Immobilien und EK-Steuer

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

vielen Dank für Ihre an mich gerichtete Frage. Bitte entschuldigen Sie, dass ich erst heute darauf antworten kann.

Ihre Szenarien möchte ich gern unter den Punkten Vermietung und Verkauf zusammenfassen.

I. Vermietung

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, steht das Haus derzeit leer, da Sie es vor einer evtl. Vermietung erst noch renovieren mussten. Für die Zeit des Leerstands (Jahr 2013 und 2014, evtl. noch bis 2015) kommt es darauf an, dass dem Finanzamt (FA) gegenüber die (spätere) Vermietungsabsicht (Einkünfteerzielungsabsicht) glaubhaft gemacht wird. Dies ist für 2013 kein Problem, wenn die Vermietung z.B. in 2014 beginnt und Sie dem FA bereits mit der Steuererklärung 2013 den Mietvertrag vorlegen können. Bei späterer Vermietung müssten Sie evtl. eine Erläuterung zum späteren Beginn geben und ggf. die Vermietungsabsicht durch Zeitungsanzeigen / Internetportale nachweisen; das sollte aber alles kein Problem sein, wenn spätestens ab 2015 tatsächlich vermietet wird.

Bei bestehender (nachweisbarer) Vermietungsabsicht akzeptiert das FA auch im Fall des Leerstands alle Kosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (VuV), so dass Sie - mangels Mieteinnahmen - einen Verlust geltend machen können.

Dazu gehören:

- Abschreibung (des Rechtsvorgängers, Ihres Bruders, da Sie gesetzlich durch den Erbfall dessen Bemessungsgrundlage und die bereits erfolgten AfA übernehmen, Sie hatten ja auch keine eigenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten)
- Erhaltungsaufwand (ggf. auf bis zu fünf Jahre verteilt)
- Zinsen in Zusammenhang mit dem Erhaltungsaufwand (Ihre Frage)
- alle Betriebskosten einschl. Grundsteuer


II. Verkauf

Die Anwendung der steuerlichen Regelungen zu privaten Veräußerungsgeschäften ("Spekulationsgeschäfte") ist in Ihrem Fall nicht gegeben, da der Rechtsvorgänger (d.h. Erblasser, Ihr Bruder) das Haus bereits seit 20 Jahren in seinem Eigentum hatte und Ihnen diese "Vorbesitzzeit" angerechnet wird. Es kommt somit nicht zur Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts, wenn Sie das Haus bereits in diesem oder dem folgenden Jahr verkaufen. Der Verkaufsgewinn ist damit (egal wann) vollkommen steuerneutral (steuerfrei) für Sie.

Kehrseite der Medaille (jede gute Sache hat ja ihren Haken...): wenn die Verkaufsabsicht bereits feststeht, können Sie keinerlei Kosten für das Haus steuerlich geltend machen, denn es wird ja nicht zu einer einkommensteuerlich relevanten Einkunftserzielung kommen! Dies betrifft somit auch das Jahr 2013, in dem Ihnen ja durch die Renovierung bereits erhebliche Kosten entstanden sind. Es spielt dabei auch keine Rolle, wann das Haus verkauft wird bzw. für wann Sie den Verkauf planen. Mangels Einkunftserzielungsabsicht werden keine Werbungskosten und damit auch kein Verlust aus VuV anerkannt.


An dieser Stelle gestatten Sie mir bitte die Behauptung, dass ich Ihre nächste Frage bereits kenne: "Was ist, wenn ich zuerst (z.B. ab 2014) vermiete und erst später (z.B. 2016) verkaufe?"

Darauf gibt es leider keine ganz sichere Antwort. Natürlich werden zunächst Einkünfte aus VuV erzielt und alle Kosten können Sie als Werbungskosten ansetzen, s.o. zu I. Danach folgt ein steuerfreier Verkauf, die Renovierungskosten haben Sie bis dahin alle steuerlich abgesetzt. Sie sollten aber auf jeden Fall den Eindruck vermeiden, den Verkauf bereits von Anfang an geplant zu haben. Falls es sich bei dem Verkauf nach ein paar Jahren (z.B. 2016 oder 2017) dann um eine "spontane Entscheidung" handelt (als Vermieter hat man's ja auch nicht leicht und Sie hatten einfach die ganze Mühsal mit einem Haus unterschätzt, bei Eigentumswohnungen ist es ja wegen der WEG-Verwaltung auch etwas einfacher...), kann das FA hiergegen eigentlich nichts einwenden... Dies soll natürlich keine Anleitung zum "Tricksen" sein, sondern nur ein kleiner Denkanstoß...!

Was sicher nicht funktioniert: Leerstand in 2013 und 2014 und dann Verkauf in 2015 ohne vorhergehende Vermietung - das wird das FA nicht akzeptieren! (Begründung: wenn sich das Haus trotz Anstrengungen nicht vermieten ließ, wieso haben Sie dann bereits vorher (2013) Geld für die Renovierung hineingesteckt? Und verkaufen konnten Sie's dann?)

Zu Ihrer letzten Frage - Abzug der Verluste:

wenn Sie aus einem VuV-Objekt (dem geerbten Haus) Verluste produzieren und ansonsten weitere VuV-Objekte mit Überschüssen sowie andere positive Einkünfte haben, kommt es zunächst zum sogenannten "horizontalen Verlustausgleich", d.h. die Verluste werden mit den übrigen positiven Einkünften verrechnet und nur der übrigbleibende Betrag stellt die Bemessungsgrundlage (zu versteuerndes Einkommen) für die Einkommensteuer (ESt) dar. Sie zahlen dann in dem Jahr einfach weniger ESt oder bekommen eine höhere Erstattung.

Erst wenn sich die Verluste nicht mit positiven Einkünften ausgleichen lassen, kommt es zu einem "negativen Gesamtbetrag der Einkünfte", die ESt beträgt für das betreffende Jahr logischerweise 0,00 €. Der negative Gesamtbetrag kann ein Jahr zurückgetragen werden (Verlustrücktrag; z.B. von 2013 auf 2012) und mindert dann rückwirkend die ESt 2012. Auf Antrag können Sie diesen Rücktrag begrenzen oder gar nicht durchführen lassen, wenn Sie möchten, dass der Verlust nicht zurück-, sondern vorgetragen wird, d.h. auf die Jahre 2014 und folgende (Verlustvortrag). Das gleiche geschieht natürlich auch mit einem Verlust, der durch einen Rücktrag nach 2012 nicht ausgeglichen wird, weil er zu hoch ist. Dann wird der Rest auch vorgetragen.

Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich und vollständig beantwortet zu haben. Bitte nutzen Sie ansonsten die Rückfragefunktion auf dieser Seite. Wenn Sie zufrieden sind, freue ich mich über eine gute Bewertung, und stehe Ihnen selbstverständlich für weitere Fragen gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Hiller
Steuerberater