Verrentung der Immobilie
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Schröter,
wir beabsichtigen unsere Eigentumswohnung zu verrenten und zwar mit Auszahlung einer einmaligen Festsumme und mit einem lebenslangen kostenlosen Wohnrecht. Nun sagte uns der Käufer, daß dieses Wohnrecht nur notariell bestätigt wird. Und da kommen meine "Bauchschmerzen".Sollte das Wohnrecht zur eigenen Sicherheit nicht auch noch in das Grundbuch eingetragen werden? Oder reicht wirklich die Bestätigung durch einen Notar?
Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:
1. Ein schuldrechtliches Wohnrecht, auch wenn es notariell beurkundet wurde, gilt nur zwischen den Vertragsparteien. Geht das Wohnrecht durch einen Verkauf oder eine Zwangsversteigerung der Wohnung unter, können Sie als Begünstige lediglich einen Schadensersatzanspruch geltend machen. Möglich ist auch die Zahlung der Geldrente, wenn das Wohnrechnung pflegebedingt nicht mehr in Anspruch genommen werden kann, BGH, Urteil vom 19.1.2007 (V ZR 163/06, NJW 2007 S. 1884).
2. Zur Absicherung des Wohnrechtes auch gegenüber Dritten erfolgt die Eintragung im Grundbuch in Abt. II. Das Wohnrecht wird daher neben der schuldrechtlichen Vereinbarung auch dinglich abgesichert.
Soweit dem eingetragenenen Wohnrecht keine Rechte, z.B. Grundschulden, im Grundbuch vorgehen, kann selbst das Wohnrecht bei einer Zwangsversteigerung nicht untergehen, soweit nicht rückständiges Hausgeld eingefordert wird. D.h. für eine Löschung des Wohnrechtes im Grundbuch bedarf es Ihrer Mitwirkung.
3. Zur Absicherung des Wohnrechtes bietet es sich daher an, dieses auch im Grundbuch einzutragen, um eine Verfügung über das Wohnungseigentum zu erschweren bwz. nahezu auszuschließen. Auch hängt das Wohnrecht nicht von der weitere Entwicklung der Bonität des mit dem Wohnrecht belasteten Eigentümers ab.
Eine rein vertragliche Regelung schützt Sie nicht vor einer Verfügung über die Wohnung. Etwaige Ansprüche aus Schadensersatz oder eine Geldrente sind zudem nur dann werthaltig, wenn der aus dem Wohnrecht verpflichtete über eine entsprechende Bonität verfügt.
4. Insoweit rate ich dazu, das Wohnrecht im Grundbuch dinglich einzutragen und abzusichern.
Mit besten Grüßemn
Marcus Schröter
Rechtsanwalt
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