Haftung für Folgen Bambusbewuchs
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
Wir erwägen, im Rahmen einer Zwangsversteigerung eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus zu erwerben. Die Erdgeschosswohnung hat einen gewissen Gartenanteil. Laut Wertgutachten eines Immobilien-Sachverständigenbüros von Juni 2018, das sich hierbei auf schriftliche Auskünfte der Hausverwaltung stützt, steht gegen den bisherigen Eigentümer der Vorwurf im Raum, entgegen der Teilungserklärung in diesem Garten-Sondereigentumsanteil Bambus gepflanzt zu haben, der Rhizomen bildet und der nun in den umliegenden Gärten sowie dem angrenzenden Spielplatz treiben würde. Schäden an baulichen Anlagen, insbesondere der darunter befindlichen Tiefgarage seien jedoch noch nicht festgestellt worden. Die bisherigen Eigentümer würden bei sich kein schuldhaftes Verhalten sehen und würden die Vorwürfe entsprechend zurückweisen. Fachgutachten, welche die Herkunft der Triebe und die Kosten der Beseitigung sowie etwa bestehende Schäden an den baulichen Anlagen und deren Instandsetzungskosten ermittelt haben, seien bisher nicht in Auftrag gegeben worden.
Im Wertgutachten wird für das mit der Bambuspflanzung in Zusammenhang stehende Risiko ein Abschlag von Verkehrswert der Eigentumswohnung von pauschal 5% (ca. 14.000 EUR) angenommen, ohne dass dieser Wert auf Fakten beruht.
Das Risiko kann also aufgrund der Unwägbarkeiten auch viel niedriger oder viel höher sein.
Mündlich erhielten wir von der Hausverwaltung im Oktober 2018 die Auskunft, dass der Bambus inzwischen von einer Gartenbaufirma beseitigt worden sei und die Kosten von ca. 1.000 EUR dafür von der Hausgemeinschaft übernommen worden seien.
Nun stellt sich für uns die Frage nach dem Risiko der möglichen Haftung.
Für den Fall, dass die Beseitigung nicht nachhaltig gelungen ist, der Bambus erneut austreibt oder die Rhizomen sich unentdeckt weiter verbreiten und Schäden verursachen, kann der bisherige Eigentümer ggf. auch noch später nach Veräußerung für die Bambusverbreitung verantwortlich gemacht und für dessen Folgen in Haftung genommen werden? Oder würde dann die Haftung auf den neuen Eigentümer, also uns, übergehen? Wie sehen Sie die Chancen, dass wir oder die Hausgemeinschaft nachträglich den Vorbesitzer in Haftung nehmen können?
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt:
Zunächst habe ich einige Zweifel, ob die Sach- und Rechtslage durch ein Wertgutachten eines Immobilien-Sachverständigenbüros zutreffend geklärt werden konnte, zumal eine eigentliche Begutachtung hinsichtlich etwaiger Schäden etc. sowieso noch aussteht. Denn hinsichtlich letzterem hat sich auch die dann festgestellte Sach- und damit die hieraus resultierende Rechtslage zu orientieren.
Gleichwohl bin ich auch der Meinung, dass vor Ort der Sachverhalt näher zu ermitteln ist, um dann eine abschließende rechtliche Einschätzung unternehmen zu können.
Sicherlich geht es momentan um den Folgesachverhalt, um die ca. 1000 €, die eventuell als Ersatzanspruch gegen Sie geltend gemacht werden könnten.
Bevor ich Ihnen da weiter antworte, würde ich gern folgendes wissen:
Ich nehme an, dass sie im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens nicht durch einen Zuschlag des Vollstreckungsgerichts die Eigentumswohnung erwerben wollen, sondern Sie rechtsgeschäftlich über einen Notar übertragen bekommen möchten.
Denn von der Beantwortung dieser Frage hängt es ab, welche Haftung für Sie dabei herumkommen kann.
Eine steht jedenfalls jetzt schon fest, sollten Sie mir antworten, dass Sie rechtsgeschäftlich über einen Notar den Erwerb vollziehen:
Dann kann man notariell ohne weiteres eine Haftungsfreizeichnung regeln und vereinbaren, dass Sie von jeglicher Haftung freigesprochen werden.
Das sollte auch dem bisherigen Eigentümer vermittelbar sein.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag. Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen Daniel Hesterberg Rechtsanwalt
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Sehr geehrter Herr Hesterberg,
erst mal vielen Dank für Ihre Antwort.
Zu Ihrer Rückfrage, über welchen Weg die Wohnung zu erwerben ist: Die Eigentumswohnung steht zur Zwangsversteigerung an. Deshalb würden wir im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens durch einen Zuschlag des Vollstreckungsgerichts die Eigentumswohnung erwerben. Die Möglichkeit, die Eigentumswohnung rechtsgeschäftlich über einen Notar übertragen zu bekommen, besteht leider nicht.
Es geht uns ausdrücklich nicht um die 1.000 Euro für die kürzlich erfolgte Bambusbeseitigung. Es geht uns vielmehr um Ihre Einschätzung der Haftungsfrage für den Fall, dass die erfolgte Entfernung des Bambus nicht hinreichend nachhaltig war, also Reste verblieben sind, die sich später unentdeckt erneut ausbreiteten und Schäden verursachen. Gesetzt den Fall der Hausverwaltung oder der Eigentümergemeinschaft gelingt später der Nachweis, dass erneuter Bambusbewuchs ursprünglich von dem Grundstücksteil ausging, welches wir erwerben wollen, der Vorbesitzer also dafür nachweislich verantwortlich war und dazu auch noch der Nachweis gelingen sollte, dass Schäden am Gebäude auf genau diesen Bambusbewuchs und seine Rhizomen zurückzuführen sind, wie sehen Sie in diesem Fall das Risiko, dass wir dann in Haftung genommen werden können? Also nicht für die 1000 Euro für die bereits erfolgte Bambusentfernung, sondern für eventuelle erneute Entfernungsaktionen und Reparaturen am Gebäude später.
Mit freundlichen Grüßen
vielen Dank für Ihre Rückmeldung und insbesondere ihre Klarstellungen, dann weiß ich jetzt besser über den Sachverhalt Bescheid.
Ich antworte Ihnen gerne wie folgt:
In Ordnung, dann geht das doch also allein über die Zwangsversteigerung.
Der Ersteher des Grundstücks wird durch den Zuschlag Eigentümer, sofern er rechtskräftig geworden ist. Der Eigentumsübergang findet mit dem Zeitpunkt der Wirksamkeit des Zuschlagbeschlusses statt.
Wenn die Entfernung des Bambus nicht hinreichend nachhaltig war/erfolgte, also Reste verblieben seien könnten, die sich später unentdeckt erneut ausbreiteten und Schäden verursachen, so haften Sie ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an - hier geht keine Haftungsfreizeichnung anders als es bei einem Notar möglich wäre.
Das ist schon ein Risiko, was man vor Ort einschätzen muss.
Wichtig ist vor allem noch, dass dem Ersteher keine Gewährleistungsansprüche gegen den alten Eigentümer zustehen.
Auch das ist grundsätzlich anders, obwohl bei Kaufverträgen es in aller Regel ausgeschlossen wird, hier aber eine Sonderregelung erfolgen müsste, dass der Alteigentümer für solche Vorschäden noch haftet.
Daher würde ich mir überlegen, ob Sie das Grundstück risikolos erwerben können bzw. wie hoch das Risiko finanziell sein wird, was ansonsten eine Sachverständigenfrage ist.
Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.
Mit freundlichen Grüßen Daniel Hesterberg Rechtsanwalt