Verkauf ETW, Vertragsgestaltung, Termin wirtschaftlicher Übergang

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.

Das lässt sich auch angesichts einer gewissen Zeitdauer vom Vertragsschluss bis hin zur Übergabe und des Übergangs von Rechten und Pflichten durchaus realisieren.  D.h., das wird aller Voraussicht nach der Notar entsprechend so gestalten können.

Wichtig ist es auf jeden Fall für die Übergangsphase bis längstens sechs Monate, also die Phase, in der Sie noch maximal in der Wohnung bleiben können, hinsichtlich etwaiger  Schäden an der Eigentumswohnung, die in dieser Zeit entstehen, etwas zu regeln.

Denn da wird naturgemäß der noch nicht die Wohnung in Besitz habende Käufer eine gewisse Sicherheit haben wollen,  dass sich die Kaufsache nicht wesentlich verschlechtert, auch wenn ansonsten die Sachmängelgewährleistung  ausgeschlosse werden wird, wie es vollkommen üblich als auch zulässig ist. 

Ansonsten habe ich hinsichtlich der Reihenfolge keine Bedenken – Termine 1-4. 

2.

Man wird zeitlich bestimmt auf das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB)§, 446 Gefahr- und Lastenübergang (“Mit der Übergabe der verkauften Sache geht die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über. Von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen und trägt er die Lasten der Sache. Der Übergabe steht es gleich, wenn der Käufer im Verzug der Annahme ist.“) im Kaufvertrag Bezug nehmen, was ausreichend ist. 

Da hier eine längere Phase vorgesehen ist, in der Sie nach Vertragsunterzeichnung noch in der Wohnung wohnen, würde ich im Kaufvertrag mit aufnehmen lassen, dass zum Beispiel Ihr Auszug binnen angemessener Zeit, z. B. 7-14 Tage, schriftlich dem Käufer gegenüber anzuzeigen ist. Dann stünde auch ein Termin zur Übergabe fest. 

3.

Gebräuchlich ist da z. B. folgende Regelung:

“Der Käufer tritt mit dem Übergabetag (Verrechnungstag) in die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Verpflichtungen ein, insbesondere in die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung und die von der Eigentümergemeinschaft bisher gefassten Beschlüsse.

Der Verkäufer garantiert, dass keine rückständigen Lasten oder Kosten bestehen und keine Sonderumlagen beschlossen wurden bzw. zur Beschlussfassung angekündigt sind. Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, die auf ihn übergehenden Rechte ab Verrechnungstag im Namen des Verkäufers wahrzunehmen, insbesondere das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung auszuüben. Der Käufer verpflichtet sich, die vorstehend von ihm übernommenen Verpflichtungen seinem etwaigen Rechtsnachfolger aufzuerlegen und diesen entsprechend zu verpflichten.“

Angesichts der relativ langen Nutzungsphase von Ihnen kann man das aber natürlich auch anders regeln.

Zwar dafür der Käufer, solange er noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, nicht an der WEG-Versammlung mitwirken (mit Umschreibung des Eigentums im Grundbuch tritt der Verkäufer aus der Wohnungseigentümergemeinschaft aus und der Käufer in sie ein) kann aber zum Beispiel berechtigt werden, sich mit Ihnen ins Benehmen zu setzen und sich im Hinblick auf Anträge in der WEG abzustimmen oder etwa seine Zustimmung zu gewissen Maßnahmen zu treffen, die erst ihn belasten würden. 

Dem trägt zum Beispiel die oben genannte Regelung insbesondere Rechnung. 

D.h. im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer sind sehr viele RRegelungen denkbar und möglich.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag. Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. 

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg

Rechtsanwalt