Steuer 2017 Vermietung
Fragestellung
Vielen Dank für Ihr Angebot, welches ich hiermit gerne annehme. Bitte kontaktieren Sie mich schnellstmöglich, um die Details abzustimmen.
Kontaktdaten:
07655-930511
H.-boell@t-online.de
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Meine ursprüngliche Anfrage:
Sehr geehrter Herr Färber,
in 2017 habe ich eine Wohnung in meinem Haus als vermietbare Ferienwohnung ausgebaut.
Invest voraussichtlich ca. 20.000 €.
In 2017 noch keine Einkünfte aus Vermietung.
Die FEWO wird ab ca. 2.Quartal 2018 je nach Nachfrage vermietet.
Frage:
Kann ich in der kommenden Steuererklärung 2018 für 2017 den o.g. Betrag (20T€) geltend machen, obwohl noch keine Einnahmen aus Vermietung da sind?
Oder muss der Betrag über mehrere Jahre (wieviele?) abgeschrieben werden? Wenn ja, dann schon mit 2017 beginnend?
Mein eigentliches Einkommen ist unverändert, wie in der letzten Beratung durch Sie, dargestellt:
Altersrenten und Kleinunternehmen.
Erstellen Sie mir bitte ein verbindliches Angebot für Ihrem voraussichtlichen Aufwand.
Gerne können Sie auch meine Fragen bearbeiten und Ihren Aufwand dann in Rechnung stellen.
Mit freundlichen Grüßen
H. B.
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Ihr Angebot:
Sehr geehrte Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ihre Frage kann ich zum o.g. Preis bearbeiten mit ggf. weiterführenden Hinweisen für die Umsatzsteuer. Allerdings erst am Wochenende.
Passt das?
Mit den besten Grüßen
Steuerberater Patrick Färber
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von StB Fachberater f. Int. StR Patrick Färber
Sehr geehrter Fragesteller,
auf Basis Ihrer Angaben und Ihre Einsatzes kann ich Sie wie folgt orientieren:
1) Umbaukosten
- Ansatz
Die Kosten für den Umbau der Wohnung sind Herstellungskosten für die Ferienwohnung. Dabei gehe ich davon aus, dass Sie mit dem Umbau im Vergleich zu vorher ein neues Wirtschaftsgut erschaffen haben (Erweiterung oder über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentliche Verbesserung). Diese Kosten können Sie grundsätzlich nicht voll als Werbungskosten abziehen, sondern über die gesetzlich vorgesehene Abschreibungsdauer absetzen, welche bei Gebäuden 2% beträgt (d.h. über die nächsten 50 Jahre).
- Zeitpunkt
Die genannte Abschreibung können Sie ab dem Zeitpunkt geltend machen, ab dem die Wohnung in einem betriebsbereiten Zustand ist. Wenn die Wohnung also jetzt schon so besteht, dass Sie morgen Gäste begrüssen könnten, so gilt dieser Zeitpunkt als der Beginn der Abschreibung. Für 2017 könnten Sie anteilig z.B. 1/12 der Jahresabschlreibung ansetzen. Das alles setzt natürlich voraus, dass Sie in diesem Zeitpunkt auch schon die Absicht haben, die Wohnung für Einkunftszwecke zu vermieten. Das ist bei Ihnen ja der Fall. Einnahmen müssen noch nicht zwingend geflossen sein. Sie sollten das Bauende die Fertigstellung in irgendeiner Weise dokumentieren.
2) Kurze weiterführende Hinweise
- Einkunftserzielungsabsicht (EEA)
Die Behandlung von Ferienwohnungen ist in der Einkommensteuer gar nicht so einfach, da das Finanzamt mit Argusaugen darüber wacht, ob man nicht Verluste produziert.
Wenn Sie die Wohnung ausschließlich vermieten und mind. 75% der ortsüblichen Vermietungszeit vermieten, wird die EEA unterstellt. Sie können alle Ausgaben problemlos absetzen.
Wenn Sie die Wohnung auch nur z.T. selber nutzen (oder Angehörige) ODER < als 75% der ortsüblichen Vermietungszeit vermieten, muss dem Finanzamt in einer Prognoserechnung auf 30 Jahre (!) vorgerechnet werden, dass Sie langfristig Gewinne machen wollen.
Bei möglicher Selbstnutzung sind auch Leerstandszeiten zu berücksichtigen. Dann muss man die Gesamttage aufteilen in Selbstnutzung/vermietet und in diesem Verhältnis werden die Ausgaben gekürzt. Wenn das alles nicht genau bekannt ist, muss zwingend mit 50/50 angesetzt werden. Allerdings kann bei bestimmten Voraussetzungen die Selbstnutzung auch pauschal ausgeschlossen sein, was bei Ihnen durchaus der Fall sein könnte: Ferienwohnung im eigenen EFH und diese ist gross genug für sich und andere. Dann kann man davon ausgehen, dass die FeWo NICHT selbst genutzt wird (müsste man hier genauer prüfen).
- Spekulationsgewinn
Sollten Sie die das Haus innerhalb von 10 Jahren verkaufen, so wird anteilig für die Ferienwohnung Spekulationssteuer fällig (Verkaufspreis abzüglich Herstellungskosten abzüglich geltend gemachte Abschreibung)
Sie sehen, da ist ordentlich Musik drin!
- Umsatzsteuer
Die Vermietung von Ferienwohnungen ist -anders als die Wohnungsvermietung- NICHT umsatzsteuerfrei, sondern steuerpflichtig (Steuersatz 7%, für andere "Serviceleistungen" gilt 19%). Die Einnahmen zählen also zusammen mit den Einnahmen aus Ihrer anderen Tätigkeit (mir nicht genau bekannt, was) für die Kleinunternehmergrenze von EUR 17.500,00 Vorjahr/50.000,00. Sie sollten also im Auge behalten, ob Sie die Grenzen reissen oder nicht. Wenn Sie aus den Herstellungskosten keinen Vorsteuerabzug gemacht haben (wg. aktuelle Kleinunternehmer), so entfällt auch das spätere Risiko der Vorsteuerkorrektur in den folgenden 10 Jahren bei Aufgabe der Tätigkeit oder Verkauf. Bei teilweiser Eigennutzung ist in dieser Höhe der Vorsteuerabzug aus z.B. laufenden Ausgaben ausgeschlossen.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben. Das Ganze ist wie gesagt nicht ganz so einfach zu handhaben und wird kritisch beäugt, wenn Sie aus der Vermietung Verluste erzielen.
Viele Grüße aus Emmendingen
Patrick Färber
StB, Fachberater f. Internationales Steuerrecht
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durch einen Infekt lag ich am Wochenende flach.
Könnten Sie mir die Deadline um 24 Stunden verlängern. Dann kann ich Ihre Frage in Ruhe heute abend bearbeiten....
Vielen Dank für Ihr Verständnis!
kurieren Sie sich gut aus und senden Sie mir die Antwort im Laufe der Woche.
Gute Besserung und
Gruß vom Feldberg
Hbert B.
besten Dank für die ausführliche Auskunft.
Es ist wie Sie schreiben, ordentlich Musik drin.
Deshalb folgende Rückfrage:
Da sich die mögliche Abschreibung von 2% (entsprechend ca. 400 - 600€/jä., natürlich auf 50J.. Aber da ich 68 bin, hm....) doch sehr spärlich auswirkt, könnte ich doch die Investition steuerlich einfach vergessen, sprich nicht einsetzen?
Wird das Ganze dann einfacher?
Es ist im Moment auch noch völlig offen wieviel ich vermieten kann oder will!
Die Einkünfte müssen natürlich versteuert werden. Z.B.in Einkünfte aus Vermietung???
Meine Denkweise wäre dann: Einkünfte aus Vermietung minus Unkosten der FEWO (Strom,Wasser,Heizung usw. ) = zu verteuerndes Einkommen.
Zu einfach gedacht?
Das zu ersteuernde Einkommen aus dem Kleinunternehmen ( es ist eine technische Beratung und Betreuung, also reine Dienstleistung, kein Warenfluss ) wird die 17.500€ nicht überschreiten und vermutlich eher rückläufig sein.
Im Voraus vielen Dank für Ihre Antwort.
Sollte diese Rückfrage zu umfangreich sein können Sie mir Ihren Aufwand auch gerne in Rechnung stellen.
Grüße vom Feldberg
H. B.
gerne antworte ich auf Ihre Rückfrage in kurzer Form, natürlich ohne zusätzliche Gebühren. Bitte entschuldigen Sie die zeitliche Verzögerung, der Jahreswechsel ist immer etwas turbulent.
1) Abschreibung in 2017 ansetzen?
Sie haben es sehr gut erkannt! Es lohnt sich nicht, diesen Betrag für die Steuererklärung 2017 einzusetzen! Das würde ich auch nicht tun!
2) Behandlung Einkünfte für die Einkommensteuer
Nicht zu einfach gedacht, sondern korrekt:
Mieteinnahmen abzüglich damit direkt zusammenhängende Ausgaben = Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Diese Position bildet zusammen mit anderen Einkünften (bei Ihnen offensichtlich gewerbliche Tätigkeit in Form von Beratung) die Summe der Einkünfte.
Dann abzüglich weiterer Positionen kommt man zum "zu versteuernden Einkommen". Es ist also immer "ein Topf", man kann also nie sagen, die Einkünfte aus VuV isoliert kosten x Steuer..
Wenn Sie aus der FeWo-Vermietung positive Einkünfte erzielen, dann hat das Finanzamt nie etwas dagegen!
Das Problem ist meistens, dass sich daraus NEGATIVE Einkünfte ergeben (mehr Ausgaben als Einnahmen). Das findet das Finanzamt nicht gut. Bei Ihnen kann das durchaus sein, weil Sie auskunftsgemäß ja nicht ständig vermieten, sondern nur zeitweise. Wenn also Betriebskosten für 365 Tage entstehen, Sie aber z.B. nur an 60 Tagen im Jahr vermietet haben, dann ergeben sich zwangsweise immer mehr Ausgaben als Einnnahmen. Nur dann kommen meine Ausführungen zur "Liebhaberei" zum Tragen.
Deswegen sollten Sie einfach mal im Laufe des Jahres 2018 schauen, wie sich die Vermietung entwickelt und wie die Kosten anfallen.....
3) davon zu unterscheiden: Umsatzsteuer und EUR 17.500,00
Da die Vermietung von FeWo per se umsatzsteuerpflichtig ist, müssen Sie die EINNAHMEN beider Aktivitäten zusammenrechnen. Die Umsatzsteuerabführung können Sie nur dann unterlassen, wenn Sie eben als Kleinunternehmer unter den EUR 17.500,00 bleiben. Sie könnten die Vermietung im Erstjahr ja so steuern, dass die Einnahmen im Kalenderjahr 2018 nicht mehr als EUR 17.500,00 werden. Wenn Sie sagen, dass mittel-/langfristig hier rückläufige Einnahmen zu erwarten sind, können Sie die Vermietung ja "hochfahren". Auch als Kleinunternehmer müssen Sie ja einmal im Jahr eine Umsatzsteuererklärung abgeben.
Hilft das so erst mal weiter?
P.S. Leider ist Ihre email-adresse nicht korrekt wiedergegeben, ich hatte zunächst versucht, Ihnen direkt eine email zu senden....
MfG
Patrick Färber, StB