Geltendmachung von Sanierungskosten - erstmals Vermieter von Wohnung
Beantwortet von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Fragestellung
Sehr geehrte Frau Klüsener,
vor 20 Jahren haben wir im Ortskern an das alte Haus von den Schwiegereltern angebaut.
In dem neuen Gebäudeteil mit ca. 130qm wohnen wir seither.
Seitdem die Schwiegereltern nicht mehr in der alten Wohnung leben, konnte die Wohnung wegen schlechtem Zustand nicht mehr weitergenutzt werden.
Unser Gebäude liegt in einem Sanierungsgebiet und vor drei Jahren wurde die Förderung der Sanierung des alten Gebäudeteils im Rahmen des Landessanierungsprogramms genehmigt.
Die Maßnahme wurde im letzten Jahr abgeschlossen, jedoch erst im Januar 2017 abgerechnet:
Zuwendungsfähiger Gesamtbetrag 76.758 Euro (laut Bauabrechnung)
Festgesetzter Kostenerstattungsbetrag: 23.027 Euro
Verbleibende Sanierungskosten: 53.731 Euro
Bereits seit letztem Jahr wohnt unsere älteste Tochter mit Familie (1 Baby) in der nun aufwändig sanierten, ca 70qm großen Wohnung. Wir verlangen hierfür eine Miete von mtl. 260 Euro, worin 100 Euro für die Nebenkosten enthalten sind.
Es ist absehbar, dass unsere Tochter mit Familie noch vielleicht bis Ende 2018 darin wohnen wird.
Danach könnte es sein, dass wir die sanierte Wohnung selbst nutzen. Eine weitere Vermietung ist jedoch auch nicht ausgeschlossen.
Die Fragen:
In welchem Formular mache ich die Sanierungskosten geltend?
Trage ich die Kosten in das Formular „V“ ein?
Seit 2016 sind wir ja Vermieter (das erste mal überhaupt)
Wenn ich mich recht informiert habe, könnten dann 9% von 53.731 Euro geltend gemacht werden.
Oder trage ich die Kosten in das Formular „FW“ ein, weil wir ja irgendwann demnächst die Wohnung selbst nutzen?
Wenn ich mich recht informiert habe, könnten dann 10% von 53.731 Euro geltend gemacht werden.
Wie sieht es mit den übrigen Werbungskosten für die Vermietung aus?
- Kreditkosten
- Kosten für eine Einbauküche (8.000 Euro)
- ...
Ist das bei der geringen Miete überhaupt eine richtige Vermietung?
Nicht, dass wir eine marktübliche Miete verlangen müssten...
Vielen Dank!
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre interessante Anfrage, die ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.
Grundsätzlich ist vorab in Ihrem geschilderten Fall anzumerken:
Wenn man als Privatperson eine Wohnung oder ein Haus vermietet, erzielt man im steuerlichen Sinne grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Es wird von einer Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen.
Die Einkünfte aus V+V ermitteln sich dabei aus der Höhe der erzielten Mieteinnahmen abzüglich der im Zusammenhang mit der Vermietung anfallenden Werbungskosten.
Wie Sie geschrieben haben, vermieten Sie derzeit an Ihre Tochter, dazu ist Folgendes zu beachten:
Bei einem Mietentgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung von unter 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete geht das Gesetz dennoch von einer Einkunftserzielungsabsicht aus.
Dann sind auch die Werbungskosten nur anteilig abzugsfähig, und zwar in der Höhe, wie sie auf den entgeltlichen Teil entfallen.
Bei einer Vollvermietung (mindesten 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete) hätten Sie den vollen (100 %) Werbungskostenabzug, weil die Vermietung dann wie unter fremden Dritten passiert.
Das heißt, Sie können ihre Ausgaben für den vermieteten Teil des Hauses – Instandhaltungkosten – nebst den laufenden Werbungskosten wie Hausversicherungen, Grundsteuer, Abfall, Wasser zu 100 Prozent von der Steuer absetzen.
Im wesentlichen gelten bei anzuerkennende Mietverträge zwischen Angehörigen folgende Kriterien:
Voller Werbungskostenabzug bei Einhaltung einer 66%-Grenze.
Ein zivilrechtlich wirksamer Mietvertrag ist Pflicht.
Das Mietverhältnis muss wie vereinbart durchgeführt werden.
Die Kosten für bauliche Maßnahmen zur Modernisierung, Instandsetzung und Erneuerung von Gebäuden, die in städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsgebieten liegen, können mit einer erhöhten AfA abgeschrieben werden.
In den ersten acht Jahren dürfen Hausvermieter Modernisierungs- und Instandsetzungskosten über diese Sonder-AfA mit jeweils neun Prozent,
in den darauffolgenden vier Jahren mit jeweils sieben Prozent geltend machen (§ 7h EStG).
Die Sanierungskosten werden dazu in die Anlage "V" eingetragen.
Wie Sie schon richtig geschrieben haben, jedoch nur der Teil, der nicht schon vom Zuschuss gedeckt ist (53.731 EUR).
Der Restbetrag wird nach Ablauf der 12 Jahre dem Gebäude hinzugerechnet, und dann normal mit dem Gebäude abgeschrieben.
"Eigennutzer" können insgesamt 90 % der Sanierungsaufwendungen – zehn Jahre lang jeweils neun Prozent – steuerlich geltend machen (§10 f EStG). Dies gilt auch, wenn die Wohnung unentgeltlich überlassen wird.
Hier werden die Sanierungkosten im Elsterformular "FW" (Zeile 11 und 12) angesetzt.
Komme ich nun zu der Einbauküche:
Für die Frage, was als „Teil eines Gebäudes“ anzusehen ist, knüpft das Einkommensteuerrecht an das bürgerliche Recht an.
Nach § 93 BGB zählen zu den sog. „wesentlichen Bestandteilen“ solche Bestandteile, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere Teil zerstört oder in seinem Wesen verändert wird.
Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen § 92 (2) BGB.
Nicht zu den Bestandteilen eines Gebäudes gehören demgegenüber solche Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck in ein Gebäude eingefügt sind.
Lediglich zum „Zubehör“ zählen solche bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen.
Laut einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhof`s (AZ.:IX 14/15) sind die Ausgaben für die komplette Erneuerung einer Einbauküche – inklusive Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte – in einem vermieteten Immobilienobjekt nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig. Vielmehr müssen sie über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben werden.
Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen ausreichend beantworten und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Jeannette Klüsener, Steuerberaterin
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Ich habe eben erst gesehen, dass es nicht genügt, Ihnen zu antworten sondern dass ich die Verschiebung der Deadline hätte auswählen müssen.
Ist der Vorgang jetzt storniert? Muss ich bei Ihnen neu anfragen? Welche Deadline ist realistisch?
vielen Dank für Ihre Antwort!
Mit freundlichen Grüßen,
J. E.
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort!
Hier möchte ich kurz nachhaken:
Bei der Abschreibung der Sanierungskosten mit "V" zählt nur, dass ich Vermieter bin - egal ob die Miete z.B. nur bei 40% des Üblichen liegt - richtig?
Und falls ich dann z.B. übernächstes Jahr die sanierte Wohnung selbst nutze, kann ich die Abschreibung der Sanierungskosten einfach unter "FW" machen?
Mit freundlichen Grüßen,
E.
erst einmal vielen Dank für die Bewertung.
Zu Ihren Fragen:
Auch die Abschreibungen gehören zu den Werbungskosten. Das heißt, wenn anteilig Einnahmen (<66 %) auch anteilig Werbungskosten...
Die zweite Frage lese ich erst nach. Eine Eigenntuzung nach einer kurzen Vermietungszeit ist beim Finanzamt nicht so gern gesehen und wird bestimmt genau überprüft. Die Antwort kommt morgen.
MfG
J. Klüsener
zur 2. Frage: Und falls ich dann z.B. übernächstes Jahr die sanierte Wohnung selbst nutze, kann ich die Abschreibung der Sanierungskosten einfach unter "FW" machen?
Wie schon geschrieben, handelt es sich dann um vom Finanzamt zu prüfenden Fall, also kommt es dann um die Sachverhaltsdarstellung, die im Einzelfall genau betrachtet werden muss. Allgemein sei hierzu zu sagen: Das Finanzamz prüft grundsätzlich erst einmal die Einkunftserzielungsabsicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung: Liegen Umstände vor, aus denen geschlossen werden kann, dass sich der Steuerpflichtige die Möglichkeit offen gehalten hat, das Mietobjekt innerhalb einer bestimmten Frist, innerhalb der er einen positiven Gesamtüberschuss nicht erzielen kann, selbst zu nutzen, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu verneinen. Das heißt, die Vermietung wäre von Anfang an zu verneinen und Sie können den Verlust hieraus nicht in Ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen.
Ansonsten können Sie im Rahmen des Begünstigungszeitraum, wenn die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind, für Zeiträume bei den Sie Abschreibungen in der Anlage V geltend machen, dann keine über die Anlage FW geltend machen. Aber bei Eigennutzung ist dann der Sonderausgabenabzug möglich.
MfG
J.Klüsener