Hausgeldabrechnung prüfen lassen

Ratgeber – Hausgeldabrechnung prüfen

(Lesezeit: ca. 8 Minuten)

Für den Kauf von Eigentumswohnungen wird häufig mit dem Slogan „Leben ohne Miete“ geworben. Dabei wird gerne übersehen, dass auch der*die Eigentümer*in einer Wohneinheit regelmäßige, monatlich fällig werdende Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen hat. Es handelt sich um das in § 28 WEG umschriebene Hausgeld: Eine Mischung aus Betriebskostenumlage und Rücklagenbildung der Eigentümergemeinschaft. Die Höhe des Hausgeldes ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, der jeweils für das laufende Wirtschaftsjahr erstellt worden ist. Da es sich bei der Hausgeldabrechnung um die Zusammensetzung zahlreicher Einzelposten handelt, ist eine Prüfung in jedem Fall empfehlenswert.

Inhalt

1. Was ist das Hausgeld bzw. Wohngeld?
2. Was ist im Wohnungseigentümergesetz (WEG) geregelt?
3. Was ist der Wirtschaftsplan?
4. Wie setzen sich die Hausgeld-, Nebenkosten- und Betriebskosten zusammen?
5. Wie berechnet man das Hausgeld?
6. Wie wird die Höhe der Instandhaltungskosten ermittelt?
7. Welche umlagefähige Kosten gehören zum Hausgeld?
8. Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
9. Gelten Fristen für die WEG-Abrechnung?
10. Welchen Einfluss hat ein Eigentümerwechsel auf die Hausgeldabrechnung?
11. Wie wird die Hausgeldabrechnung überprüft?
12. Was ist zu tun, wenn die Hauskostenabrechnung fehlerhaft ist?
13. Fazit: Fachkundige Überprüfung durch den Anwalt lohnt sich

Was ist das Hausgeld bzw. Wohngeld?

Ein Haus in Gemeinschaftseigentum verursacht Kosten, die zur Bewirtschaftung notwendig sind und im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend den verschiedenen Anteilen auf die Miteigentümer*innen umgelegt werden. Das Hausgeld, oder auch Wohngeld, ist die monatliche Vorauszahlung, die dementsprechend jede*r Wohnungseigentümer*in an den'die Hausverwalter*in zahlt.

Daneben kommen Verwaltungskosten für die Eigentümergemeinschaft, Wohnungsverwaltung und Geschäftsführung sowie eine Instandhaltungsrücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinzu.

Was ist im Wohnungseigentümergesetz (WEG) geregelt?

Die Verpflichtung, das Hausgeld zu zahlen, ergibt sich aus § 16 WEG. Die einzelnen, zur Eigentümergemeinschaft zusammengefassten Wohnungseigentümer*innen sind einander zur Beteiligung an den laufenden Kosten verpflichtet. Das „Gesetz über das Wohnungseigentum und Dauerwohnrecht“ (WEG) bestimmt in § 16 Abs. 2 WEG, dass jede*r Eigentümer*in einer rechtlich abgetrennten Wohneinheit die dem Anteil seiner Wohnung an der Gesamtwohnfläche entsprechenden Kosten zu tragen hat.

Was ist der Wirtschaftsplan?

Die Festlegung des Hausgeldes und die Annahme des Wirtschaftsplans gehört zu den Aufgaben der Eigentümerversammlung. Der*die Hausverwalter*in bereitet im Rahmen seines*ihres von der Eigentümergemeinschaft erteilten Verwaltungsauftrags den Wirtschaftsplan vor und hält die verwendeten Belege bereit für den Fall, dass die Versammlung durch Mehrheitsbeschluss eine Belegeinsicht verlangt. Über den Wirtschaftsplan und die Festlegung des Hausgeldes entscheidet die Eigentümerversammlung nach den Regeln des § 23 WEG durch Abstimmung.

Der Wirtschaftsplan hat die einzelnen Kosten, Einzelwirtschaftspläne für die einzelnen Wohnungen, den Verteilungsschlüssel und die Höhe der monatlichen Vorschüsse zu enthalten.

Der*die einzelne Wohnungseigentümer*in hat das Recht, die Richtigkeit des vorgelegten Wirtschaftsplans zu prüfen, bevor er an der Abstimmung teilnimmt. Die Gelegenheit, gegen die Hauskostenabrechnung Widerspruch einzulegen, besteht 4 Wochen nach der Veröffentlichung.

Wie setzen sich die Hausgeld-, Nebenkosten- und Betriebskosten zusammen?

Im Wesentlichen beruhen die Betriebs- und Nebenkosten auf dem Hausgeld, welches die Kosten zur Unterhaltung, Verwaltung und Instandhaltung des gesamten Hauses und der gemeinschaftlich genutzten Bereiche umfasst. Die Umlage der Kosten auf die Mieter*innen hängt von der Betriebskosten- bzw. Nebenkostenvereinbarung sowie gesetzlichen Regelungen ab.

Die Nebenkostenabrechnung und die Betriebskostenabrechnung werden häufig als Synonyme verwendet, dabei besteht ein kleiner aber feiner Unterschied. Betriebskosten sind alle Kosten, die dem Vermieter durch Besitz, Instandhaltung und Verwaltung des Eigentums entstehen. Alle Betriebskosten, die umgelegt werden dürfen, sind in der Betriebskostenregelung verankert. Im Gegensatz dazu sind Mietnebenkosten weitere, davon unabhängige Nebenkosten, die auf einer Absprache zwischen Mieter*in und Vermieter*in beruhen und nicht unter die Betriebskostenverordnung fallen. Dazu können etwa Kosten zur Bewirtschaftung der Wohnung fallen, wenn eine getrennte Strom-, Gas- und Wasserabrechnung vereinbart wurde. Darüber hinaus fallen darunter einmalige Kosten zur Instandhaltung.

Im gewerblichen Mietrecht umfasst der Begriff "Nebenkosten" mehr Positionen als Betriebskosten. Zu den Nebenkosten zählen hier etwas auch Kosten für die Verwaltung, Reparaturen oder Instandhaltungskosten.

youXpert bietet auch rechtliche Beratung hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung und der Betriebskostenabrechnung an. Folgen Sie einfach den Links.

Unser yourXpert-Versprechen

Schnelle Bearbeitung
Innerhalb weniger Stunden

Höchste Datensicherheit
Wir behandeln Ihre Daten vertraulich

Rückfragen inklusive
Bei bestehenden Unklarheiten

Geld-zurück-Garantie
Wir gewährleisten Ihre Zufriedenheit

Wie berechnet man das Hausgeld?

Die unter dem Begriff „Hausgeld“ zusammengefasste Zahlung summiert sich aus laufenden Kosten und Lasten. Zusätzlich wird eine Rückstellung von Geldmitteln für notwendige Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen, die dem*der Verwalter*in zur Ausführung seiner ihm gemäß § 21 Abs. 5 WEG obliegenden Instandhaltungspflicht zur Verfügung gestellt werden müssen. Der Verwalter ist berechtigt, auf Grundlage entsprechend dem beschlossenen Wirtschaftsplan Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung zusammen hängen. Diese Kosten können, falls die Eigentumswohnung vermietet wird, nicht auf den*die Mieter*in umgelegt werden, weil die Instandhaltung von dem*der Eigentümer*in zu gewährleisten ist. Der Umfang der Rücklagen und der geplanten Baumaßnahmen wird in der Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss festgelegt.

Die Kostenverteilung entspricht dem Miteigentumsanteil, sofern nicht auf der Wohnungseigentümerversammlung etwas Anderes beschlossen wurde. Die Kosten können etwa auch hinsichtlich bestimmter Positionen nach Verbrauch aufgeteilt werden. Eine gemeinsame Heizungsanlage hingegen muss der Heizkostenverordnung entsprechend abgerechnet werden.

Die Verteilung kann zu Konflikten führen, etwa wenn der Miteigentumsanteil nicht nach der Wohnfläche festgelegt wird. In der Teilungserklärung werden daher häufig je nach individueller Situation mehrere Verteilungsschlüssel festgelegt. Häufig verwendete Schlüssel sind:

• der Verbrauch (z.B. bei Wasser und Abwasser)
• die Anzahl der Wohnungen (z.B. bei Verwaltungskosten)
• Flächenverhältnisse (z.B. Wohn-, Nutz-, Gewerbe- oder Gesamtfläche)
• Miteigentumsanteil, meist gleichbedeutend mit der Wohn-/Nutzfläche

Wie wird die Höhe der Instandhaltungskosten ermittelt?

Instandhaltungsrücklagen sind solche Rücklagen, die der langfristigen Erhaltung des Gemeinschaftseigentums dienen. Dazu zählen etwa Kosten für den Anstrich der Fassade, die Renovierung des Treppenhauses oder den Austausch der Heizungsanlage. Wichtig ist dies insbesondere für den Werterhalt sowie darauf beruhend die Immobilienbewertung.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage bestimmt die Hausverwaltung. Die Berechnung beruht auf dem baulichen Zustand des Gebäudes und den Reparatur- und Sanierungsplänen der Wohnungseigentümer*innen. Falls das Gebäude in einem mangelhaften Zustand ist, muss die Instandhaltungsrücklage dementsprechend höher angesetzt werden.

Welche umlagefähige Kosten gehören zum Hausgeld?

• Heiz- und Warmwasserkosten
• Be- und Entwässerungskosten
• Beleuchtungskosten
• Hausreinigung
• Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Hausmeister*in
• Schornsteinfeger*in
• Gartenpflege
• Waschkeller
• Aufzug
• Sach- und Haftpflichtversicherung, Wohngebäudeversicherung
• Anlagen für Internet-, Fernseh- und Rundfunkempfang
• Sonstige Betriebskosten

Welche Kosten sind nicht umlagefähig?

• Verwaltungskosten
• Bildung der Instandhaltungsrücklage
• Laufende Instandhaltung, die nicht aus der Rücklage stammt

Gelten Fristen für die WEG-Abrechnung?

Eine Frist für die Hausgeldabrechnung wurde gesetzlich nicht festgelegt. Allerdings muss die WEG-Jahresabrechnung "nach Ablauf einer angemessenen Frist nach dem Ende des Wirtschaftsjahres" zugehen. Normalerweise beträgt dieser Zeitraum etwa drei, maximal sechs Monate.

In der Regel ergeht mit der Jahresabrechnung eine Einladung zur jährlichen Eigentümerversammlung (zweiwöchige Einladungsfrist). Dort werden, wie geschildert, die WEG-Abrechnung und die Instandhaltungsrücklage beschlossen werden. Zudem besteht hier die Möglichkeit, die Hausverwaltung zu befragen. Anschließend, nach Beschluss der Hausgeld-Jahresabrechnung, sind Nachzahlungen und Erstattungen fällig, welche als Einzelabrechnung zugeht.

Nach Beschluss der Jahresabrechnung gilt eine einmonatige Frist, die Abrechnung anzufechten. Danach ist eine Bemängelung nicht mehr möglich.

Welchen Einfluss hat ein Eigentümerwechsel auf die Hausgeldabrechnung?

Der*die bisherige Eigentümer*in verliert mit der Eigentümerschaft auch seine Rechte zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung und Mitwirkung an Beschlussfassungen. Die Jahresabrechnung nach dem Ausscheiden ist für ihn*sie nicht verbindlich, sprich es gelten keine Berechtigungen oder Verpflichtungen daraus. Verpflichtungen wie Zahlungsverpflichtungen nach dem Wirtschaftsplan vor dem Eigentümerwechsel bleiben jedoch bestehen. Bei Eigentümerwechsel durch Rechtsgeschäft haftet der veräußernde Wohnungseigentümer noch fünf Jahre für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit zu dieser begründet wurden. Diese Haftung ist jedoch begrenzt entsprechend der Höhe seiner ehemaligen Miteigentumsanteile.

Die Rechtswirkungen einer Eigentümerversammlung, wie der Beschluss einer Jahresabrechnung, gelten nun zugunsten oder zulasten des*der neuen Eigentümer*in, sobald eine entsprechende Grundbuchumschreibung stattgefunden hat. Haftung und Verpflichtungen gehen nun auf diese*n über. Dadurch können auf den*die neue*n Eigentümer*in eine Auszahlung von Guthaben, aber auch Nachzahlungen zukommen.

Wie wird die Hausgeldabrechnung überprüft?

Eine ausführliche Prüfung der Hausgeldabrechnung beginnt im formalen Bereich und endet, falls Rechnungslegung beantragt wurde, mit der Überprüfung einzelner Rechnungen. Die Formvorschriften für die Hausgeldabrechnung entsprechen den gesetzlichen Anforderungen an eine rechtlich einwandfreie Betriebskostenabrechnung. Auch die von dem*der Verwalter*in anzufertigende Hausgeldabrechnung muss klar strukturiert und nachvollziehbar sein und Einnahmen und Ausgaben erkennen lassen.

Was ist zu tun, wenn die Hauskostenabrechnung fehlerhaft ist?

Stellt sich bei der Prüfung der Hausgeldabrechnung heraus, dass tatsächlich Unstimmigkeiten vorliegen, kann der*die Wohnungseigentümer*in gegen den Wirtschaftsplan Widerspruch einlegen und in der Eigentümerversammlung vor der Abstimmung seine Ansicht darlegen. Wird der Haushaltsplan trotzdem mit Mehrheit angenommen, bleibt dem*der Einzelnen noch die Möglichkeit, innerhalb einer Frist von 4 Wochen eine Anfechtungsklage gegen den Beschluss einzureichen.

Da ein*e yourXpert-Anwält*in die bei der Prüfung der Hausgeldabrechnung gewonnenen Erkenntnisse nachvollziehbar darlegt und begründet, ist die Chance groß, die übrigen Eigentümer*innen in der Eigentümerversammlung zu überzeugen. Wird die Abrechnung nicht akzeptiert, muss sie durch den*die Verwalter*in berichtigt werden.

Fazit: Fachkundige Überprüfung durch den Anwalt lohnt sich

Das Hausgeld umfasst im Wesentlichen Betriebs- und Instandhaltungskosten. Die Höhe insgesamt sowie die jeweiligen Kostenteile stehen und fallen mit dem von dem*der Verwalter*in errechneten Wirtschaftsplan, welcher von der Eigentümerversammlung abgesegnet wird. Daher ist es von entscheidender Bedeutung, sich vor einer solchen Versammlung intensiver mit den verschiedenen Abrechnungen und Kostenpunkten auseinandergesetzt zu haben und mögliche Unstimmigkeiten herauszufiltern. Denn danach haben Sie nur 4 Wochen Zeit, Widerspruch einzulegen.

Die Überprüfung komplexer Abrechnungen erfordert Fachkenntnis und Erfahrung, die der*die einzelne Wohnungseigentümer*in im Regelfall nicht mitbringt. Wenn Sie Hilfe bei der Überprüfung der Hausgeldabrechnung brauchen und Nachteile vermeiden wollen, empfiehlt es sich, die Hauskostenabrechnung von einem*einer unabhängigen Anwält*in prüfen zu lassen.