Zwangsversteigerung, Kündigung wegen Eigenbedarf

Sehr geehrte Frau Dahl,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Gerne können wir Sie unterstützen.

Zur rechtlichen Situation:

1.

Wenn Sie die Wohnung ersteigern, werden Sie mit dem sogenannten Zuschlagsbeschluss Eigentümer. Sie müssen daher nicht - wie bei einem anderweitigen Ankauf - auf die Eintragung im Grundbuch warten, sondern werden mit dem Zuschlag durch das Gericht sofort Eigentümer.

Als neuer Eigentümer treten Sie in den Mietvertrag gemäß § 566 BGB ein. Sie übernehmen hierbei den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten, so wie er vom Voreigentümer abgeschlossen wurde.

2.

Als (neuer) Vermieter können Sie nach den üblichen Regeln die Kündigung aussprechen. § 573 BGB berechtigt Sie zum Ausspruch der Kündigung wegen Eigenbedarf. In der Kündigung muss von Ihnen begründet werden, weshalb Sie die Wohnung für sich oder einen nahen Familienangehörigen benötigen bzw. nutzen möchten. Die Gerichte prüfen hierbei zunächst lediglich, ob Ihr Nutzungswunsch nachvollziehbar ist. Wenn der Mieter dies bestreitet, müssen Sie in einem Prozess den Eigenbedarfswunsch gegebenenfalls auch nachweisen.

Natürlich stellt die Trennung einen Grund für einen Eigenbedarf dar, wenn aufgrund der Trennung eine räumliche Trennung erfolgen soll. In einem etwaigen Prozess wäre dann der Ex-Partner z.B. als Zeuge zu laden.

3.

Gegen eine an sich wirksame Kündigung (also eine, bei der der Vermieter einen KÜndigungsgrund vorweisen kann), kann der Mieter einen Widerspruch nach § 574 BGB einlegen. Erfolgsversprechend ist dies für den Mieter nur, wenn die Kündigung für ihn eine besondere Härte bedeutet. DIes ist nur dann der Fall, wenn bei dem Mieter besondere Argumente vorliegen, die nicht jeder MIeter vorbringen kann. Ein Beispiel wäre eine besondere gesundheitliche Beeinträchtigung.

4.

Stellt sich nach der KÜndigung und dem Auszug des Mieters heraus, dass der Vermieter den Eigenbedarf nicht realisiert hat, so hat sich der Vermieter u.U. schadensersatzpflichtig gemacht. Die Haftung des Vermieters kann im Einzelfall sehr hoch sein und umfasst beispielweise auch höhere MIetzahlungen des Mieters in der neuen Wohnung.

5.

Die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung können sehr vielfältig sein. Letztlich müssten Sie darlegen, warum Sie die Wohnung nutzen möchten. Dies wiederum wäre dann von uns zu prüfen und könnte dann in eine ordentliche Eigenbedarfskündigung eingearbeitet werden.

Grundsätzlich sind bei solchen Kündigungen einige Formalien zu berücksichtigen, so dass - wenn mit Widerstand gerechtnet wird- eine anwaltliche Ausformulierung m.E. sinnvoll ist.

Ich würde Ihnen natürlich hierzu gerne zur Verfügung stehen.Kommen Sie bei Bedarf einfach auf mich zu.

Mit freundlichen Grüßen

Maximilian A. Müller

Fachanwalt für Mietrecht