung, bitte immer nur die Instandhaltungsaufwendungen des jeweiligen Jahres.
Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen hinreichend beantworten und wünsche Ihnen einen angenehmen Abend.
Mit freundlichen Grüßen
Jeannette Uhlig