Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit nach § 573 II Nr. 2 BGB eventuell unwirksam
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
Im August 2008 erwarb ich ein Reihenhaus zum Zwecke der Vermietung im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Das Haus wurde durch einen gerichtlich bestellten Zwangsverwalter verwaltet. Der Zwangsverwalter schloss im April 2008 mit einer Angestellten seines Büros einen Wohnungsmietvertrag zur Nutzung des Hauses zu Wohnzwecken ab. Es wurde im Mietvertrag auf das Sonderkündigungsrecht eines potentiellen Erstehers entsprechend ZVG aufmerksam gemacht und der Zwangsverwalter von eventuellen Schadensersatzansprüchen des Mieters im Falle der Geltendmachung dieses Sonderkündigungsrechts entlastet.
Gleichzeitig wurde die Kündigungsmöglichkeit nach § 573 II Nr. 2 BGB im Mietvertrag ausgeschlossen.
Das Mietverhältnis besteht bis heute fort. Nun möchte ich das Haus veräußern. Der einzig in Frage kommende Kaufinteressent benötigt das Haus jedoch für sich und müsste das Mietverhältnis somit wegen Eigenbedarf kündigen.
Draus ergeben sich folgende Fragen:
- Ist es juristisch unanfechtbar die Kündigungsmöglichkeit nach § 573 II Nr. 2 BGB im
Mietvertrag auszuschließen. Das ganze ohne Fristen bzw. zeitliche Begrenzung. Hierdurch entsteht eine erhebliche Benachteiligung des Eigentümers.
- Könnte der Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit nach § 573 II Nr. 2 BGB eventuell unwirksam sein, da der Mietvertrag durch einen Zwangsverwalter (nicht der Eigentümer) abgeschlossen wurde, welcher somit seine Kompetenzen und Befugnisse überschritten und ohne Not und wirtschaftliche Notwendigkeit vermeidbare Regelungen zum Nachteil aller Prozessbeteiligten vereinbart hat.
- Könnte der Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit nach § 573 II Nr. 2 BGB eventuell unwirksam sein, da der Mietvertrag durch einen Zwangsverwalter (nicht der Eigentümer) mit einem Mitarbeiter seines Büros abgeschlossen wurde, welcher somit seine Kompetenzen und Befugnisse überschritten und ohne Not und wirtschaftliche Notwendigkeit vermeidbare Regelungen zum Nachteil aller Prozessbeteiligten vereinbart hat.
Offensichtlich wurde somit aus der normalerweise neutralen Position des Zwangsverwalters ein materieller Vorteil für einen Mitarbeiter, zum Nachteil des Versteigerungsobjektes (Schuldner, Gläubiger, Ersteher) erwirtschaftet.
- Falls der Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit nach § 573 II Nr. 2 BGB im
Mietvertrag nicht anfechtbar ist. Kann der Zwangsverwalter und der Mieter als Angestellter des Zwangsverwalters wirtschaftlich für einen wie auch immer zu beziffernden Schaden haftbar gemacht werden?
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Antwort von Rechtsanwalt Jan Wilking
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Aus § 573 Absatz 4 BGB ergibt sich im Umkehrschluss, dass ein Ausschluss zu Lasten des Vermieters zulässig ist, was beispielsweise einen vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung möglich macht (vgl. LG Heidelberg WuM 2015, 173; LG Lübeck WuM 1990, 300). Die ordentliche Kündigung kann dabei auch auf Dauer ausgeschlossen werden. Jedoch werden auch solche Verträge nach einer Mietdauer von dreißig Jahren kündbar (BeckOK BGB/Hannappel, 46. Ed. 1.5.2018, BGB § 573 Rn. 142; Finke ZMR 1994, 353).
Ein Überschreitung der Befugnisse im Innenverhältnis Zwangsverwalter-Eigentümer führt in der Regel nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages oder einzelner Klauseln. Etwas anderes kann aber gelten, wenn der Mieter von dieser Überschreitung gewusst hat und dies zum eigenen Vorteil zu Lasten des Eigentümers ausgenutzt hat. Ansonsten wäre tatsächlich auch ein Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter denkbar.
Allerdings sehe ich kaum positive Aussichten für eine erfolgreiche Durchsetzung solcher Ansprüche, wenn Sie bereits seit 2008 von den Umständen Kenntnis haben. Die Ansprüche dürften nach über 10 Jahren verjährt (Schadensersatz) bzw. verwirkt sein, zumal Sie nach der Ersteigerung gemäß § 57a ZVG trotz Kündigungsausschluss die Möglichkeit einer Sonderkündigung gehabt hätten.
Eine abschließende Beurteilung ist ohne Kenntnis aller Details im Rahmen dieser Erstberatung leider nicht möglich. Denn eventuell findet sich in den Unterlagen, allen voran dem Mietvertrag noch ein rechtliches Schlupfloch, das Ihnen weiter helfen kann. Daher empfehle ich die Konsultation eines auf Mietrecht spezialisierten Anwalts vor Ort.
Ich bedauere, Ihnen keine positivere Einschätzung liefern zu können.
Mit freundlichen Grüßen
Jan Wilking, Rechtsanwalt
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